08年的成都老城改造与新城向南并驾齐驱的宇宙神话

在08年一个暑气蒸腾的午后，成都东二环一间5000元/平的房间里，麻将桌上的成都土著刘小贰，对上家关于买房的讨论十分不屑：“哪个要去买嘛，麻将都打不赢。”

2008年的成都一处茶馆

的确，在彼时需求骤减的情况下，成都新房市场是实实在在的买方市场。限量特惠、尾房直降、送精装家具送家电等各种方式，都是开发商为了抛售而推出的优惠政策。

但现在回看，08年的诸多插曲，更像是成都在“渡劫”，没有成为城市发展的阻挠，反倒为成都埋下了崛起式、爆发式发展的伏笔。

事实也是如此，从灾后重建开始，成都迎来了空前的建设规模。老城改造与新城向南并驾齐驱，上了央视的曹家巷大规模拆迁改造从彼时开始，高新南区的宇宙神话，也开始谱写。

从2010年，成都迈入地铁时代，“地铁房”这个概念进入成都，“沿着地铁买房”成为大众购房者的普遍共识。这不由让人联想到现在的“TOD”概念，彼时彼刻，恰如此时此刻。

2010年的地铁一号线

据当时的不完全统计，地铁1号线和即将运营的2号线沿线楼盘总量超过60个。成都城南趁着这波“地铁效应”消化了大量的存量住宅。

另一边，《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》的发布，更是加强了省内二三线城市的城市信心。在政策的引导下，成都的房企迅速闻风而动。

有业内人士评价，成都的房企从“春秋时代”走到了“战国时代”，更是开启了整个成都楼市的“非理性时代”。

直到2016年的到来，在多项国家政策的主导下，一切开始走向理性。

2016年

从3月开始，不断有政策出台，为楼市降温，比如3月9日的

《近期税收优惠政策说明》。

• 3月9日

成都市政务服务中心房产分中心发布 《近期税收优惠政策说明》的通知。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买住房2年以上（含2年 ，时间起算的依据为房产证记载时间或契税税票埴开时间）的住房对外销售的 ，不区分普通、非普通住房 ，一律免征营业税。

这软性限制了购买两年之内的住房对外销售，打击了买了就卖的炒房客，但限制并不大。

资深代理公司销售老卢回忆，彼时的2016年9月，各地飞往成都的机票见不到打折的，全是全价票，除此之外，当时的坊间还流传出某外地土豪用面包车拉着现金冲进售楼部买房的传闻、某煤老板整栋购买某楼盘传得煞有介事。

麓山大道一栋别墅

这波疯狂，直到国庆节的到来。

• 10月1日

成都发布限购新政：

“限购" : 主城＋近郊＋高新区＋天府新区同一身份自然人只能新购买1套商品住房 ；

“限贷“ 首套房首付最低30% ,二套首付提升为40%。

• 11 月18日

限购 、 限贷升级。

“限购” ：高新南区＋天府新区户籍或社保或个税缴纳满一年， 区域内无房，可以购买1套商品住房；

“限贷” ：高新南区＋天府新区首套房首付30%， 二套房首付提升至70% ；

“限售” ：开发企业每期申请预售面积不低于3万平方米。

两则限购规定的到来，将成都引向了“严格限购”的时代。

• 11 月21日

公积金新政

房龄十年以上二手房交易，首付款比例提高10%。

紧接着，2016年12月中旬召开的中央经济工作会议，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”（房住不炒）的政策定位。

于是2017年，在成都国家地位上升，而带来房价上涨的同时，国家“房住不炒”的指导方向进一步明确，限购进一步升级。

2017年

有人说，这一年的景象有点像2007年，城市地位在提升，房价在攀升。走在路上，本地口音被外来口音不断稀释。

• 3月23日

限购升级

非本市户籍社保提高至2年，只能新购一套，二手住房纳入限购范围。

• 4月12日

＂限贷＋限售 ”

限购区域二套房 （首套未结清）首付天府新区和高新区为7成 ，其余10区为6成， 三套停贷；住房需取得不动产权证3年后才能转让，开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为 ，达到商品房预售条件但未在30日内申请预售许可证或不接受预售申报价格指导的 ，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。

• 4月 21日

限商

加强对商业 、 办公类产品的监管，严禁商业、 办公类产品转为居住用途 。

这也让成都市场上，4.6米层高以上的LOFT产品，就此绝迹。

而在这一轮调控中，还出现了全新的政策——新房限价。

• 7月19日

“新房限价”

开发商接受房管局指导定价 ，新增项目价格一般不得贵于周边均价10% ,同一项目分期价格涨幅不得超过城镇居民人均可支配收入涨幅，开发商预售价格申报将按照“楼面地价＋建安成本＋合理利润”的方式，开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。

无法避免的，二手房房价便在恐慌性抢购中成倍增长。市场上新房二手价格倒挂严重，出现巨大剪刀差。

也正由于二手房、地价的双双上涨，新盘价格被限制利润有限。房企的开发和销售压力加大，新盘市场开启捂盘模式。只要开放商资金链没有太多问题，基本都会选择捂盘，捂盘已超过1年的楼盘不在少数。

• 11 月15日

11 月15日， 公布《成都市房地产业发展五年规划》

深入推进供给侧结构性改革，实行租售并举，调整住房结构，大力发展租赁市场，积极推进装配式建筑，稳步推广成品住宅。

次日，

• 11 月16日

实行 “摇号买房 ”

提出打造公开公平公正的购房新方式。

这让成都，成为了全国第四个进入摇号选房的城市。

在接下来的12月，相关细则也被进一步优化、出台。

•12月2日， 公证协会出台摇号细则

•12月15日， 房协出台住房购房登记规则及公证摇号选房规则

2018年

这一年，所有成都人都津津乐道着成都在“新一线城市”中的排名。大量蓉漂，也嗅着“网红城市”的气息慕名而来，当然，想在一座新的城市落脚，他们都要考虑家在何处。

成都楼市，延续着一半海水，一半火焰。

• 3月1日

二手房实行 “三价合一 ”

按照网签合同的成交价和评估价孰低原则来确定贷款金额 ，银行要在金融服务平台查询网签合同成交价与所交网签合同是否一致，为严格核实交易的真实性，房屋过户后要交契税发票，其计税价格要与网签价格一致，如果不一致不予放款。

自成都开启“社会摇”模式后，你永远不知道购房者的消息为何会如此灵通，“取证”即售楼部前排长龙。如果摇中，绝对是一件值得请客吃饭的事，叫作“中签宴”。

某楼盘售卖现场

比如当时的招商中央华城，416套房43953人抢，摇中概率高达0.94% 。

锦江区的龙湖天璞16931组普通家庭与剩下的5230组刚需家庭共同“争夺”剩下的197套房，中签率高达0.89%。

• 3月31日

刚需家庭可优先摇号选房

商品住房开盘销售将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人 ”的顺序摇号排序、依序选房2017成都购房政策，且刚需登记购房人排序号超过当期支持刚需房源总量的 ，将纳入普通登记购房人重新参与摇号排序。

接下来，便是被称为“5.15新政”的出台。

• 5月15日

限购升级

完善摇号政策

限购对象调整为家庭 ，新入户购房有社保限制。在全市范围内新购买的商品住房或二手住房 ，取得不动产权证满3年后方可转让。父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。

离婚条件由3年改为2年以上 ，一个家庭一次只能参与一个项目摇号，失信人员3年内不受理其购房登记，核验购房人资格时，要核验满足首付条件的 “存款证明”。

新政对摇号资格门槛的进一步提高，驱逐了非居住目的炒房客。

• 8月23日

四川省二手房首付全面提升

高新区南区、 天府新区首套30% 、二套70% 贷款最长25年。

11区首套30% ,二套60% ,贷款最长25年。

大家都承认，史上最严的楼市调控已经到来。虽然房价没有明显下跌，但我们也看到现在成都越来越多的二手房有松口和土地流拍现象。

争吵中，时间来到了2019年。

2019年

这些年，人们视线焦点基本已经转移到了城南，甚至更南。

而成都新房市场从最开始的紧俏到如今的“富余”，供大于求的现象日渐明显，新房已由卖方市场转向买方市场。

政策上补丁不断，要实现面面俱到、无懈可击，这一年的主要相关政策如下：

• 1月29日

公积金升级调控， 实施 “认房又认贷 "

无住房且无未结清的住房贷款，认定为购买首套住房 ；有一套住房但无未结清的住房贷款、无住房但有一笔未结清的住房贷款、有一套住房且未结清的住房贷款，认定为购买第二套住房。

• 6月14日

贷款利率上调

人民银行成都分行发出通知 ，首套房利率至少上浮10% ,二套至少上浮20%。

12月4日

限购政策调整

天府新区、五城区＋高新西区互通，高新南区户籍/社保客群可买天府新区、 五城区＋高新西区。

2020年

这一年，人们的目光开始看向东边。5月6日，成都东部新区正式挂牌，构建“双城一园、一轴一带”空间布局。

大成都更大了，对成都来说，能级再一步提升；对楼市来说，其实也是某种提高供应的稀释。

9月14 日

出台 “房产新政15条 ”

明确提到：提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，其中无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

• 10月30日

限价规则开始调整

当日拍卖出让的两宗住宅用地 ，首次采取“限房价＋限地价” 的竞拍规则。

• 11 月24日

“补充通知”， 对新房市场再一次 “打补丁”

进一步落实对无房家庭的利好；登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的 ，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%。

2021年

今年，无疑是补丁频繁的一年，到目前为止，已经有十余条新的房产市场政策出台，其力度大，制定标准相当苛刻，是业界的共识。

比如信贷政策、开发企业主体资格的审查上，都极为严格，目的，就是要从各种可能的角度，堵住炒房的漏洞和可乘之机。

• 1月27日

成都市住建局发布公告，针对抱团涨价、 涉嫌恶意炒作二手房等行为零容忍 ”

• 3月22日

《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台

确认集中供地，针对人房比超3倍热点楼盘，限档期延长至5年；中心城区全面实施"限房价、 定品质、 竞地价”出让，深化房价地价联动机制：确认将建立二 手住房成交参考价格发布机制；法拍房限售。

• 5月7日

成都完善商品住房公证摇号政策

登记人数超过房源数3倍无房家庭不足房源数的，普通购房家庭可递补资格。

• 5月28日

首批次住宅小区二手住房成交参考价出炉 ，涉及201个小区。

• 6月8日

成都出台新建成品住宅装修管理规定 ， 普通装修基础上可自愿选择升级装修。

• 7月8日

成都市第二批住宅小区二手住房成交参考价出炉。

8月4日 ， 成都市第三批住宅小区二手住房成交参考价出炉。

• 8月5日

成都完善购房政策 ，加强赠与管理、优化购房资格复核顺位。

一路走来，直至最近的补丁打上，虽然可能不是最后的补丁2017成都购房政策，但官方屡次出手、政策频发，“房住不炒”的指导方针被一步步践行，房价维稳的态势也得到了保持。

促进着成都市房地产平稳健康和高质量发展，为真正想在成都安家的人群，带来希望的曙光。

人才公寓和保障性住房的扩大性修建，在房子居住属性保留、强化的同时，房子的普通商品属性在一步一步回归，房地产的“虚火”再弱一点，平稳而健康的发展才是长久之道。