5月楼市环比数据回暖戛然而止稳经济作用正在显现(组图)

人口红利，指的是为经济发展创造有利的人口条件，使得整个国家经济呈现高储蓄，高投资，高增长阶段，然而人口红利人“债务”对立，一旦人口红利消失，意味着经济发展要经过一个“减速关”。

与人口红利相关联的莫过于楼市，在经济日报发布的一篇《5月楼市环比数据回暖，经济日报：房地产稳经济作用正在显现》文章中曾表示，房地产业是支柱产业，对上下游相关产业带动性强，对投资和消费影响大，对经济稳定有较强的促进作用。而楼市也在不断地消耗人口红利，2000年我国城镇化率仅36%，现如今城镇化率达到64.72%，相当于4亿农村人进城买房，加上原本5亿城镇居民，从2000年到2021年消化了177亿平方米的商品房楼市崩盘是，然而，在央行此前做的一份城镇居民家庭资产调查数据显示，我国城镇家庭住房拥有率超过96%，二套房以上城镇家庭占比达到41.5%，意味着人口红利对楼市而言逐渐消失，更为重要的是，人口增长形成下滑趋势，并直逼负增长。

“楼市复苏”戛然而止

据克而瑞最新发布的2022年1月-7月百强房企单月业绩同比变化显示，百强房企1月—7累计销售额同比降幅达到49%，其中近80%的房企7月份销售额环比下降，29家房企销售额降幅在30%-50%，17家房企环比降幅超过50%，要知道这100强房企都是全国房企翘楚，代表着我国房地产企业的未来，大部分为央企、国企以及拔尖的民企，除此之外，从区域来看，克而瑞重点监测的30城中，长三角地区（苏州、宁波、徐州等）成交量环比下跌超过30%，常州、无锡两城成交量同比跌幅超过70%，大湾区（广州、佛山）成交量环比跌幅超过20%，环渤海地区（青岛、济南、北京、大连）成交量跌幅同比超过40%。

从统计的数据来看，7月份作为2022年下半年楼市复苏的关键月，并没有呈现楼市复苏迹象，根本原因还是在于：一是房价高位回落，比如青岛、济南，涨得太快，涨得不稳；二是房地产投资减少导致的供应不足，房企不再盲目拿地，有的也因为资金原因迟迟不能开发；三是购房者对期房排斥，反而热衷于准现房和二手房。

人口负增长或将提前出现？

近日，国家卫健委首次公开表示我国人口负增长的到来，根据《中国统计年鉴2021》数据显示，全国人口出生率自新中国成立以来首次跌破1%，以世界各国人口出生率划分的5个档次（>50‰、40～49‰、30～39‰、20～29‰及

之所以出现人口负增长，主要还是在于人们生育意愿低，养孩子成本，家庭负担大，根据《中国生育成本报告2022版》数据显示，因为经济负担重导致不愿意生育的家庭占77.4%，全国0岁-17岁孩子养育成本平均为48.5万元，0-岁到大学本科毕业的养育成本平均为62.7万元，相当于每年需要2.83万元才能将孩子培养到大学本科毕业，要知道2021年我国人均可支配收入仅35128元，养育孩子费用就占80%，与此同时，高房价也是生育一大阻碍，举个例子：全国房价均价约9500元/平方米，买一套100平方米的房子楼市崩盘是，首付比例20%、贷款30年，首付款一次性需拿出19万元，后续的月供为4173元，每年需要近5万元的房贷支出，这还不包括新房装修费用的开销，为了不让孩子输在起跑线上，只能主动选择放弃生育。

明年起，房价或超乎常人现象

从不沾染房地产投资的大善人曹德旺曾多次表示，房地产走到现在的地步，越来越像“有钱人击鼓传花”的游戏，银行、地方城市、开发商共同将房价推往高点，能买得起房的家庭不缺房子住，真正缺房子住的家庭买不起房。此外曹德旺还劝诫，建议趁早卖掉多余的房子，以后不仅卖不掉还租不出，曾被党媒《经济日报》转载的一篇《高房价让整个社会多了4个现象，看着就心酸》指出，高房价让读书变得无用，让爱情变得功利，让投机炒作不劳而获思想滋生蔓延，让创新、拼搏精神遗失。如果不是想让房子对家庭的压迫有所收敛，相信步入晚年的曹德旺也不会冒险说出此番话，涉及到太多资本方的利益，说出了很多人敢怒不敢言的心声，如果没有共鸣，相信党媒经济日报也不会随便转发一篇高房价文章，无论是曹德旺还是为老百姓发声的经济日报，都在直言不讳的痛批高房价。

随着人口红利的减弱，人口负增长或提前出现，对楼市的影响显而易见，换言之，明年起房价或超乎常人想象：一方面房价下跌城市开始出现蔓延趋势，从国家统计局公布的70城新房和二手房价格指数显示，新房下跌城市数量从1月份的20个增加至6月份的49个，二手房下跌城市数量从1月份的30个增加至6月份的58个，房价下跌的城市增多，引导房价下行趋势出现；另一方面今年取消预售的呼声越来越大，经济学家任泽平和马光远多次建议“取消预售”，得到不少网友的赞同，根本原因还是在于期房对购房者而言存在者潜在风险，过去的期房销售占比超过80%，但在今年以来，现房销售占比明显提升，对以期房销售的开发商而言，是接下来需要面对的一大考验，尤其是身处红线范围外的高负债压力开发商，以价换量或是必选项。

总结

综上所述，在楼事君看来，过去的楼市发展，发展得太快、太急，导致出现高房价、低生育率后遗症，现如今的楼市已经从增量转向存量，房子满足30亿人居住，达到供不应求阶段，从商品的角度来看，一旦出现供不应求，即便是黄金、石油也会有价格下跌的时候，之所以黄金和石油价格一直在上涨，还是在于不可再生所导致的供不应求，房子则不一样，可人工再造，钢筋混泥土无法保障房价持续上涨，尤其是在30年房屋出现老化之后，贬值是可以预料到的结局。

值得注意的是，国家对房地产态度始终以“稳”为主，那么政策对楼市的调控也会围绕“稳房价、稳地价、稳预期”展开，大体而言，即便是房价出现下滑，也不会如日本当年那般瞬间崩盘，房价崩盘也是任何国家都难以承受的结果，不过，仍需要我们时刻提醒自己的是，原央行副行长吴晓灵的忠告：能在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。