2020年末楼面组织粉丝团购南沙，现南沙团购已圆满结束！

2020年末，楼面组织粉丝团购南沙，短短几个月后每平已涨近10000元，现南沙团购已圆满结束！在经过多番实地考察，数据研判，楼面认为在当前珠海货源紧张，部分楼盘已经开始摇号选房，已经到了上涨临界点，上周末起楼面已带粉丝前往珠海抢房，有兴趣的一同前珠海考察和想了解佛山的，请加下面微信详询。

（如遇繁忙，请加留言置顶微信）

1

据深房协公布的数据，4月5号到25号三周的二手成交数据分别是896，998和1257套，三周共计3151套，4月份二手房总成交预计4200套左右。

深圳二手房市场一向有个荣枯线的说法，荣枯的标准是6000套，6000算及格，8000是微温，10000是火热，4200算什么标准，凉凉呗！

近期我接触了几个一线的中介，得到的一手信息如下：

1、4月份比3月份的成交量更低，正常行情月成交10套的门店，现在只能成交3-4套，膝盖斩。

2、门店和中介都在熬，熬不下去的已经转行了。

3、中介都在推临深和公寓，但卖的并不好；

4、4月是传统的学位房热卖季，但今年不灵了，学位房一样卖不动，说明只要不涨，再硬的刚需也硬不起来。

5、挂盘价不涨也不跌，买家和卖家在僵持博弈，难受的是中介。

深圳楼市凉如水，卧看牵牛织女星。

2

成交价方面，最近神盘诺德假日的消息有点多。

先是传出48平小两房750万全款甩卖。

然后是到处在传的66平920万成交。

诺德48平两房208调控之前挂盘价冲到1000万，750万直接砍掉了1/4。

诺德66平挂盘价到了1200万，920万缩水了23%。

这个传说中“前海唯一无短板产品，随时上车随时涨”的神盘，居然大跌了?

神盘暴跌，炒房客套牢，吃瓜群众喜闻乐见，买房客更坚定了继续观望的决心，才跌了25%而已，急什么?

硬币的A面是：市场冰冻，神盘跌落，门店关张，中介转行，深圳看来要撑不住了，房子要狠狠跌一波了。

3

但硬币还有B面。

先说说龙岗，这个投资客一直鄙视的片区。

19年年底，西部涨了30%的时候，龙岗纹丝不动；

20年4月，西部涨了50%，中部30%，龙岗刚刚睡醒；

20年7月，西部涨了80%，中部50%，龙岗连30%都没有，然后，就调控了。

那个时候普遍认为，资本用脚投票，东西部差距会越拉越大。715之后，关注龙岗的人不多，208之后，干脆连价格也看不到了，今天的龙岗，和西部价差是不是越来越大了。

让数据来说话。

2019年11月，中海康城78平小三房285万，现在510万保利上城最新价格暴跌，涨幅79%。

2019年10月，万科翰林城76平三房386万保利上城最新价格暴跌，现在650万，涨幅68%。

2019年11月，吉祥里89平三房413万，现在620万，涨幅50%。

2019年10月，保利上城79平三房369万，现在560万，涨幅52%。

龙岗竟然逆袭了，是不是很吃惊?

我对比的还是19年10-11月的买入价，当时西部已经涨了15%，那个节点如果选择西部普盘，未必比东部收益更高。

龙岗这种典型的没有概念，缺少投资客，只有刚需的片区，又历经两次调控打压，次新盘仍然收获了50%的涨幅，说明什么?说明50%就是这一轮深圳基本盘的涨幅，没有泡沫。

东部是50%，众望所归的西部又该是多少?

4

再来说回诺德。

诺德假日的48平小两房，19年中的成交价是430万，如果按750的笋盘成交价，实际涨幅74%。

66平小两房，19年年中成交价590万，按920万的笋盘成交价，实际涨幅56%。

深圳第一妖盘的涨幅，比龙岗次新的涨幅居然高不了多少，这显然不合理啊。

不合理的原因是什么?不是价值回归，而是降价急抛。

这两套房，一套要求全款，一套是深房理会员急卖，显然是业主对资金的需求极度饥渴。

据我了解，深房理事件爆出后，银行首先严查诺德，中海阳光玫瑰园几个网红盘，把近两年所有违规贷款全部揪了出来，要求贷款人立刻、马上还款，否则就要查封拍卖，甚至可能行政拘留。

这两套房如果成交属实，我认为大概率是业主用诺德抵押做了首付贷，被查出后勒令限期还款，为避免被法拍和吃牢饭，业主只能不惜代价急抛。到了这个时候，钱多赚少赚就没那么重要了。

问题是，被逼到不惜代价抛盘的卖家能有多少?

五一前，我手下的咨询师刚刚去调研了前海，刚好也看了诺德，48平诚心卖的不过三两套，普遍报价880-950，最低一套850万，没多少可谈空间。66平报价1050-1150万，卖盘很少，可谈空间也不大。

这才是真实的市场情况，真实的市场情况是：高位横盘，价格僵持，卖盘很少，买家和卖家艰难拉锯。

750和920的大笋盘是偶发状况，是深房理事件带来的配套产品，可遇不可求，等深房理事件尘埃落定，这个价格估计不会再有了。

所以，我务必要提醒大家的是，如果把920的价格当成下跌的起点，把心理价位锚定在920之下，准备至少跌到850才会考虑进场，那一定会产生严重的误判。

照我的预估，这个户型很可能在1000-1050横盘很久，然后又缓慢走高。

等待920甚至更低价抄底的，恐怕永远也等不到了。

很简单，因为诺德66平920万，对比19年中的590，涨幅只有56%，只略高于龙岗普通次新的涨幅，显然不符合诺德前海+次新+学位+小户型该有的涨幅，虽然暂时被深房理拉下了马，但诺德自身的价值没有变，它仍然是西部的优质稀缺产品。

不管是高峰期暴涨到1200，还是捡漏期低至920，都不是诺德的合理价格，这两个价格，一个属于人傻钱多的投机客，一个属于资金和信息都充沛的资深投资客，都和普通人无关。

普通投资客也许会想，我捡笋不行吗?试想下，一个刚放出就被拿下，并全网刷屏的笋盘，轮的到你来捡吗?

普通人要做的，就是评估好这两者中间的合理价格，然后买入就够了。

5

举诺德的例子，就是发现当前的市场陷入了另一种情绪，从无脑看涨变成了盲目看跌。

自媒体要的是流量和眼球，要么吹涨，要么吹跌，如果准备买房的你，被看跌情绪盲目蒙蔽，把购房计划无限期延迟，恐怕将来又要拍大腿了。

说这些不是为了卖房，我现在主要业务并不在深圳。是因为看了太多房价的起伏和轮回，深知每次房价的底部，都出现在大家认为“还且得跌”的时候；每次楼市的回暖，又比大家预期的时间要早的多。

太多的聪明人，跌倒在对底部的追逐，少数不够聪明的人，反而一次次抄到了底。

当然，这次的情况比以往任何一次都复杂，挂盘价不放开，大家不敢进场；指导价卡住了资金，买房人有心无力。

但再复杂的形势也终有破局的时候，这次的局，或者从上而下，由政策主动破解；或者从下而上，由市场自动破解。

局一定会破，无非时间早晚的问题。

我个人预测，4-6月份是深圳楼市最低迷的阶段，7、8月份缓慢复苏，9、10月份开始破局。

什么节点买入，站在三年后来看，任何节点买入都是对的，站在短期来看，我给出一个评判标准做为参考。

既然龙岗次新50%是扎实的涨幅，那西部次新的合理涨幅至少是70-80%，对比19年年中的成交价，在这个涨幅之内就可以买入了，至于是70，75，80还是更高或更低，因人而宜，因盘而宜，没有绝对。

不追求底部，你才能买到底部。

2020年末楼面组织粉丝团购南沙，短短几个月后每平已涨近10000元，现南沙团购已圆满结束！在经过多番实地考察，数据研判，楼面认为在当前珠海货源紧张，部分楼盘已经开始摇号选房，已经到了上涨临界点，上周末起楼面已带粉丝前往珠海抢房，有兴趣的一同前珠海考察和想了解佛山的，请加下面微信详询。

（如遇无法添加，请留言给我们）

-end-

撰稿/顾言 统筹/顾言 美编/不闻

【楼面】往期 精彩内容：

《》

《》

》

》

》

》

》