非普通住宅 贷款 良心都大大的好，至于啥毛病，你自己细品。

这几天，有部分热心的粉丝，在后台“问候”我。

原因与我2月24日发的一篇文章有关：《疯了！东莞的房价，怕是还要涨啊》。

有人说，这篇文章是开发商的软文，也有人说我不讲良心。

在这我统一回应下：

这篇文章是我们对2021年东莞楼市的基本预判，没收开发商半毛钱，你们那些阴暗的想法，实在是让人有些无语；

我说东莞房价怕是还要涨，这个判断是依据市场调研和对各方的数据综合分析而来，只代表我自己，至于房价涨与跌，本身有其自身规律，要是一篇文章就能让东莞房价上涨，那我早发财了，何必在这辛苦码字；

有些人说，看多房价是不讲良心，这个实在不敢苟同。按照你们这个说法，这些年，因为看涨买了房子的人，都是良心不好的。而因看空没买房子的人，良心都大大的好，这个逻辑似乎有毛病，至于啥毛病，你自己细品。

01

说回正题，我们今天继续讨论东莞。

很不巧，在我们的文章出街后的第四天，也就是2月28日凌晨，东莞楼市调控升级了。

我想，三岁小孩子都知道，之所以半夜鸡叫般的调控升级，是因为房价压不住了啊。

具体而言，东莞的此次调控非普通住宅 贷款，核心有这么几点：

1、外地户口二套社保2年变3年。

2、新落户需要半年社保离婚

3、2年内，按照婚前套数核算非普3住宅首套变4成

4、贷款没还清，二套首付5成

这个调控，用屁股想一想就知道，打击外地人买房和投机。

从纸面上说，这招其实挺有针对性的。

地球人都知道，去年东莞房价的大涨的一大原因，是深圳人的大举杀入。

这几年，尤其是是去年，深圳的炒房客们就像洪水猛兽一样，四处推高大湾区的房价。

先是东莞，然后是广州南沙，再是广州天河、黄埔。

举一个很简单的例子，2020年年初之后，随着深圳房价的大幅飙涨，我的一个朋友马上去东莞临深的塘厦买了4套房，对，你没看错，就是4套，一次性买的。

去年年底饭聚，他跟我说，买了不到两个月，那个盘的均价就一平米涨了5000多。

嗯，钱又被他抢走了。

至于，深圳人买走了多少东莞的房子？目前没有准确数据。

我看到一篇2019年年初，东莞阳光网的数据说，2018年的占比大概是4成左右。

而在疯狂的2020年，这个数据恐怕会更高了。

那是不是说，东莞这个额外的补丁，就能阻止楼市的继续高烧，降低房价呢，恐怕又未必。

02

其实吧，这波调控看似严厉，其实是很温柔的。

1、汇聚大量人才居住氛围更好

从调控内容来看，核心是保障刚需。

比如，离婚2年内，按离婚前的家庭房子套数计算。

这招学的是隔壁的深圳，在某种程度上，是打击假离婚炒房，如果执行到位，会有一定的效果。

2、从力度看，对刚需首套、本地户口没什么影响，主要是提高了新增外来人口及新东莞人的购房门槛

比如新入户首套，落户满半年，且购房前两年内缴满半年社保；

非东莞户籍，在东莞购买二套，需连续3年社保；

企业购房，需公司登记注册满2年后方可购买。

之前买二套规定1年社保，新落户即可买房，现在提高了购房的门槛，离婚条款也是新增的。

从纸面上看，该限的都限了，但实际是，在神通广大的开发商和地产中介面前，这几条都是很好破的，尤其是落户满半年，真不是个难事，比如明天就去下定，先锁定房子，然后在把户口挪过去，很简单啊。

再者，即便要真挪这个户口非普通住宅 贷款，半年也不是个事，很多炒房客不怕这个麻烦。

3、贷款门槛提高了，刚需受伤，但影响不了投资客

东莞无住房但有已结清的房贷，或本市有1套但有已结清的房贷，购买普通住宅首付40%，非普通住宅60%；

有1套住房但房贷未结清，购买二套普通住宅首付50%，非普通住宅60%。

有房或贷款记录的，首付比之前提高了10%。

增加10%的首付，对于刚需来说可能有点吃力，但对于外地投资客来说其实影响不大。

尤其是对深圳客来说，因为对比深圳房价，东莞实在是便宜，增加10%的首付对于深圳客来说不算难事，怕是控不住深圳客来势汹汹。

03

很多人想问，这波调控能按下东莞的房价吗？

我只能说，你这思想太单纯了。

就在3月3日，南山控股约5.1亿元的总价刚夺下了寮步占地约1万平的商住地，可售楼面价达到23749元/㎡！

要知道近两年，片区最高楼面价纪录由华侨城纯水岸保持在18130元/㎡。

南山控股已经打破了华侨城1.79万元/㎡的地价纪录！

引人瞩目的是，新政出台跟新地价诞生只间隔了3天，市场有多火热已经不言而喻。

要说调控能控住东莞房价？我看有点悬！

这其中的核心原因是，东莞楼市的基本面没有改变，楼市自然是供不应求的。

大家都知道，2019和2020年，东莞的新房，几乎被买空。

在上一篇文章中，我给大家分析过东莞的库存状况，这里也再拿出来说说。

根据中原最新数据，目前东莞在售新房去化只要3.2个月左右，可以说东莞是大湾区或热点城市里面库存最低的城市。

在隔壁的深圳，楼市够火了吧，一房难求了吧。

但2020年12月，人家的去化周期也有6.5个月。

东莞的另一个邻居——广州，市场也是火得一塌糊涂，但人家的去化周期是10个月左右。

但在东莞，房子少，没得卖，需求却一点都没有减少。也就怪不得东莞去年房价一直飙升，涨幅可以甩深圳几条街。

2020年，东莞二手房均价同比上涨了47.11％，全国第一。

要说，库存这么低，是不是供应有问题，似乎也全是。

我所掌握的数据是，2020年，东莞新建商品住宅供应创过去3年最高，成交量创过去4年最高及历史第4高，房价创历史最高。

而且，这还是调控后的结果。

诸葛找房数据显示，不管是新房还是二手房，在去年7月调控之后并没有得到控制，房价仍然在上涨中。

今年2021年开年1月仅第一周，东莞二手房挂牌价就已经从17987元/㎡涨到了18368元/㎡。

2021年1月，东莞全市新房劲销约7500套，网签均价上涨了14.50%，有9个镇街均价超过30000元/㎡。10多个新盘或加推或新开，秒光项目依然不在少数。

为啥？因为现在的东莞就是一锅已经沸腾的热油，尽管都知道房价不能往上涨，但是已经处于失控的边缘了！

2021年1月下旬至2月初，东莞3宗商住地再刷出封顶价。

麻涌南洲村地块，吸引了近70家房企疯抢；

凤岗的地块，以24021元/平的楼面价，溢价率近78%；

松山湖湖景路地块，折合楼面价25800元/平，未来售价预计近5万/平。

调控2月28日出来的，3月3日寮步就刷新了最高楼面价。这还得了？！

村长在有关这次调控的内容下发现了这条评论，其实恰恰说明了现在东莞炒房人的心态。

04

是不是东莞的房价就真的控制不住了呢？

也不是。

看看现在的宇宙第一房价——香港。

香港住宅的高价是北京上海都比不过的，从下图可以看到从1980年到2018年，香港整体的房价都在上升。只有1997-2003年房价有大幅下跌，跌幅达到60%。这很值得说道说道。

1997-2003年这段时间房价的下跌，跟金融危机、经济低迷关系不大，毕竟1999年香港经济就已经反弹了，可房价还在下跌。

为什么？

因为房屋供应增加了。

1997年前香港一直都在限制每年卖地的数量，房屋供不应求所以房价上涨得快，1997年后特首董建华提出了“八万五建屋计划”，规定每年计划兴建房屋不少于85000套。要知道那个时候香港总人口只有600多万，每年85000套的新建住宅可以说是非常多了。

加大供应的后果已经从上面的图表可以看到，从1998年开始到2000年，共有85710套住宅推向了市场，2001年又有10万套住宅建成卖出，大大超过了原计划。

到了2002年，房价下跌得实在是太厉害，社会舆论压力很大，新房供给无奈减少供应至67000套，其实“八万五建屋计划”在这时就停止了。

后果呢？2003年香港房价触底反弹一发不可收拾，房价一直到现在都没有停过涨幅。

扯皮这么多，是个什么意思呢，很明显，房价跟房屋供应量有着脱不开的关系。

都说物以稀为贵，如果人口一直在向城市涌入，城市没有大量的房屋供应，那么房价就敢给你涨到天上去！

反之，供应多了，房价自然也会消停一些。

根据《东莞市2020-2022年土地储备三年滚动计划（年土地储备三年滚动计划（2020-2022 年）》，2021年，东莞预计供应商住地56块，329.6万平（4944.17亩）。

据统计，比起2020年东莞土拍出让的219万平商住地，2021年东莞多出了110.6万平商住地。

但根据国家统计局最新公布的数据，截至2019年，东莞的净流入人口已经冲至全国第四，以595.39万的净流入人口量，仅次于北京上海深圳。

仅仅比去年多出110.6万平商住地能hold得住供应量和房价吗？悬！