上海房地产置换的经验和攻略，不小心还会受伤丢命

近年来，上海已经成为了名副其实的存量房市场，外环内极少供应新盘，即使新盘上市，也是富豪们的游戏，普通百姓根本不会考虑。所以，上海人如果想在外环线内改善住房条件，必不可少的就是二手房的买卖。对于专业人士或者投资客来说，买卖二手房就像日常工作一样普通，但是对于广大百姓而言，将自住房卖掉再买进一套满意的二手房，真心是一场极为重要的战役，累心，累身，不小心还会受伤丢命。本人从2004年开始，在上海累计购房4次，卖房2次，而且对上海房地产市场较为敏感和感兴趣，积累了一整套二手房置换的经验和攻略，下面我将分三部分完整详实的介绍二手房置换的心得技巧，第一部分，政策研究；第二部分，卖房；第三部分，买房。今天先奉上第一部分：

第一部分 政策研究

普通百姓相较于专业人士和投资客最大的弱势就是没有经验，完全靠人品和运气在房产市场里摸黑前进，甚至被上下家和中介牵着鼻子走。运气好者，虽然磕磕绊绊，一肚子怨气，最终圆满完成了置换过程，运气差者，被坑被骗，官司缠身，多年积蓄付诸东流。这其中很大原因是对政策不了解，盲目冲进房市而导致的。所以，置换房屋第一步，也是最基础最关键最要命的是研究限购政策、贷款政策和税费政策。

一、限购政策

1、沪籍家庭：已有两套住房的，不可购买第三套。夫妻双方各自与其父母在2011年1月30日之前共有2套及以下的，可购买两套住房。

2、沪籍单身：已有一套住房的，不可购买第二套。单身与父母在2011年1月30日之前共有2套及以下的，可购买一套住房。

3、外地籍家庭：购房之日前连续缴满5年个税或社保，可购买一套住房。

4、外地籍单身：不可购买住房。

以上限购政策本人已于2017年7月24日向市房产交易中心核实，可覆盖80%的购房人群，如有特殊情况，可咨询021-962269。限购政策是买房人必须清楚的，在2015年至2016年房产牛市时，很多小白蠢蠢欲动盲目跟风，在不了解限购政策的前提下就冲进房市，曾经就有几个朋友的朋友过来咨询我，在了解政策不能购房后，扫兴离去，试想如果没有咨询我，就冒然去看房付定金签合同，那怕是追悔莫及了，因为大多数时候，中介人员并不专业，即使知道你限购也会为了业绩而隐瞒的。下面是本人经历的真实案例:本人在2012年卖房时遇到的第一位下家，在付我定金后办理的离婚手续，他夫妻共有的房产又判给了他，结果他不以为然，又没有告诉中介和我，在签完合同去交易中心备案时，限购审核出问题，沪籍单身不能购买二套房，后来他反复祈求我的同情，最终我将首付款80万全款退给他，无条件解除了合同。(此处应有掌声) 。

二、贷款政策

1、商业贷款政策。目前上海商业贷款按照2016年11月28日上海市住建委发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》从2016年11月29日起执行，具体为：

1.1、居民家庭在本市无房且在全国无商贷或公积金贷款记录的，执行首套房标准，首付35%，9折至基准利率之间。

1.2、在本市有1套房或者无房同时在全国有商贷或公积金贷款记录的，执行二套房标准，购买普通房的首付50%，购买非普通房的首付70%，利率1.1倍。

2、公积金贷款政策

2.1、居民家庭在本市无房无公积金贷款记录的，执行首套房标准，首付30%，基准利率，家庭最高额度100万(个人50万)，双方都有补充公积金的增加至120万(个人60万)。

2.2、有房无记录或者无房有一次记录的，同时家庭人均住房建筑面积不超过36.1平米的(2016年上海市人均居住建筑面积)，执行改善二套标准，购买普通住房首付50%，购买非普通住房首付70%，利率1.1倍。家庭最高额度80万(个人40万)，双方都有补充公积金的增加100万(个人50万)。

2.3、有过两次公积金贷款记录的，不予办理贷款。家庭人均居住建筑面积超过36.1平米的，不予办理贷款。

此外，公积金贷款额度从个人账户余额40倍降至30倍，补充公积金额度从账户余额20倍降至10倍。以上公积金贷款政策本人已于2017年7月25日向市公积金管理中心核实。如有特殊情况，难以确定的，可咨询021-12329。

三、各项税费。卖房需要缴纳的税费有营业税、个税和中介费。买房需要缴纳契税和中介费。其它小额工本费忽略。中介费可与中介公司谈判打折。此外，卖方房产如果是父母遗产，还有可能存在遗产税，金额为全额的20%，另外二手房公积金贷款计算器2015年，还有可能会存在房产税，这两项税金金额较大，置换前，必须向市区税务局咨询。具体情况参考下表:

以上税费本人已于2017年7月26日，向长宁区税务局核实，如有特殊情况二手房公积金贷款计算器2015年，请咨询021-12366。

四、普通住房标准。由于商贷、公积金贷款和缴纳各项税费都涉及到普通住房和非普通住房，所以请参考下图鉴定:

以上为本人去年置换后，整理收集的各项政策，这次发文前又专门咨询过市房产交易中心、市公积金管理中心和长宁区税务局进行核实。在置换前，充分理解限购政策，可以避免盲目置换带来的烦恼，比如最常见的就是，本没有购房资格，却头脑发热付了定金或者首付款，导致违约和官司。充分理解贷款政策，可以弄清楚自己需要几成首付，是否能够凑齐现金，三成还是七成，这之间的差距可是极为巨大的。而且，可以通过上海公积金官网的贷款计算器计算出每月还款额。充分理解税费政策，可以将自己的置换预算精确到万，对于预算要求很严的同志非常有用。

本文主要是对上海二手房置换的政策面进行了详尽的阐述，让大家在置换前做到充分的准备，打有准备之仗。后续我还会陆续发表《攻略二》和《攻略三》，详细介绍卖房和买房的心得技巧，如何做到掌控全局，稳步推进。希望大家继续关注，同时也可以提出宝贵意见，共同探讨。谢谢！