南宁公积金管理中心工作人员对细则进行了解读套房认定要素

2月18日，南宁住房公积金管理中心出台了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，3月1日起执行。该新规多项政策落地惠民，其中包括，第二套房公积金贷款首付款比例不低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。

新规有哪些变化呢？

公积金管理中心工作人员

对细则进行了解读↓

第几套房认定要素：

购房行政区域和公积金使用次数

关于首套房的认定方面，对于很多购房者来说，有了余地。

借款申请人在南宁市行政区域无住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策。例如，借款申请人属于南宁公积金中心缴存职工，配偶属于铁路分中心缴存职工，在北海有一套房，在横州市也有一套房，夫妻双方从来没有使用过公积金贷款，配偶也没有铁路政策性住房，把横州的房子卖出，在南宁市行政区域内无住房，在南宁市行政区域内购买一套住房并申请住房公积金贷款，就可以参照首套房政策执行。

在二套房的认定方面，有以下几种情况。

一是借款申请人在本行政区域有一套住房且在全国范围内未使用过公积金贷款的；二是借款申请人在本行政区域有一套住房，且在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的；三是借款申请人在本行政区域无住房但在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的。但是，借款申请人购买危旧房改造住房还建项目的，如在本行政区域有两套（含）以上住房或使用过一次公积金贷款并已结清的，执行第二套房公积金贷款政策，不受住房套数限制。

不能再使用公积金贷款的也有几种情况。

一是借款申请人在本行政区域内有两套或以上住房的；二是借款申请人在全国范围内使用过两次或以上公积金贷款的。尤其是已婚人士二套房首付 公积金，已婚的职工按照夫妻双方已使用过的公积金贷款次数计算，夫妻在婚前各自已使用过一次住房公积金，意味着本家庭使用公积金贷款次数已为两次，无论是否结清二套房首付 公积金，都不能再次申请住房公积金贷款。

二套房首付款比例调整，

不得低于住房价值的30%

首套房公积金贷款政策没有改变，首付款比例不得低于住房价值的20%，即可贷额度不高于住房价值的80%。第二套房公积金贷款首付款比例降为不得低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。这对改善型购房者来说，是个利好消息。因为此前二套房的首付款比例不得低于住房价值的40%，新规实施后购房者换房的首付压力减小。

同时，这也并不意味着改善型购房者剩下的70%的房款都能公积金贷款。

比如一套100万元的房子，虽然二套房公积金最低首付是30%，但公积金最高可货金额只有60万元。另外，公积金可贷金额还存与缴存情况等多种因素挂勾。另外，借款申请人偿还贷款月还款额一般不高于借款申请人月收入的50%。贷款月还款额是指个人征信系统显示的各类负债（包含但不限于商业贷款、信用贷款、贷记卡或准贷记卡大额透支、担保等）月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和。申请纯公积金贷款的借款申请人月收入扣除月还款额后，仍超过基本生活费标准的，月还款额与月收入的占比上限最高可按60%计算；如申请公积金组合贷款，月还款额占借款申请人月收入的比例上限最高仍按50%计算。

贷款额度变成动态模式，

资金紧张时可贷金额减少

此前，住房公积金管理委员会规定的公积金贷款最高额度为：首套房公积金贷款的最高额度为70万元，第二套房公积金贷款的最高额度为60万元。其实，并非每一位缴存的职工都能获得最高限额的贷款，因为贷款额度是一个动态公式，贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数。资金运用率高，风险防控系数低，贷款额度也会相应减少。

小贴士：很多条件有所放宽

细则中取消最低月还款额的限制要求。在以往实行的贷款政策下，每一笔贷款的最低月还款额有限制要求，借款申请人收入越高，需要承担的月还款额也就越大，相应的贷款年限就要缩减，还款压力较大。《贷款实施细则》中取消了最低月还款额的限制，有利于借款申请人根据自己的收入情况选择适合的贷款年限，降低了还款压力。

放宽再交易住房及商转公贷款对房龄的限制条件。申请再交易自住住房贷款或商转公贷款的，所购住房房龄不能超过30年。自住住房的房龄以工程竣工永久性质量责任标牌的竣工时间或房产管理部门出具的房屋原始档案显示的登记时间为依据。

完善部分贷后变更事项。在还款期间内，经借款人申请，南宁公积金中心审批同意后，可以对原住房公积金贷款借款合同或担保合同约定的部分内容进行变更和补充，主要内容包括还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、抵押人变更、担保人变更、联系信息变更和其他变更。

通过第三方机构提供担保，公积金贷款可实现（预）抵押办结即可放款。这对购买新建商品房的购房者来说，特别重要，因为开发商大都是预售房产，为了降低风险，一般都是封顶放款，因此，很多开发商拿到钱的时候晚，所以不愿购房者使用公积金贷款，但现在，如果有了担保，就可以提前放款，开发商也不用因此为难购房者了。