13个城市取消或优化二手房参考价格政策包括成都宁波等城市

二手房参考价格机制逐渐调整的核心原因是二手房交易逐渐回归理性。

自去年2月深圳实行二手房参考价格后，全国多地开始实施。不过，最近很多城市都调整了二手房的参考价格或指导价格。

据克而瑞研究中心统计，目前已有13个城市取消或优化了二手房参考价格政策，包括Xi、成都、宁波等城市。公开资料显示，目前只有上海和深圳两个城市仍在严格执行二手房参考价格政策。

建立二手房参考价制度的初衷是通过作用于银行、中介等相关机构，将其作为贷款评估价格的依据，从而抑制炒作氛围，引导买卖双方回归理性，最终使二手房市场交易保持稳定健康发展。

如今，随着房地产市场转淡，二手房交易不再火热，市场普遍预期二手房参考价格机制有望调整。

目前房地产市场普遍不景气，新房交付不确定。如何提振购房者的信心，激活二手房的流动性，进而传导到新房市场，成为全世界的新课题。

慢慢散去

Xi是最近第一个暂停二手房参考价格的城市。

2022年7月4日，Xi市住房和城乡建设局公开表示，暂时停止参考价格，后续将根据市场情况不断优化。中介在展示二手房价时，可以尊重卖家意愿，列出二手房价，或者参考交易参考价。

在Xi安之前上海二手房买卖新政策，已经有不少地方调整二手房参考价格机制。

以成都为例。21世纪经济报道记者多方了解到，今年以来，成都各银行对二手房贷款都是以评估价而非参考价进行，但公积金贷款仍受指导价影响。

另一个明显的变化是，从今年5月10日起，在成都房产交易平台上，挂牌房源不仅能看到小区的指导价，还能显示每套房源房东的真实挂牌价格和小区的挂牌均价；在成都，二手房指导价刚出台的时候，挂牌房价只显示政府指导价。

据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海、深圳外，已有13个城市取消或优化了二手房参考价格政策。这13个城市包括Xi、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

实际上，以上所列城市在二手房参考价格的执行上是不一样的。

以广州为例。虽然在去年9月二手房参考价发布之初，官方的要求是，参与二手房交易的相关机构应将交易参考价作为业务开展的考虑因素之一，并作为相关业务开展过程中的重要参考。但一直没有明确要求银行以二手房参考价为准。

因此，从去年11月开始，广州部分银行开始以二手房真实成交价作为发放贷款的依据。

此外，温州、合肥等城市在二手房参考价格机制建立后并未出台相关实施细则，二手房参考价格机制的存在有所弱化。

等待恢复

二手房参考价格机制逐渐调整的核心原因是二手房交易逐渐回归理性。此外，在新房不确定性的影响下，二手房成为很多购房者的首选。在支持合理购房需求的基调下，二手房的流动性也亟待激活。

以深圳为例。根据乐有家研究中心的数据，自2021年10月以来，成交价与参考价偏差超过20%的房屋比例大幅下降。直到2022年6月，该比例仅为17%。但10%偏差以内的比例目前在40%-50%之间。可以看到，市场上一半的交易房源基本都能以参考价成交，这已经成为深圳二手楼市的大趋势。

此外，深圳二手房交易量一直处于较低水平。深圳官方平台数据显示，2022年7月，深圳二手商品房成交面积19.89万平方米，成交2039套，同比下降0.16%，环比6月的2241套，环比下降9%，延续了6月的下降趋势。

广州今年7月份的市场表现也显示，二手房交易在经历了短暂的高位后，有下降趋势。

广州中原研究发展部发布的数据显示，2022年7月(1-26日)，广州二手中介网签1352个，较6月同期微降22.6%，未能借势上半年的势头。

在接受21世纪经济报道采访时，一位广州房地产公司的官员说，“我今年一直在等。我以为4月份会好一点，但是不明显。其实6月份市场就起来了，只是7月份表现比较一般。”

成都是个例外。

2022年7月，成都二手房成交17296套，环比上涨3.6%，同比上涨386.1%，创下2012年1月以来的最高单月成交纪录。

成都之所以能创纪录，是政策的推动和二手房的价格优势。

易居研究院分析，成都能够再创新高，源于5月成都新政“二连发”向市场释放积极信号；此外，新房红色市场减少后，近期成都同地段二手房价格比新房更有优势，使得部分需求向二手房市场转移。

需要提醒的是，与二手房成交同步，成都二手房挂牌量也创新高。App数据显示，成都二手房挂牌量约18万套，居全国第一，市场热度能否保持值得观察。

一位熟悉成都本地市场的人士告诉21世纪经济报道记者，“今年6月份非常火爆，7月份成交还不错，但总体来看，这个趋势还不明朗。今年前几个月，有一个月收成比较好，就是6月份。”

在此背景下，借助二手房的良好势头，提振购房者信心上海二手房买卖新政策，市场寄予希望。市场也普遍认为二手房可以比新房更早复苏。克而瑞在最近的一份研究报告中指出，未来，二手房市场将保持较为强劲的复苏势头，核心城市的二手房市场将先于新房回暖。

克而瑞分析的理由是，二手房是所见即所得，不存在交割风险；此外，一套二手房的倒挂价差在逐渐缩小，“打新”的吸引力在下降。

柯睿指出，引导价格调整的信号效应不断释放，是二手房市场持续回暖的助推器。同时，基于二手房的联动效应，先修复二手房的流动性，置换新房的需求才能得到充分释放。随着二手房市场流动性和活跃度的提高，也会对新房市场的信心产生积极正面的作用。