北京买房小白必看：记录下来普通住宅普通住宅

2021年我们打算拼命成为房奴，最近也开始线上线下看房。作为买房小白，刚开始有许多基础概念都弄不明白，听着一堆专有名词总是一脸懵。北京买房毕竟是一件人生大事，需要认真谨慎对待，我便首先对自己进行了理论知识扫盲。经过了一段时间查阅资料，以及和中介咨询，慢慢得清楚了许多。所以打算把学习到的知识整理记录下来，第一方便自己查阅，第二送给像我一样的小白。

一. 房屋建筑相关普通住宅与非普通住宅

1）普通住宅

普通住宅需同时满足以下3个条件：

五环内：单价 < 3.96 万/平方，总价 < 468 万/套
五环至六环：单价 < 3.168 万/平方，总价 < 374.4 万/套
六环外：单价 < 2.376 万/平方，总价 < 280.0 万/套

注：公房一般为普通住宅，但是对于超过 140 平米的公房，大部分银行算普通住宅，具体每个银行不同。

2）非普通住宅

上述三个条件有一条不满足即为非普通住宅。非普通住宅会额外交很多税，下面会专门有一节介绍各种税费的。对于非普通住宅，网签时基本上是按照普通住宅的最高来签，即：

五环内普通住宅最高贷款 303 万，五环到六环是 243 万，总价减去最高贷款剩下的全是首付。这样算下来，首付是远超于首套首付比例30%的。

2. 公摊面积

3. 建筑类型

1）塔楼

塔楼一层楼起码有四五家住户，中间才是电梯非普通住宅 贷款，这四五家住户就围绕到电梯分布的。塔楼分为方型、T型、蝶形、枫叶型等等，目前市面上最多的就是方型。

方型塔楼图

一般塔楼户型图优点：房价较低；空间结构灵活，宜于改造；公摊面积小；结构强度高，抗震性好。

缺点：至少有一个宽面是墙，采光和通风效果较差，无法做到前后通透；居住密度高；容易出现暗角（采光差）和边角地带；偶尔会有奇形怪状的户型出现

2）板楼

板楼最大的特点是每户住宅都能够南北相通，前后通透没有任何阻挡。户数一般不会超过4户。板楼分为长走廊式和单元式拼，目前市面上最多的就是单元式拼接：若干个单元连在一起拼成一个板楼。

单元式拼接板楼楼图

板楼户型图优点：采光和通风效果较好，基本上每一个房间都能得到充分的日照，且有穿堂风吹过，室内空气流通性也强；容积率低住户相对较少。

缺点：大户型偏多，单价和总价都较高；户型格局不宜改造。

3）板塔结合

板塔结合顾名思义，同一栋楼既有板楼，又有塔楼。而板式结构的户型一般是位于单元的两个端头，或者最中间，且为大户型；小户型就是塔楼。

单元中间为板楼的板塔结合楼图二. 买房政策相关满五唯一① 满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；不同房屋性质判定标准不同，具体的如下：1）商品房：房本填发的日期或契税票满5年。2）公房：房本填发日期/契税票/购房合同/第一购房房款的收据日期，只要上述条件满1个就算满5年。3）继承房屋：继承房屋以原始房产证日期计算是否满5年。4）赠与：赠与直系亲属，按房本以原始日期计算是否满5年，赠与非直系亲属，按赠与后的日期算满5年。

② “唯一”则是指以家庭为单位（配偶及孩子），业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。

通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和增值税。

2. 商贷买房首套、二套房认定原则

北京的限购政策是“认房又认贷”。认北京的房，认全国的贷款。负责认定的部门有两个，一是银行，二是房产登记机构。如果涉及到贷款的话需要同时满足两个部门的认定。认定标准是以家庭为单位，以户口登记为准。全家必须都满足标准的才行。

首套：北京无房，全国范围内无商业性住房贷款记录或公积金贷款记录，且一年内无离婚记录

二套：北京有 1 套房，或全国范围内有商业性住房贷款记录或公积金贷款记录，或一年内有离婚记录

拒贷：北京有 2 套房 / 全国范围内有 2 套及以上未还清的住房贷款

3. 北京政策房

1）共有产权房

通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低房屋出售价格，满足无房家庭住房刚需。购房人可以按照政策性住房标准（商业贷款最低首付比例30%）申请公积金、商业贷款购买。

后面我会专门写一篇文章详细讲一下共有产权房，以及自己从关注共有产权房到放弃共有产权房的心路历程。

2）限竞房

简单来说就是“限房价，竞地价”，让开发商向上竞地价，向下竞房价。通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房就叫“限竞房”。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格，而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍，由出价最高者获得。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

所以限竞房的优点是：便宜。

自然也会有很多缺点：限竞房会有诸多限制，如：

①限交易（9年无法交易，限制你未来的资产置换选择 基于“限竞房”有“购房后5年内不得出售”的限制，加上交付两年和取得房本两年的时间，算起来得持有5+2+2=9年时间不能在市场流动，甚至更久）

②限品质（开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用）

③限改善（限竞房大量推售，限制了改善空间，70%的限竞房面积在90平米以下）。

3）经济适用房

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

一类经济适用房满5年后才可以上市出售，一类经济适用房需要缴纳综合地价款。

二类经济适用房非普通住宅 贷款，房产大多数是“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证上标注为经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房

经济适用房不在考虑范围内，所以也没有过多了解。

三. 名词解释

1. 容积率

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。“容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比。下面举例说明下：

例如，在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5。

在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。容积率超过5就不建议购买了。

2. 得房率

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。

得房率=套内建筑面积/套型建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

套型建筑面积（也称销售面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。

得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

3. 楼盘均价

楼盘是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但是对于购房者来说，这个价格主要还是参考，现在的房屋销售多是一房一价，不同楼层，不同楼栋和朝向之间房源价格都是不一样的。

4. 房屋产权

1）什么是房屋产权

狭义上理解为房屋所有权，但准确的定义应该是“房屋所有权”和“土地使用权”，我们常说的产权年限，指的是土地使用权的年限，产权年限70年就是指土地使用年限为70年。我们国家现在实行的法律规定了建设使用地的使用权的期限，居住用地是七十年，工业用地是五十年，商业用地则是四十年，综合用地五十年。

2）房屋产权到期后怎么办？

根据我国《物权法》中的相关规定，住房建设用地使用期届满时，自动续期。续期时，需要补交土地金，但是不会太贵，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。也就是说你的房屋即使到期了也还是你的，不用担心到期会被回收或者会缴纳很高昂的费用。

5. 期房

指一切已经开工，但还没有竣工的房产。

6. 现房

指已经竣工的房产。

7. 商品房

指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。

8. 公房

房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公房一般指原来的单位或企业分给职工的住房，房改以后买成个人产权的已购公房，就可以上市交易。

公房一般小户型多，物业管理费用低，房龄老，采光好，得房率高。已购公房一般视为普通住宅，但个别银行在商业贷款中会根据上述标准认定普通或非普通住宅。已购公房可以贷款多，首付准备不足的话可以考虑买已购公房，但好小区的已购公房比较少，需要精挑细选。