10万+小区越来越多？地段对房价的影响有多大？

这里讲的10万+，不是微信阅读量10万+，而是商品房单价10万+。

先来分享一张近期看到的朋友圈动态。

蔚蓝海岸二期998万大三房

南山后海核心区蔚蓝海岸二期，看花园高楼层三房，但让我心中一颤的“点”，却不是“只要998，蔚蓝海岸大三房变你家”，而是每平不到10万的单价。

如果不常关注楼市，你肯定不知道今天南山、福田新房、品质次新房、带学区老破小，单价几乎全面突破10万+。

就连曾被许多“关内深二代”视为“不是深圳一部分”的关外个别片区，10万+小区也已遍地开花。

有媒体不完全统计，今天深圳10万+小区已达226个。其中南山114个、福田74个、宝安20个、罗湖7个、盐田4个、龙岗大鹏共4个、龙华2个。

深圳10万+小区热力分布图（颜色越红分布越密集）

以前只有少数顶豪才能有的10万+，如今已变得稀松平常。

另外房价格局上，今天也出现新变化，地段对房价的影响似乎正在减弱。

今年8月入市的福田新盘天健天骄均价10.5万，同月拿到预售证的宝安新盘都市茗荟花园均价10.9万，宝安新房价格超福田。

关内核心地段的二手房，如今也被关外一些片区逆袭。

像南山后海蔚蓝海岸二期、招商海月这么核心地段小区，今天二手房价格也才10万；而龙华红山的金亨利首府、莱蒙水榭春天五期，二手房价格已经干上10万+。

图片截图自贝壳找房

虽然个案不能代表整体，但10万+越来越多、房价格局悄然改变却也是事实。

为什么10万+小区越来越多？地段对房价的影响是否在失效？房价格局的改变对我们有什么启发？未来光明、龙岗会不会有大量10万+的房子出现？

要回答这些问题，得先从10万+本身说起。

1

房价10万+的概念和由来。

曾几何时，房子一平米卖到10万+，是想都不敢想的事。

2001年冯小刚电影《大腕》里，“未来豪宅一平卖4000美金起”这种混话，只有疯人院的疯子才说得出来。

按当时的汇率，4000美金可兑33100元人民币，这一年深圳很多小区的房价，也才2000块钱一平。

2001年电影《大腕》台词

03年“非典”肆虐那会，南山后海天骄华庭报价每平6200，有砖家跳出来喊楼市要崩。

07年“房网”上有位名叫“风雨”的网友，预言三年后深圳关内房价2万+，被人大骂神经病、开发商走狗。

转眼十二年一轮回，连续十几年的货币洪水滔天、史无前例的城市化及造城运动下，现实演绎的比疯人院还荒诞。

今天的天骄华庭二手房早已站上10万+，关内几乎已经快找不到开盘价低于10万的新房，唱衰楼市的空军也早已死绝。

天骄华庭二手房挂牌均价

加入WTO后，受益于GDP开挂式增长和货币高通胀，居民收入虽然已经翻倍，我们人均GDP也已经突破1万美元，但对绝大多数人而言，房价每平10万，今天依旧是个“想都不敢想”的数字。

以目前深圳二手房成交最多的60-90平2-3房为例，取中间值75平，单价10万的房子总价750万，首套房就是首付225万，利率5.145%按揭30年，月供就是28650。

注意，这还只是简单的举例。

稍微观察下市场就知道，目前深圳大多数单价卖10万的房子，建面要远大于75平，这就意味着更加令人咂舌的总价、首付及月供。

因此，对今天占全社会99%以工资、奖金为单一收入的人而言，房价每平10万+，不是砸锅卖铁就能承受的。

但黑格尔有句名言：存在即合理。

那么房价10万+究竟是如何出现的？并逐渐由点及面，演变成今天遍地开花的局面的？

首先，必须老调重弹提下人口和货币，这也是过去我们所有大中小城市房价鸡犬升天的共因。

从98年房改取消福利分房，实施住房货币化、商品化开始，伴随内地人口自由流动的逐步放宽。之前被束缚在农村土地上的亿万劳动力奔向城市，每年远超GDP增速的广义货币投放，也让房价开启了快速上涨之路。

90年代广州火车站排队买票的民工，摄影：Hiroji Kubota

2001-2007年及2008-2009年，房价上涨是全国性的上涨。

但到了2010-2015年，房价上涨成了一线城市的自嗨，深圳均价也从2010年的14000，涨到了2014年的27000。

到了2015年ZF再次出手救市，深圳房价迎来历史性暴击。到2016年上半年，仅仅用一年多的时间，深圳均价就干上5万+，足足翻了一倍多，而且还只是均价。

近二十年深圳房价走势图

经此“一役”，深圳楼市名震全国，成为上一轮全国性“大牛市”起点。

随后，房价暴涨蔓延全国，直到16年下半年楼市调控风暴席卷全国，去库存结束。再后面发生的事，大家已经知道了。

但是，此后的深圳房价，上涨并没有打住。

期间虽出现过“房价连续18个月下跌”的新闻，但仔细看下数据就会发现，这种“房价下跌”的报道，除了让刚需感到智商受到极大侮辱外，再无其它意义。

媒体对深圳房价连续18个月下跌的报道

深圳房价连续下跌的“真相”

遭严厉调控的楼市，也由此开启了剧烈分化，人口、资金加速向超大城市转移。

深圳作为年轻人外来人口众多、土地面积供应稀少，新兴高新产业云集、股市造福的源头城市，楼市逐渐成为承接全国财富的池塘。

2016年至今，深圳GDP先后超越广州、香港，成为一线明星城市，期间许多片区房价每年依旧在涨。

而经历、目睹了上一轮楼市行情所产生的暴富效应，给许多人内心带来的震撼，是挥之不去的，男女老幼被房价暴涨集体教育了一遍。

杭州98岁老太买到房后自称刚需

再加上近几年各种楼市自媒体的科普教育，全民投资意识被彻底唤醒，买房投资成为一种大众行为，以至于“房住不炒”成为国策。

而深圳作为落户宽松、环境宜人、楼市供求极为紧张的一线城市，3年前楼市早已站上5万+的均价，为日后10万+小区的遍地开花，埋下了“雷”。

到了今年，粤港澳大湾区、社会主义现行示范区的出台，以及年末豪宅税调整，一步步将这颗“雷”彻底引爆，楼市热度再次被点燃。

作为上一轮楼市最先翻倍、也最先遭遇打压下来的城市，3年多时间已过，当三四五线阿猫阿狗价格都涨上来，广大二线也早已接连翻倍，房价差距与一线进一步缩小。

郑州、石家庄、济南不少小区突破2万+，青岛、厦门、南京、杭州的涨幅更高，就连成都、重庆这种西部城市，大把的小区房价也站上了2万+。

上一轮大涨前买入的人，赚的盆满钵满，这些二三线城市的本地资金，也已经被本地楼市消耗不少。因为工资收入、人口流入与一线城市还有不小差距，新一波韭菜的生长需要更长的时间。

为保卫楼市上涨的胜利果实，不少人选择套现离开，寻找下一个投资战场。

此时最早上涨的深圳，5万的均价反倒显得“便宜”了，价格“锚定效应”出现，深圳楼市需要补涨。

最终，当这个结论逐渐形成一种共识，外地人口和热钱疯狂涌入，和深圳本地购买力一起，最终在外部政策刺激下，将商品房数量只有230万套的深圳楼市，抬升至一个价格新高度。

深圳越来越多的10万+小区，由此开始出现。

上面为什么要反复提及政策因素、外来人口和上一轮的房价上涨？

因为我们要理解，一个城市房价格局演变的内在动力和外在原因。

2

城市规划、外来人口、房产置换对房价格局的影响。

我们先来聊政策规划。

深圳的诞生，本身就是国家意志的产物。正如一首歌唱道的：1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈。

起初的深圳，是被铁丝网圈起来的。

凭借毗邻香港的地理优势、国家的“政策小灶”，以及刚刚从农业土地上解放出来的天量廉价劳动力，上世纪八九十年代的深圳，快速承接起香港中低端制造业的转移，传统商贸业兴起。

罗湖由此最先崛起，成为彼时深圳的市中心，房价也成为深圳最贵的地方，罗湖也诞生了深圳最早的豪宅区。

上世纪90年代中国内地第一高楼——罗湖地王大厦

深圳最早别墅区——罗湖银湖别墅群

但和所有高速成长中的城市一样，很快罗湖就被楼房和人口填满。因为深圳地形呈东西狭长走向，罗湖东边是山，而西边则是平原，天然利于城市规划、生长。从上世纪末开始，深圳的城市建设便开始转向福田。

深圳地形图，截图自谷歌地图

经过十几年的建设，福田中心区基本成型，利好出尽，但深圳城市成长的脚步却并未停止。

2000年后，南山开始崛起，并成功抓住高新科技产业的时代红利。

今天站在科技园，你所看见的密密麻麻的写字楼，基本就是在那个时期落成的。以腾讯为代表的互联网企业，过去十几年体量、市值成倍增长，成为南山房价超越福田的基石。

南山区腾讯滨海大厦

罗湖→福田→南山，深圳一路向西，无论是房价涨幅还是最终价格，新区都已然超越老区。

大家突然发现，原来地段是会迁移，市中心是会动的。当南山后海价格逐渐高位，一些聪明的人和资金将焦点转向了前海和宝中。

09年前海深港合作区开始启动建设，拉开了前海大开发的序幕，15年前海成立自贸区，再到今年粤港澳大湾区规划、社会主义先行示范区出台，前海、宝中成为未来发展重点，房价涨幅一时风头无两。

10万+遍地开花的宝中，截图自贝壳找房

本段是讲城市规划对房价格局的影响，上面铺垫这么多大家已经知道的事实干嘛？

答案是：当一个片区已被高楼填满，利好出尽、价格高位之后，地气便会转移至新区；另外房价的上涨，多少还是需要概念炒作的，尤其是处于快速生长、骨架还在扩张中的城市。

而新区犹如一片白纸，往往大笔一挥，想怎么规划就怎么规划，房价基数相对低，天然利于炒作。

今天，依旧在造城中的深圳，福田、南山的故事犹如昨天。我们特殊国情下，ZF行政力量对城市发展的影响超乎你想象，尤其是当规划级别越高，投入往往不计成本，因为不能允许失败。

人口结构上年轻、投资上激进大胆的深圳人，对新区充满期待，更愿意为付高价为新区买单。

另外，深圳是个外地人口的天下。

和之前打死都不会去南山、宝中买房的“罗湖深二代”，没天大的事这辈子恐怕都绝不会跑龙华、龙岗一趟的“宝安深二代”，以及无法接受去关外买房的“深二代”相比，外地人是没有地域情节的，对此前形成的地段也就没有什么好留恋的。

过去十几年，深圳成功抓住了高新技术产业升级，而高科技意味着高学历、高收入的年轻人口，这就让土著那套地段情节彻底失效。

对一个刚来深圳，在科技园上班的年轻人而言深圳水榭山 开盘价，我管你以前市中心是在罗湖还是福田，离上班地点近、衣食住行方便，趣味相投的年轻人多，就是最好的地段。

外地年轻人口对城市以往地段的漠视，互联网、金融等高薪行业所带来的造富效应，让过去南山房价超越福田，碾压Old Money聚集的罗湖，南山也成为今天深圳楼市10万+最多的区。

那如何解释没什么高科技产业的龙华，也出现了10万+？

为何南山后海蔚蓝海岸、招商海月如此核心地段的房子只有10万，而宝中许多次新房已经10万+，前者离上班族聚集的科技园、后海总部基地不是更近吗？

这些尖锐问题，前面的回答似乎无法解释。

要想参悟问题的答案，就不得不提今天楼市中一个不容忽视的庞大群体：房产置换一族。

本文第一部分讲10万+概念时，已经得出结论：今天对全社会绝大多数靠固定工资为生的人而言，房价每平10万+，是铁定买不起的。

房价问题的一个核心，就在于承受能力，那么深圳10W+的房价谁来承担？又如何承担？

答案首先是社会中的富人群体，这点无需解释；其次就是置换群体。

很多人不能理解为什么要换房？因为这些人压根就没买过房，或者买房住进去的时间还不长。

很多人理想地以为，房子买来就要住一辈子，但过不了几年就会发现自己too young too simple，房子已经无法满足现实中出现的新需求。

要不就是房子太小、卧室太少，家中添丁，老人来住就要睡客厅；要不就是孩子一天天长大，才发现需要一个好学校；要不就是小区经过岁月洗礼，已出现衰败，居住体验下降，急需换个更新点的小区等等。

以上人们内心最无比朴素的追求——对美好生活的无限向往，让楼市中积压了大量有置换需求的购买力。

大多数中国人心中家最理想的样子--面朝大海，春暖花开

而受益过去楼市普涨，这些城市有房一族房产已增值许多。

最终导致一个现象：30岁月薪2.5万的小强，卖掉龙华80平640万的旧两房，再向银行贷点款，就能在南山后海置换个90多平、单价10万的新三房。

如果说少数富人群体，让城市个别小区房价突破10万+，那么大量10万+小区的出现，背后推手正是市场中数量庞大的置换一族。

但此时依旧有个问题，以上只解释了10万+小区大量出现的原因，却没能解释为何蔚蓝海岸、招商海月，如此核心地段的二手房卖10万，而宝中、龙华红山这种原关外地段房价也已站上10万+？

除了学区、热钱对热点概念的炒作因素外，答案是很多人都忽视了的一点：地段对房价的影响正在降低，房屋楼龄、小区品质对房价的影响正在提升。

这个现象，越是在级别小的城市，表现的越明显，老城市中心的老破小无人问，郊区次新房价格高企。

一句话，越来越多的购房者正在放弃地段，选择楼龄。

在深圳房子单价、总价已经如此昂贵，总价约束如此严重的情况下，大家依旧没有放弃对居住小区楼龄、居住环境的美好追求。

马斯洛需求层次理论也很好地解释了这个现象

另外，楼龄高的小区还有一个明显劣势：影响银行贷款年限，进而减弱这类小区在二手房市场上的竞争力。

从上面这个角度，也很好解释了为何罗湖房价不仅被福田、南山超越，今天也被宝安及龙华、甚至龙岗一些片区超越。因为不但后者的房子新，马路也新，就连新盖的Shoppingmall都要碾压东门的步行街啊~

90后、00后爱打卡的网红购物圣地——宝中壹方城

如果把宝安、龙华比作青春靓丽的少女，那么罗湖就是颜老色衰的妇人。

“新欢胜旧人，昨天还叫人家小甜甜，今天就叫人家牛夫人”的故事，不仅只存在电影里，楼市也是如此。

当然，只有一种老房子是个例外，那就是顶级学区房。

但一旦学区价值用完，这种房子100%会被立马卖掉，置换成楼龄次新、品质上乘的小区。所以，抛去学区、热钱对热点概念的炒作因素不谈，南山核心区蔚蓝海岸、招商海月地段好，房价却被宝中赶超，因为前者建成已有十七八年，虽然物业还可以，但楼龄却摆在那里，后者基本都是楼龄几年的次新房。那么这是否意味着地段论已经失效？只要是楼龄新的房子，价格就一定会涨过地段好的老小区？答案当然是否定的，这里又涉及到一个影响房产价值的核心因素：通勤距离（时间）。

3

城市通勤距离（时间）对房价格局的影响。

当深圳地铁没有成网，轨道交通还没有延伸至遥远的关外时，一个家住罗湖的人去趟宝安，一个家住宝安的人去趟龙岗中心城，期间要换数次公交，绝对是件极其痛苦的事。

即便是宝安西部、龙岗东部已经开通了地铁的今天，深圳东西狭长的地理特征，别说从东部坐到西部，就是从最东边的地铁站到南山，最西边的地铁站到南山，直线距离也达到了惊人的三四十公里。

最东边地铁站、最西边地铁站到南山直线距离，截自高德地图为什么要量到南山核心区的距离？因为这里，提供了今天深圳最多的高薪就业岗位。为什么要提就业？因为就业，才是人们奔向大城市的根本目的。三四十公里的通勤距离，又意味着什么？答案是一个半小时以上的通勤时间。请大家回想下，在我们每个人的老家小县城，是没有通勤距离这个概念的。因为城市小，市区也就那么大点地，根本不用开车，很多人骑个小电动车，十几分钟可以从城东头骑到城西头。

中国内地传统县城一角

对这些小城市的民众而言，上班地方离家都很近，甚至不到一公里，往往步行就可到达。

一线城市上班族每天上下班，往返2-3个小时这种事，对小城市生活的人而言，是难以想象和无法理解的，“长途通勤”只会存在于超大城市。今天，很多人提起小城市，就会想到悠闲，那是因为除了不用996外，上下班所耗时间极短，只有一线城市通勤时长的十分之一，甚至十几分之一，进而拥有了大量享受生活的空闲时间。

而一线城市，却是另外一个完全不同的世界。在北京，对居住在五环外、甚至是30公里外河北燕郊的上班族而言，每天早上多睡十分钟，都是件幸福的事；在深圳，如果你每天到南山科技园上班，只需走路步行，绝对是一件做梦都要笑醒、羡煞众人的事。

住燕郊天不亮就要排队进京上班的北漂

每天通过地铁跨区上班的深漂所以说，对今天在大城市职住分离、每天需跨区通勤的上班族而言，最稀缺的就是时间。如果离就业聚集区近，就意味着每天可以拥有更多学习、陪伴家人、享受生活的时间，而这些最终都会体现在房价上。

在一线城市上班的人，每当和老家亲戚朋友谈起大城市通勤问题时，后者总会在惊叹之余，无比好奇地问上一句：既然通勤如此不易，为何要住（租）的那么远？

因为他们压根就不知道，一线城市不同区域的房价差距有多大，核心区房价及房租的压力，让理想的住所并非触手可及。今天，南山10万+小区数量最多，因为这些小区往往离上班聚集点近。所以，与其说花高价买房，不如说是花高价买时间。理解了这些，也就明白了通勤距离（时间）对房价的影响和意义了。回到本文第二部分末尾抛出的两个问题：地段论是否已经失效？楼龄新的房子，价格就是否一定会涨过地段好的老小区？答案就很明了了。当房子距就业聚集地超出一定的物理距离，通勤时长超过某个临界点，楼龄再新、小区品质再好，也无法超越地段，成为影响房价上涨的主因，不然龙岗、坪山、惠州的房价，早已超越南山蛇口老破小了。至于本文前面反复提及的宝安宝中、龙华红山房价站上10万+，打开地图你就会发现，宝中距离南山核心区、红山距离福田核心区（深圳另一大高薪就业聚居区），完全处在可接受的范围。

宝中距离南山核心区、红山距离福田核心区的直线距离，截图自高德地图

最后，我们再回到城市地段的迁移。关于地段可能出现的迁移，前面已经讲过一个前提条件，那就是城市还处在快速生长扩展中，而通勤距离对房价的影响，意味着地段不可能一直迁移，也要受距离和时间的限制。从目前来看，深圳最顶级的核心地段已经锚定在了南山，未来另外一个新区要想超越南山，除非科技进步站上一个新台阶，新区抓住比南山更牛逼的更新兴科技产业才行。

所以，今天很多人讲深圳还会不断的“一路向西”，未来福永、沙井会成为下一个前海、宝中，但受制于通勤距离（时间）不可能无限制延长，片区面貌短期无法改变，高新产业聚集区一旦形成，就极难再迁移或被其它新区替代等，福永、沙井只会成为一个刚需居住区，而不能成为一个超越前海、宝中的存在。

在你我毕生之年的黄金年龄期，可以见证并有幸存于的最大楼市机遇，就在南山、宝安。

4

10万+只是起点，20-30万+也会很正常。

最后，我们来对本文做下总结，并对未来楼市做下展望。

一、房价主要由是两个现象：人口现象和资金现象，深圳楼市越来越多10万+小区的出现，需要再补充一个现象：置换现象；二、新区房价最容易炒作深圳水榭山 开盘价，前提是离市中心近；越是外来人口多、净流入的城市，传统的地段情节越是失效，土著、old money看不上的片区，往往会收获不小涨幅；三、在离核心区同等距离或较近的情况下，地段对房价的影响正在减弱，楼龄、小区品质对房价的影响正在提升；四、一线城市的通勤距离极限为30公里，所以关外诸如龙岗、坪山离南山距离过远的区域，非名校学区房的房价不会站上10万+，除非科技出现大跃进（新的科技革命），出现新的可大大缩短通勤时长的交通工具（短期内基本不会出现）；五、深圳楼市已经进入10万+时代，未来关内品质二手房会全面站上10万+，关外距离核心区近、有规划利好的品质次新房，房价也将陆续突破10万+。六、因为楼市中的“锚定效应”，当越来越多的小区房价突破10万+，城市顶富阶层依旧会与一般小富中产阶层划清界限，深圳湾、香蜜湖、华侨城豪宅价格会更加超乎你想象，20万+甚至30万+的豪宅会越来越多。七、同样因为“锚定效应”，关外三四五万头的低价位房子，价格多少也会被带动上涨，但城市最贵片区的房价与最便宜片区的房价，价格落差会越来越大。

八、深圳不会无限制的一直向西。深圳发展到今天，城市的骨架基本已经搭建完毕，深圳未来的两大城市主中心会定格在罗湖-福田中心和前海中心（后海、前海、宝中），福永、沙井会成为日后一个适合刚需居住的片区，但无法超越取代前海、宝中，新区从规划到成熟至少需要15年甚至更长时间，有生之年我们能有幸参与最好的投资机会在南山、宝安。

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