房改房等划拨土地上不动产转让补办手续的计算依据及算法有所不同

来源：网络整理 2022-06-07 14:02:53

对于房改房等划拨土地上不动产转让补办出让手续时，应补缴土地出让金，但各地具体计算依据及算法有所不同，主要有以下几种：

有些城市采用以房屋分摊土地面积及地面单价计算出让金的方式，这样的方式主要从房屋与土地分散时期沿用而来房改房交易土地出让金，通过房屋建筑面积折算分摊土地面积，结合房屋所在位置的对应基准价体系中地面单价计算出让金。公式一般为：出让金=房屋分摊土地面积× 地面单价×10%。

有些城市采用按房屋建筑面积及楼面价计算出让金的方式，在实行不动产统一登记后，不再沿用分摊土地面积的方式表示房屋，而是宗地共同所有的方式表示其土地权利，对于土地出让金计算方式已经调整为房屋建筑面积。公式一般为：出让金=房屋建筑面积面积×楼面单价×10%。

有些城市采用按房屋成交价格的固定比例计算出让金的方式，为了体现房屋价格与土地价值之间的相关性，公式一般为：出让金=房屋成交价格×1%。

有些城市采用委托评估机构评估房屋的划拨土地价值的方式，根据评估结果核定需交纳的土地出让金。

这些计算方式在执行过程中，因为受到房价水平变化、总建筑面积变动等因素影响下，出现相似条件的房屋需要缴纳的土地出让金不同，导致申请人对计算结果产生质疑。选择相对简单明晰的算法是消除疑虑的最好方式，这里逐一分析现行各种计算方式的优劣：

基于地面价计算土地出让金，需要先算出房屋对应的分摊土地面积，一旦土地面积和建筑面积因改扩建、征拆而调整，同一范围内同样建筑面积的房屋分摊土地面积就会不同，使得最终计算出的土地出让金是不一样的，即群众经常反映的“同房不同价”。

土地的价值与容积率密不可分，容积率在土地上的体现就是可允许建设的建筑面积，把地价分摊到每平方建筑面积上可以核算出对应楼面地价。这样的计算方式充分反映出土地价值的高低，使不同规划条件的土地的价值之间有可比性。采用基于建筑面积及楼面地价的计算方式比较直观简便，不用通过换算土地分摊面积即可以测算对应划拨土地价值，但是楼面地价主要通过基准地价体系取值，对基准地价体系更新以及覆盖率要求较高。

按房屋成交价格的固定比例计算出让金，也是较为常见的方式，其优点是操作简单，然而房屋成交价格在采集中往往容易出现争议，在申请办理转移登记时，申请人基于避税、减费等原因通常虚报房屋成交价格，按转移合同计收出让金易导致出让金流失，实践中难以形成控制成交价格水平的标准体系。

实践中，评估机构对评估费用的收取方式一般为资产的千分之四房改房交易土地出让金，少于500 元则按每宗500 元收取，在地价相对较低的城市采用委托评估机构直接评估房屋的划拨土地价值，并按10%收取划拨土地上房屋的出让金，就可能出现评估费用高于需补缴的土地出让金的情况。此类补办出让手续业务量大，评估报告审定环节较长，难以满足群众对相关手续办理时限的需求。

综上，各类划拨地上已建成房屋上市交易,经批准需要补缴地价的各地计算方法不一，各有优缺点。笔者认为，基于建筑面积以及基于房屋成交价格的两种计算方法，相对而言适应性广泛，减少了分摊换算环节，使得算法更为明晰，还方便解决有房产证、没有土地证的房屋补办出让手续的历史遗留问题。而且，从土地估价体系来看，土地价值可按地面价和楼面价两种方式标示，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面地价为分摊到每平方米建筑面积的地价，即以土地出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。这两种算法虽然表现形式不同，但最终结果实际上没有差异。在基准地价体系较完善且更新及时的城市，将原以分摊土地面积核算出让金的算法调整为以房屋建筑面积进行核算的算法，更能适应实际需要。不过，这样的调整涉及广大群众的利益，应履行征求意见、听证等法定程序。

（作者单位：广西南宁市自然资源局）