让我来讲一个故事的主角叫张三，是一个上海小土著

当你看到我的这篇文章，我想我明白你在担心什么。

所以，让我来讲一个故事吧。

故事的主角叫张三，是一个上海小土著。看看张三是怎么做的。

2015年底，在父母的三令五申的催婚下，张三决定买房。掏空了一家3口的所有积蓄，凑了300万，按揭贷款300万，买了一套600万元的内环内新房，当时均价6万一平米，属于一香港开发商的第五期楼盘。

时间过得很快，转眼到了2021年。这个香港开发商以一年一楼盘的速度，已经开发到了第九期，也是系列中的王牌之作，豪宅项目。（此处熟悉上海地产的朋友，已经清楚我说的是哪个楼盘了）

而张三的房产，也随着近年上海房价的水涨船高，到了12万元一平米。按揭还剩270万。

突然有一天，业主微信群的一则消息打破了平静。原来，九期的楼盘要在年末开盘了。

“归功”于政府新房限价，新楼盘的开盘价平均只有11.5万元，而对面的前一期楼盘的二手房价已经涨到了13.5万元。只要买入，直接一平米先赚2万元。业主群里的富豪们纷纷摩拳擦掌，表示要操作一番，名曰改善型置换。

张三当然也很羡慕，但如果要按揭贷款，首付至少7成，他是无论如何掏不出的。何况，他还有别的顾虑。

他的妻子名下有一套小房子，也是妻子的婚前财产。这套房子是给孩子当学区房挂户口的，并不能卖掉。如果这样，他们夫妻已经没有了购房名额。【风险点1：无购房名额】

同时，因为新房的优惠政策，上海对的购房者纷纷将注意力投向新房市场，购房者络绎不绝，这个楼盘已经触发了积分政策，也就是说，张三即使有钱，如果积分不够，也未必能够买到满意的户型。【风险点2：摇号积分不够】

最后，首付款也是非常难以企及的数字。张三父母名下有2套住房，一套自主，一套老破小，市场价也就450多万，没有升值空间了。虽然他的父母愿意提供老破小房子，给予资金支持，但加上张三手头微薄的储蓄新房贷款需要开发商，要买房实在难度太大。

于是张三决定说服妻子，改为变卖自己的房产，再添加3成按揭，费劲全力置换。自有住宅到手930万+300万按揭=1230万元，以旧换新，刨去税费并没有实际增值，只是为了赚2万元限价的差价，且只能用于自住。这样做有个很大的风险，就是必须提前卖房，获得现金，而一旦张三积分不够，无法入围，就只能持币观望，租房子住了。【风险点3，置换必须持币入场】【风险点4，抵押和买房同一人的，容易贷款用途违规】

张三选择了另外一条路。

张三先获批一笔抵押贷款额度。1200万元的房产，按照7成抵押率，可获得近840万元贷款额度，5年期先息后本。这笔额度先不放款。【不持币，只拿额度不放款，无成本】【解决风险点3】

获得额度后，张三卖出父母的小房子，到手450万元。其中准备270万元用于归还前一笔的按揭，剩余180万现金到手。【腾出父母的购房额度，且子女抵押父母购房，避开贷款用途审核】【解决风险点1,4】

由父母去买房，参与积分摇号。【父母的公积金分数更高，更容易入围】【解决风险点2】

摇中后新房贷款需要开发商，根据手头1020万现金，选择合适面积户型。【无按揭，全款买房，能获得优惠条件】

我们比较下2种操作的不同。

从现金流角度计算，

A. 卖大房子+按揭，按揭金额不变，利率升为二套房利率，由原有的首套房85折优惠利率4%升到5.6%，每年利息增加约5万元。现金流-5万元

B. 卖小房子+抵押，原有按揭不变，抵押利率为3.6%，840万元贷款，每年利息约30万。新购入房年租金25万元，现金流-5万元

为什么A方案仍旧是300万按揭，B方案有840万抵押，最后的现金流却是一样的？因为抵押的利率远低于二套房按揭，并且B方案的新房是可以用于出租的，直接抵扣了大部分的贷款利息。

但是从资产增值的角度，A方案、B方案和不买房的3种选择，差异却天差地别了。

不买房，张三仍旧守着手中的房产1200万元，慢慢升值

A方案，张三的房子变成了买入价1230万的新房，但限价的差价会体现在5年后解除限售时，现一平米增值2万

B方案，张三拥有2套房产，既守住原有1200万元房屋，又新增一套新房，新房同样每平米增值2万

我们假设上海房价每年上涨5%，5年后可出售的资产变化：

不买房，1200*125%-240万按揭（300万10年后）+450万老房=1710万净值

方案A，1230/11.5*13.5*125%-270万按揭+450万老房=1990万净值

方案B，1200*125%+1040/11.5*13.5*125%-840万抵押贷款=2280万净值

好了，故事到这里就结束了。故事纯属虚构，如有雷同，就是抄袭。

在这个故事中，我们只是提出了几种可行性的方案。张三可以一直不买房，守着父母的老破小过日子，日子过得悠闲自在；也可以背上杠杆，将自己的资产10年内增长到2000多万。

当然这个故事需要有几个必要的前提：

相信房价稳定上涨

张三的收入能够支持现金流的支出

新房限价的2万差价本身就是一个安全垫

抵押贷款利率与按揭利率有明显利差

二套房按揭额度无法满足杠杆需求

如果能够满足以上假设前提，从逻辑上可以很明确，买房在+能力范围内增加杠杆，是资产增值最大化的手段。

当然，凭什么你们上海的房子能一直涨不跌？

我不是来谈论这个问题的。只是历史告诉我们，每年一线城市房价上涨远不止5%。喷子请绕路。

这篇辛苦写成的文章，我是写给有需要的人看的。如果你真的有这个需要，请仔细读读上面的故事。

最后尾巴留个礼物，抵押贷款所需要了解的一切，都在这里了：

我是钱老师，上海财经大学毕业，美国注册管理会计师。

专注上海银行信贷从业15年，累计银行放款近10亿，服务客户1000+。