房地产开发商贷买房首套房产认定原则及基础概念
来源：网络整理 2022-07-23 13:02:13
北京买房基础知识科普
一、基础概念
1、普通自住房与非普通自住房
普通自住房必须同时满足以下三个条件：
1）住宅小区建筑容积率在 1.0 （含）以上，以评估报告所示容积率为准
2）单套建筑面积在 140 平方米（含）以下，以房产证所示建筑面积为准
3）依照房产所在区域，满足所购房产的单价或总价（满足其一）低于所在区域的单价的最高限价或总价的最高限价。
五环内：单价 < 3.96 万/平方，总价 < 468 万/套
五环至六环：单价 < 3.168 万/平方非普通住宅 贷款，总价 < 374.4 万/套
六环外：单价 < 2.376 万/平方，总价 < 280.0 万/套
公房一般为普通住宅，但是对于超过 140 平米的公房，大部分银行算普通住宅，具体每个银行不同。
非普通自住房：
上述三个条件有一条不满足即为非普通住宅。
非普通住宅的话要额外交很多税，所以基本网签都是按照普通住宅的最高来签。
所以，也就是说，五环内普通住宅最高贷款 303 万，五环到六环是 243 万，剩下的全是首付，根本不是总价的 30%。
曾经我就以为我凑够 200 万的首付就能买得起六七百万的房子了。。。
当然，以上是二手房首付的计算方式，新房的话还是总价的 30%或 40%等，具体看各个地方的要求。
2、公摊面积
别墅类：1% ~ 8%
7 层以下：7% ~ 12%
7-11 层：10% ~ 16%
12-33 层： 14% ~ 24%
3、满五唯一
满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；
“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和增值税。
4、商贷买房首套 / 二套房认定原则
首套：北京无房，无商业性住房贷款记录或公积金贷款记录，且一年内无离婚记录
二套：北京有 1 套房，或有商业性住房贷款记录或公积金贷款记录，或一年内有离婚记录
拒贷：北京有 2 套房 / 全国范围内有 2 套及以上未还清的住房贷款
5、共有产权房
简称共产房。共有产权房是新类型房屋非普通住宅 贷款，其不动产权证上的房屋产权性质将为“共有产权住房”，每个共有产权房项目会拿出30%房源分配给“新北京人”。购房人可以按照政策性住房标准（商业贷款最低首付比例30%）申请公积金、商业贷款购买。
6、限竞房
“限房价、竞地价”这种土地竞买方式是指在拍地之初即对项目的销售均价进行限制，开发企业向上竞地价，向下竞房价，当所报地价达到合理上限时，开发企业将竞企业自持商品住房面积，最终取得土地开发权。
7、经济适用房
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
一类经济适用房满5年后才可以上市出售，二类经济适用房拿到房本即可上市出售。一类经济适用房需要缴纳综合地价款，二类经济适用房需要缴纳土地出让金。
二、购房资格
1、北京户口
个人户口和集体户口都行。
集体户口买房之后就可以把户口落在自己的房上。并且北京要求卖房的时候户口必须迁走，不建议大家购买各种原因导致的不迁户口的房子，之后烦心事会很多。比如如果房子拆迁的话，拆迁费你要分一半给另一个户口（北京规定：一个房子上可以有两家人的户口）。
2、工作居住证
1）北京工作居住证
2）在北京没有住房或只有一套住房
3、社保
1）持有本市有效暂住证
2）在本市没拥有住房
3）连续60个月（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税
三、贷款
1、贷款额度
五环内：首套房普通住宅最高贷款 303 万
五环至六环：首套房普通住宅最高贷款 243 万
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