《广州市住房和城乡建设局广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知》的政策解读

《广州市住房和城乡建设局广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知》的政策解读

一、制定文件的背景、依据、目标和任务

（一）背景

物业专项维修资金（以下简称维修资金）是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。维修资金由业主交存和共同使用，关系业主切身利益，是群众关心、社会关注的热点。全市维修资金管理制度自1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施起建立，2000年制定的《广州市物业维修基金管理暂行办法》已于2003年废止，《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令，2008年2月1日起施行）对社会反映较多的关于维修资金的交存、划转业主大会管理、正常或者紧急使用程序等规定不够具体，实操性不强，我市目前缺乏一部全面规范我市维修资金交存、使用、管理等具体工作的管理办法。按照《广州市物业管理暂行办法》（政府令第100号）第八十九条第三款“物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则，由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定”的规定，参考了北京、武汉、上海、深圳、重庆、长沙、长春等大中城市和浙江省关于维修资金管理的相关规定，我局制定了《广州市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）。

（二）依据

1.国家法律法规：《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)、《物业管理条例》

2.广东省地方性法规：《广东省物业管理条例》

3.国家部委规章和政府规章：《住宅专项维修资金管理办法》《广州市物业管理暂行办法》

4.规范性文件：《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》（穗国房字〔2011〕1163号）

（三）目标和任务。

《管理办法》明确了维修资金的交存、划转业主大会管理、正常和紧急使用程序等规定，使维修资金的归集、管理、使用更具有实操性，有利于进一步规范我市维修资金管理，维护维修资金所有者的合法权益。

二、主要内容

（一）《管理办法》的使用范围

本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

（二）物业专项维修资金管理原则和行政部门职责分工

物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市住房和城乡建设行政主管部门指导全市物业专项维修资金管理工作，市物业专项维修资金管理中心具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作，区住房和建设行政主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的监督管理工作，市财政、审计部门按照各自职责负责物业专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

（三）物业专项维修资金的使用范围

物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位石家庄房屋维修基金怎么算，一般包括：房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。

共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括：加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。

物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造，涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求；可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。

（四）建设单位如何代交首期物业专项维修资金

建设单位为房屋、车位买受人代交首期物业专项维修资金，并将首期物业专项维修资金存入专户管理银行：

1.以预售方式销售的，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋所在楼宇、区域核准的报建面积代交首期物业专项维修资金。

2.以现楼方式销售的，在申请办理房屋所有权初始登记前，按照房屋的实测面积代交首期物业专项维修资金。

3.规划用于停放汽车的车位，在申请办理车位所有权初始登记前，按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修资金。

（五）建设单位如何回收已代交的物业专项维修资金

建设单位销售房屋时，应当凭专户管理银行出具的已代交首期物业专项维修资金凭证，向买受人收回已代交的首期物业专项维修资金。

建设单位已向买受人收回首期物业专项维修资金的，该房屋物业专项维修资金分户账的业主信息随房屋所有权的转移同时变更。

房屋购买人未按照《管理办法》交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。

（六）什么情况下需要续交物业专项维修资金

业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

（七）物业专项维修资金由管理中心代管的，如何使用

物业专项维修资金由管理中心代管的，使用物业专项维修资金应当按照以下程序办理：

1.组织实施单位按照《管理办法》第三十三条第一款的规定提出使用方案。使用方案应当包括：维修和更新、改造的项目，费用预算石家庄房屋维修基金怎么算，列支范围，分摊明细。

2.将使用方案向物业专项维修资金列支范围内的业主公示10日以上，经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

3.组织实施单位持《管理办法》第四十一条规定的相关材料，向物业所在地的区住房和建设行政管理部门提出使用申请。施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元）的，组织实施单位可以分期提出使用申请。

4.区住房和建设行政管理部门自受理使用申请材料之日起5个工作日内完成审核。经审核符合使用条件的，报告管理中心；经审核不符合使用条件的，一次性书面告知需补正的有关材料。

5.管理中心自收到区住房和建设行政管理部门的报告之日起3个工作日内，按照下列规定向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知：

（1）施工合同约定的费用总额在5万元以下，或者施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），但未分期提出使用申请的，通知专户管理银行全额划转物业专项维修资金；

（2）施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），且分期提出使用申请的，工程竣工前，通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金；工程竣工后，通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。

6.专户管理银行收到管理中心发出的划转物业专项维修资金通知之日起1个工作日内，按照划转通知要求，将物业专项维修资金划转至相应帐户。

（八）申请物业专项维修资金的紧急情况有哪些

发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。

前款所称紧急情况包括：

1.电梯故障。发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全的故障，或经电梯监督检验机构、电梯原制造企业进行安全技术评估，认为电梯存在安全隐患，可能发生危及人身财产安全事件，或被市场监督管理部门认定存在故障隐患发出监察指令要求停梯整改的；

2.消防设施故障。消防行政主管部门出具《责令改正通知书》或《火灾隐患限期整改通知书》的；

3.屋面、外墙渗漏。房屋安全鉴定机构出具证明的；

4.楼体外立面存在脱落危险。房屋安全鉴定机构出具证明的；

5.未移交供水公司的二次供水水泵运行中断；

6.排水设施堵塞、爆裂。

7.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

（九）物业专项维修资金的组织实施单位如何确定

1.有物业服务企业的，由物业服务企业组织实施；

2.没有物业服务企业的，由业主委员会、业主监事会组织实施；

3.没有物业服务企业，且没有业主委员会、业主监事会的，由相关业主组织实施，街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助。

（十）房屋灭失的，物业专项维修资金如何处置

房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金应当返还业主。业主可持房屋灭失的证明材料到物业专项维修资金管理中心申请办理物业专项维修资金账户余款返还手续。

三、解读途径

市住房城乡建设局官方网站。