交款欲看房房门打不开变“仓库”2021年交房

来源 | 潇湘晨报

记者 | 王胤期

买房咨询：（微信同号，非诚勿扰）

2022年6月，汪先生在长沙永实蔷薇国际全款购买了一套房子，双方在合同中约定，于今年12月31日前交房。6月底，汪先生想看一下房屋情况，发现开发商更换了门锁，在房间里堆放了大量物品，“就像仓库一样。”

自己全款买的房子还没有交房，开发商可以擅自使用吗？7月20日，汪先生通过今日头条“头条帮忙”长沙频道向潇湘晨报记者求助，希望得到一个说法。

交完全款欲看房，房门上锁变“仓库”

2021年年底，汪先生看中了长沙永实蔷薇国际9栋的一套房，并缴纳了意向金。2022年6月，汪先生花70多万全款买下这套房。双方在合同中约定，开发商会在2022年12月31日前将房子交付给他。

6月底，汪先生想看一看新房的状况。他在物业公司拿了钥匙后，发现房门打不开。他透过猫眼发现，房间里堆满了大大小小的箱子。“我和开发商取得过联系，得知那些东西是礼品盒。”

7月20日，潇湘晨报晨意帮忙记者来到永实蔷薇国际9栋。记者透过猫眼发现，房间内有不少箱子。汪先生认为，他已经交了全款，开发商不应该把将即将交付给他的房子另作他用。

记者发现，汪先生的邻居们已经开始装修。汪先生对此也不理解：“都是同一栋楼的邻居，为什么他们这么早就交房了，而我要等到年底？”

开发商：未到约定交房日期，产权还未移交

7月21日下午，永实蔷薇国际客服部经理郑耀东告诉潇湘晨报记者，之所以将汪先生购买的房子用来放置礼品盒，是因为此前放置礼品盒的房屋都已完成交付。“我们和汪先生在合同中约定好了交付日期，目前我们还没有进行交付，房子的产权属于开发商，我们可以用这套房子放置礼品盒。”

“我们肯定会在交付日前把放置在房内的东西全部搬走并将房屋打扫干净，将新房移交给他。”郑耀东保证会在交付日前将房内清理干净。

针对为何邻居们都已交房，而汪先生需要等到年底一事，置业顾问刘欣表示，交房时间与购房时间有关。“汪先生是在6月份付的全款，与我们签下的购房合同。而他的邻居们购房的时间都比他要早，因此交房时间也要早于他。”

律师：交房前产权归开发商，若对房屋产生损害需承担责任

在本次事件中，汪先生虽然缴纳了全款，但由于未到交房日期，开发商把即将交付给他的房子当仓库使用，是否违约？潇湘晨报记者咨询了湖南万和联合律师事务所李健律师和湖南睿邦律师事务所执行主任刘明的意见。

李健认为，开发商的做法未构成违约行为：“根据业主与开发商双方签订的《商品房买卖合同》，理论上没有到交房验收之日，其房子的控制权还应当归开发商享有。因此只要开发商没有做出明显损害房屋安全或是有违传统伦理道德行为，单纯屯放物件并不构成违约。”

刘明认为，在本次事件中，由于还未到约定交房日期，房屋的所有权和使用权仍未交付给业主，因此开发商仍然享有房屋使用权。“如果开发商在交房前对房屋造成了一定程度的损害，需要承担一定责任，比如将其进行修复。如果没有产生结构性伤害，只是单纯用来放置东西，是不违法的。”

土拍速战速决！2熔断，3宗末成交，洋湖、市府成大赢家！

刚刚，二轮土拍正式竞拍，共19宗地块（含2宗商业），最终16宗成交，2宗提前终止出让、1宗流拍。

其中，熔断地块共2宗，14宗底价成交，具体拿地情况如下：

地产BBC制图

部分重点地块情况如下：

[2022]长沙市048号

地块共17轮报价，直接熔断。无疑，是这次土拍的绝对大赢家，目前已进入摇号阶段。

地块起始楼面价为6900元/㎡，17轮报价触顶，最后折合楼面价为7935元/㎡。

地块位于岳麓区洋湖板块，东临罗谷塘路、北临景园路、南临连山路、西临翠荷路。总建面29.13万方，商住用地，商住比1:9。

周边配套示意图丨仅供参考

地块周边配套完善，项目入市时周边在售竞品少，竞争压力相对缓和，目前周边在售项目价格区间为13500-18500元/㎡。

周边项目示意图丨仅供参考

[2022]长沙市049号地块

地块被肇庆招商蛇口房地产有限公司（招商蛇口）拿下，底价成交，折合楼面价约6590元/㎡。

该地块位于大市府板块，总建面43.6万方，商住比3:7。

地块基本信息丨仅供参考

地块周边配套成熟，与长郡双语实验中学不到0.5km，且根据拿地条件，要自建不少于8万方商业，不能分割销售，自持年限不低于10年。

教育、商业优势明显，加之项目住宅限高150M，后期大概率会打造高品质改善大平层产品。

周边配套示意图丨仅供参考

目前，地块周边在售项目价格区间为12980-24300元/㎡，二手房价格最高可达2-3万/㎡，后期，项目价格可实现新高。

地块周边项目示意图丨仅供参考

[2022]长沙市050号地块

22轮报价，直接熔断！最终折合楼面价约7621元/㎡。目前已进入摇号阶段。

报价记录

地块拍卖流程

宗地位于岳麓区大市府板块，茶子山路以北，谷丰路以西，西二环以东。

地块自身体量小，总建面约2.96万方，商住比为22:78。但整体容积率低，约1.5，且住宅地块限高36M，未来可打造高品质高改善产品。

从地块周边看，教育配套突出，有博才卓越小学、麓山国际小学等；此外，根据拿地条件，本地块需出资建公园绿地和道路，后期散步不用愁。

周边配套示意图丨仅供参考

[2022]长沙市053号地块

地块被长沙楚景房地产开发有限公司底价拿下，折合楼面价约6000元/㎡。

地块位于岳麓区谷山板块，金星路以东。总建面16.12万方，纯住用地。

地块基本信息丨仅供参考

地块周边目前品牌房企入驻较多，后期有望带动片区发展，但同样会加剧片区竞争。

周边示意图丨仅供参考

重磅消息，关于三个新纳入湘江新区的街镇！事关金山桥、黄金园、白箬铺教育大事！

上周，岳麓区发布YI情相关的通知书，其中包含了三个新纳入湘江新区的街镇。

今天上午，岳麓教育发布了一则消息：

7月8日下午，岳麓区召开学安委第二次全体会议暨整治校外违规培训攻坚工作会议。

在参会名单中，特别重点提及了三个新划入的街镇：黄金园街道、金山桥街道、白箬铺镇。

原文：

PART

01

岳麓区和湘江新区合二为一&望城三街镇确定纳入湘江新区管理两件大事官宣已经半个月，黄金园、金山桥、白箬铺三街镇的各项社会事务如何调整，也日渐渐明晰。

从岳麓教育官微发布的消息来看，这三个街镇的教育也将迎来相应调整。

众所周知，岳麓区的小升初政策是与望城区不同的：

公办学校按照单校划片（对口升学）、多校划片和配套入学相结合的方式进行，多校划片的方式为“相对就近、免试入学、指标到校、微机派位”。

民办学校、子弟学校初中招生按照“谁审批、谁管理”原则，纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑派位，随机录取。

未来，这三个街镇楼盘业主子女如何读书，还要看后续官方公布了，如果是像高新区托管下的雷锋街道、麓谷街道、东方红街道一样，单校划片、对口直升，小学和初中学区相对比较固定，有房就可以读对应的初中，那也跟现在没有什么区别。

PART

02

目前新房贷款需要开发商，金山桥街道三环内因楼盘众多，已有多个学校建成并开学。

星城实验二小

学校位于望城区金山桥街道月亮岛路与观音岩路交叉路口西北侧，总占地面积50亩，办学规模为32班。

▲星城实验二小

星城实验二小办学时间比较早，在大汉汉府、碧桂园御园等项目还没来时就已经建成，是片区的元老学校之一。

2022年划入该学校学区范围的小区有大汉汉府、汉园、碧桂园培文府和御园。

长沙市一中金山桥学校

长沙市一中金山桥学校位于彩霞路以南、新巷南路以西、金坪路以东合围地块，项目总用地面积约191.53亩。

学校设计办学规模为114个班，其中小学54个班、中学60个班，已于2019年招生开学。

▲长沙市一中金山桥学校

2022年，划入该学校学区范围的小区有时代年华、新城国际花都、中交凤鸣九章、春晖花园等小区，具体情况如下：

长沙市一中金山桥第二小学（香桥小学）

学校位于雷锋大道西侧（黄金西路北侧），学校设置60个班，于2021年建成开学。

该学校原为香桥小学，2022年，改为长沙市一中金山桥第二小学，应该是准备采取和长郡月亮岛学校家族同样的模式。

▲香桥小学

2022年划入该学校学区范围的小区有荣盛岳麓峰景、碧桂园高尔夫花园等小区。

望城一中观音湖学校

望城一中观音湖九年一贯制学校位于金山桥街道，规划办学规模为72个班级，其中小学36个班，初中36个班，预计可提供学位3400多个。

2022年，划入该学校学区范围的小区有中粮（包括鸿云，北纬28°，自然天成等）、金地自在城、华城商厦等小区。

值得一提的是，在今年望城教育官微发布的学区划分表中，长月思源学校和麓山国际望城实验学校，也都是金山桥街道的。

但是在5月份的一个官方回复中，又说：经实地踏勘，该校（麓山国际望城实验学校）位于大泽湖街道(原星城镇)。

2018年望城区人民政府与麓山国际实验学校签订合作协议，当时协议暂用名“麓山银杉学校”，银杉为月亮岛街道地名，经实地踏勘，该校位于大泽湖街道(原星城镇)，为区分其属地，拟定名为“麓山国际星城实验学校”，实际用名将以相关部门审核后向社会公布的注册名为准。

所以，这两所学校是否确定属于金山桥街道，还要再看。

根据规划，雷锋大道沿线还有多个教育用地（下图为望城2016年发布版本，仅供参考）：

比如大汉汉府周边就有好几个：文家寨高中、育林小学，以及原计划建一所十二年制民办学校--北大培文实验学校的地块（金坪小学即星城实验二小）。

在雷锋大道西侧，新田中小学刚好在月亮岛街道和金山桥街道的交界处；

在黄金大道南侧，还有一个金山桥中学（注意这是立项名不是最终确定名，比如长沙市一中金山桥学校的立项名就是石子岭学校）

未来，这一片区在教育方面的投入需求还是挺大的，看湘江新区如何操盘了。

PART

03

黄金园街道，近几年开发程度不大，我们重点关注下高铁西城范围内。

高铁西范围内新房贷款需要开发商，有几个老牌的学校，比如桐林坳小学、桂芳小学、黄金中学，办学时间久，生源基本是来自一直住在当地的原住民。

众多购房者和新楼盘业主重点关注的，就是去年建成开学的：明德望城学校。

明德望城学校建设总投资约4.5亿元，总用地面积约117亩，办学规模为72个班，其中初中24个班，小学48个班，可容纳学生3360人。

该学校于2021年建成开学，是高铁西城范围内第一所九年一贯制学校，第一所品牌学校。

2022年，该学校学区划分情况如下：

近期望洲府业主因为该学校反馈了很多意见，今天官方再次给出了一个告知书：

经请示湖南湘江新区管委会、望城区人民政府同意，明德望城学校移交湘江新区管理后，明确澳海望洲府、澳海观澜府小区继续保持在明德望城学校学区范围不变。

根据规划，高铁西城范围内将有14所小学+10所中学+1所九年一贯制学校（包括桂芳小学、黄金中学、明德望城学校）。

去年，官方已经启动了马桥河东组团中小学的相关前期工作，且长沙高铁西城官微发布消息称即将与品牌学校签约，小学部今年将完成部分主体结构建设。

长沙明年二手库存会不会突破10万套？资产优化，是当下很多人有必要思考的问题！

不看不知道，一看吓一跳。

小编近日在浏览贝壳找房时发现，长沙在售二手房已突破5.5万套！

来源贝壳找房 22.7.8日截图

要知道，在今年2月19日，这个数据才不到3.5万套。

来源贝壳找房 22.2.19日截图

大约4.6个月时间（139天），长沙的二手房存量，从3.5万→5.5万套！平均每月新增二手库存约4347套！

如果行情不变，按照这个增速，长沙预计明年5月二手库存就将突破10万套！（仅供参考，以贝壳实际挂牌量为准）

而一个非常扎心的事实是，贝壳上长沙每天的二手成交一般都在两位数，与目前的挂牌数量相比，显然有些小巫见大巫了。

来源贝壳找房

挂牌量越来越多，二手成交却远远没有跟上，两者之间形成了巨大的剪刀差。

按照这个发展态势，长沙二手库存将越积越多！

我们要看到长沙二手库存增加背后的原因。

从时间上来看，2018年长沙出台了堪称史上最严的625楼市调控政策，其中提出 “在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易”。

由于历史原因，长沙房产出证时间较慢，交房两年出证两年，相当于限售七八年。

如此一来，很多房子在七八年内被冻结，锁死了流动性。

小编的朋友就有一套房子，13年买入，15年交房，18年下证，今年下半年才可以正常交易

。

但锁定时间再长，也有解锁的一天。

随着越来越多限购限售的到期，会有更多家庭抛售旧房源，置换新房源，改善两个字将成为几乎大部分家庭的工作之一。

并且，从购房者资产配置的角度来说，在当下房住不炒的大调控下，市场也变得越来越理性。

过去闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经一去不复返了。

买房除了首付，一般还会需要向银行借钱，房贷利率一般是5%左右，这些都是房产的持有成本。

而长沙很多普宅，买入之后房价几乎无波动，甚至跑不赢通胀。

当无利可图或者少利可图的时候，很多人都会退场，这就是人性。（你手中拿的是茅台还是五粮液还是二锅头？

）

眼下，经济下行压力大也是全社会都面临的困难。

三年疫情，各行各业生意都不好做，这点相信大家都深有感触。和朋友聊天，他说“一件事情不怕它危害大，就怕它时间长”。

房地产作为大宗商品，一些人通过卖房来回笼资金，也是常规操作。

以上种种，都让长沙的二手房存量急剧增加。

并且在小编看来，长沙二手房存量才刚刚开始，还远没有达到极限。

我们先来看一下贝壳上目前全国各主要城市的二手房挂牌量。

制表：全长沙

单纯从数据来看，这24个一线城市/新一线城市中，贝壳二手挂牌量约2-16万不等。

其中，重庆以接近16万的挂牌量高居榜首，其次分别为成都、南京、武汉、沈阳、苏州和天津，挂牌量也都在10万套以上。

低于5万套的城市有东莞、昆明、无锡、厦门、上海和深圳，其中上海、深圳两个一线城市垫底，挂牌量仅2万多套。

长沙5.5万左右的挂牌量，相比很多天量二手房的库存城市不算多。

当然，一切不看人口单看二手库存的统计，都是耍流氓。

所以我们就需要借助七普的人口数据，得出每万人挂牌量，以此来判断各城市二手存量的真相。

人均库存量越高，意味着这个城市的二手房挂牌量越难消化。

制表：全长沙

东北的两大城市，沈阳、大连，每万人的挂牌量都超过了130，而沈阳昨日贝壳成交数是52，大连是46，按照这个速度，很难消化。

南京、武汉、苏州也是每万人挂牌量超过100的城市，虽然这些城市都几乎是千万级城市人口规模，但是目前二手库存依然压力较大。

反观北上广深四个超一线城市，平均挂牌量都很低，由此也能反映出这些核心城市的价值，去化压力非常小。

而长沙，虽然从目前的数据来看，情况不是很严重。

但只要挂牌量长期远大于去化量，二手库存堆积迟早要爆发。

分析数据，最终也还是为了判断市场。

供求关系影响价格，长沙二手库存急剧增加，长期来看势必会影响房价走势。

对于卖家而言，小编真诚建议：如果你手上的资产不够优质，不够稀缺，过于平庸，是很有必要考虑果断处理掉的！

因为现在除少数的核心资产外，长沙大部分二手房已经很难卖，挂牌之后数月无人问津的情况比比皆是。下半年长沙二手库存只会越来越高，到时候难上加难。

学会止损，才能将危害降到最低。

这也就是经济学中所说的规避「沉没成本」。

沉没成本，简单来说就是那些已经发生但却无法收回的支出，包括已经付出的金钱、时间、精力等。

比如，你谈了一个恋爱，明知道这个人不合适，但觉得在一起这么久放弃又太可惜，还是选择了跟他结婚，最后的结果就是婚后日子过得鸡飞狗跳。

买房也是一样的道理，现在是分化的时代，核心资产快速上涨，垃圾资产原地装死。

处理掉这些万年不Z的房子，才能有钱、有资格去置换更优质的资产。

难以割舍已经失去的，只会失去更多。

对于购房者而言，二手挂牌增多，则意味着有了更多的选择空间和砍价资本。

现阶段，长沙绝大部分的购房需求还是在新房市场里消化的，二手房市场被挤压得厉害。

但这并不意味着二手房就没有未来。

随着长沙核心区域新房供应越来越少，优质的核心二手房依然有价值。

对于想上车的刚需朋友，长沙二手库存增大也不失为一件好事情，选择面更广，有些卖家着急出手的还可以砍价。

而且相比期房的各种不确定性因素，二手的房屋质量、周边配套等都可以实实在在看见，有些甚至可以直接拎包入住。

市场已经证明，楼市已从普涨时代进入分化时代，并将走向极度分化时代。

核心资产价格蹭蹭上涨，而更多的非核心资产根本就不涨，甚至是下跌。

资产优化，是当下很多人有必要思考的问题！

送还乘客遗落的手机，长沙的哥收200元！结果……

送还乘客遗落的手机

的哥索要200元“送还费”

你觉得这样的要求合理吗

乘客讲述

几分钟的路程被索要200元“送还费”

7月4日晚上，长沙下着雨，晚上7时51分许，大学生周同学和朋友通过打车软件叫了一辆网约车，从开福区山语城一期北门出发，前往湘江世纪城一酒店。

接单的是一辆出租车，司机姓张，周同学事后介绍说，司机看上去也就30多岁的样子，他上车后，发现车内比较昏暗，他拿着手机的手随意地搭在座位上。

晚上8时05分，周同学抵达目的地，他介绍说，由于当天下雨，加上车内光线较暗，他匆忙下车时不小心将手机遗落在座位上了。

下车后，周同学很快就发现了之前一直拿在手上的手机不见了，于是他立即点了网约车平台上的“报警”功能，平台让他和司机自行协商，他用朋友的手机联系的哥，不料对方开口就索要200元“送还费”。

为了拿回手机，周同学只好答应了的哥的要求，随后，的哥将手机送回，周同学也按“承诺”支付了200元费用。事后，周同学越想越觉得心里不是滋味。

他告诉记者

他下车后一分钟就开始联系司机了，司机并未走远，却开口索要200元费用。

“我愿意支付部分感谢费，但司机并未走远的情况下，主动索要200元，让我觉得心里不是滋味。”周同学说，事后，他们联系上了该出租车所在的公司进行了投诉。

乘客支付200元费用后才拿手机

公司回应

会和乘客协商退还部分费用

针对周同学的遭遇，当事的哥张先生不愿意接受记者采访，他所在的湖南湘龙出租车有限公司客服人员廖女士在向他了解情况后进行了回应。

廖女士转述张的哥的话告诉记者，当天下着雨，生意比较好，当他接到乘客的电话时，他已经在平台上接了一单生意，要将乘客的手机送回就得放弃那笔生意。于是他便说“要么你给200元钱，要么我将手机送至附近的派出所，你自己去派出所拿”。廖女士还说，乘客开始觉得太贵不同意，还骂了的哥，并且中途挂断了一次电话，乘客第二次打电话才同意了200元费用的要求。“司机说他将手机送回时，用时约二十分钟，并不是乘客说的只有几分钟。”

廖女士介绍说

如果司机在车上捡到乘客遗落的物品，公司一般是要求他们将东西送到公司，然后乘客再凭证件领回。

“如果司机和乘客自行协商好费用，由司机直接送回，公司也是允许的。”廖女士介绍说，因为司机在送回过程中也是会产生路费的，而且会放弃其他订单，所以多数时候送回都不是无偿的。

针对周同学反映的情况，廖女士表示公司已经接到投诉，她认为当时司机为了送手机取消了一笔订单，收取部分费用是合理的，但200元收多了。“收20元左右是比较合适的，200元肯定不合理。”廖女士说，到时公司会和乘客沟通协商，退还多收的费用，对涉事司机则会进行批评教育，让他到公司进行学习培训。

当事出租车

律师观点

若距离较远可协商往返费用

出租车司机捡到东西，索要“送还费”是否合理？又该按照什么标准来支付？近年来，这些问题也引发了不少的争议和纠纷。

针对这种情况，记者了解到，滴滴公司在前年便上线了“遗失物品送回”功能。乘客如果遗失物品，可在48小时内点击订单，从“协商快递送回、送回至附近派出所和协商司机开车送回”三种方式中选择一种方式拿回自己丢失的物品，并支付相应的费用。

据媒体报道称，对于新上线的这个功能，司机们大都表示支持。有媒体在微博上针对滴滴“遗失物品送回”功能发起调查，问“司机送回将收路费 你怎么看？”结果，评论区大部分网友都支持司机收取合理的费用，但反对漫天要价。

那么，从法律层面看，司机索要“送还费”是否恰当呢？湖南万和联合律师事务所律师李健表示，依据《民法典》第八百二十四条规定，在运输过程中旅客随身携带物品毁损、灭失，承运人有过错的，应当承担赔偿责任。根据此条法律规定立法精神，司机本来就有对乘客财物安全的保障义务，如果周同学陈述属实，间隔时间较短并未造成司机较大的返还的交通成本，索要费用行为还是有所不妥。但如果距离确实较远，双方协商相应往返费用，或是上门自取则更为适宜。