北京金茂府 独院别墅 和老公临时起意决定买房，主要是因为感觉全球大放水时代来临了

和老公临时起意决定买房，主要是因为感觉全球大放水时代来临了，理财的收益一路走低，觉得钱拿在手里每天都在贬值，跑不赢通胀。老公自己举了个夸张的例子，他说现在手里1000万，也许就相当于九十年代的万元户，在当时看着算有钱，二三十年后也许就一文不值了。对此我笑他太夸张，但也不置可否。

老公一开始计划在其他城市投资房产，我是有点抵触的，对当地根本不熟悉，怕踩雷，但他给我洗脑了一段时间，我就随他去了。由于主要目的是保值增值，那投资其他城市房产，其实首选还是一线城市，但上海、深圳都没资格，研究了下发现广州的增城区是不限购的。说干就干，老公年前就约了在当地的朋友去广州看房了。哈哈，理想很美好，现实很骨感，他跑去一看，都是塔楼，大片大片的塔楼密密麻麻挨在一起，感觉比较压抑。价格也不便宜，2到3万多一平，同一个小区一手现房还有很多没卖，链家上同小区的二手房竟还有300多套挂着在卖，将来如果出手的话，问题很大；并且一手房都是毛坯房，还要再花钱装修了才能出租，作为投资目的显然不太合适。累死累活看了一天，老公当场死心，直呼后悔，感慨还是北京好，我大笑他活该。至此，老公的投资其他城市房产计划宣告破产，果然还是实践出真知。

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回到北京，买旧还是入新？

然后，我们就着手准备看北京的房子。我们的工作生活区域是海淀和房山，所以主要关注北京中轴线往西的房子。我们是二套，初步有两种计划，一是买个500万以内的投资房，二是买个1000+的改善自住房。跟马老师是老朋友，所以直接发消息咨询他的意见。

马老师分析我们的情况后，建议我们不要往下走，还是要往上买改善，我们一直都比较信任马老师，因此也直接放弃了买500万以内投资房的想法。买改善的话其实还涉及一个问题，到底是买1000+的改善，其他资金投资金融资产，还是1500-2000的改善或豪宅。本质还是资产配置比例的问题，房产的权重到底要占多少。我和老公的核心观点是资产均匀配置，也一直是这么做的，由于我们俩比较保守，目前理财比重较大，其次是房产，还有一些海外股票和比特币。现在大放水时代来临，因此想提高房产的权重。但房产比率提高多少，这是个问题。

空想无用，实践出真知，都去看吧，再让心给出答案！马老师非常重视我们，用心筛选了符合我们需求的楼盘和路线，年后一开工，就带着团队的选房师赵老师、程老师一起，开着奔驰豪车带我们去看房了！这待遇，感动哭了！

最后，耗时三天，马老师亲自带我们看了10余个楼盘，价位范围从1000+到2000+，产品类型横跨平层，叠拼，合院，联排，独栋，真切感受了不同区位，不同户型，不同生活方式的区别，网上云看房和亲身去感受区位感受样板间的区别还是不可同日而语的。

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全城看盘，逐步梳理

按照生活方式的不同，楼盘应该可以简单粗暴分为平层和别墅两大类。

第一类大平层，代表性楼盘：颐和金茂府、香山壹号院、中海甲叁号院、远洋国誉万和城、首创天阅山河。前两个在海淀，后三个在丰台。坦白讲，我觉得所有楼盘的产品设计都不错，从自住层面都能满足我们的需求。

丰台区的三个产品，由于国誉万和城和天阅山河预计开盘时间比较晚，样板间都还没做好，所以遗憾的是没法实体感受房子的品质，所以当实体感受到中海甲叁号院的样板间时，还是非常喜欢的。甲叁号院是去年的网红楼盘，大面宽的落地窗和大阳台（虽然大阳台最大的户型才有），甚至引领了后续楼盘的设计风格，我们看房时也感叹中海在产品上确实做得很好，非常适合现代年轻人。其实人可能都是视觉动物，在丰台区的三个同类型产品里，震撼的样板间，加上引领新一类风格先河的甲叁号院在我们心中胜出了。不过甲叁售价10万多一平，其周边二手房只有6万多，它在周边独树一帜，将来能不能支撑起这么高的估值，是我们心中最大的问号。

海淀区的两个产品，颐和金茂府和融创香山壹号院北京金茂府 独院别墅，是门对门的邻居，金茂府在马路北边，壹号院在马路南边，都是五六层的新中式洋房，都是各自开发商的看家豪宅产品，我感觉应该是冤家路窄了，哈哈。金茂府和壹号院都是在北京市场得到高度认可的豪宅系产品，之前的广渠金茂府、望京金茂府、西山壹号院都在各自区位成为标志性的豪宅产品。所以，从产品层面，这俩应该也都是没得挑，壹号院的一步阳台观西山，金茂府的恒温恒湿科技住宅，都让我们非常心动。这俩楼盘也都卖得非常好，目前都是尾盘销售了，销售都非常强势，既挑客户资质，也挑付款周期，周期都要求两三个月内付齐。我们是二套，这俩2000+万的产品首付都要1600+，按照销售两个月的周期付齐还是有难度的。

但是这五个楼盘看完，然后基于和马老师的交流，心中关于到底是买1000+的改善还是1500-2000的豪宅的问题隐隐有了偏好。马老师一直的观点是“择富而邻”，富人讲究圈层，豪宅是要有豪宅基因的，按照这个类别，这五个产品的豪宅基因属性排序大致是：颐和金茂府=香山壹号院>中海甲壹号院>国誉万和城>天阅山河。天阅山河也有老公喜欢的大阳台，户型也很好，价格上比其他产品也有优势多了，它可能更多定位改善盘。而当我们看完三个豪宅产品后，好像就忘记了天阅山河的好，哎，感触一是见过了不同圈层的生活，可能才更能体会不同圈层的想法吧，感触二是需要反省自己的虚荣心。

第二类统称别墅产品，这里面种类就很多了，经过马老师的教学，主要是叠拼，合院，联排，独栋这四大类，从私密性角度逐一递增，当然还有一些变异产品。我们是房产小白，马老师带我们一一体会了这些产品。

目前市场上还是叠拼作品更多，代表楼盘：海淀后山的山屿西山著、万科翡翠云图、昌平奥北别墅区的珠江天越书院、国瑞熙墅；合院的代表楼盘：顺义中央别墅区北部的万科观承大家、中央别墅区核心位置的中铁诺德阅墅；独栋的代表楼盘：昌平的御汤山。

在马不停蹄看盘过程中北京金茂府 独院别墅，我感觉自己就像一个渣女，每到一个新楼盘，都觉得产品特别好，销售给我介绍后都很心动，想象着在北京能有自己家的几十平米花园，车库就在自己家楼下，我和老公都喜欢看电影，所以地下室可以设计影音室，还能设计健身房运动，还能有一个自己的大书房办公，娃也有自己的玩具房，这种别墅的生活想想都美滋滋啊！这与住大平层是完全不同的生活方式。

当然最直接的缺点就是，别墅产品都离我上班忒远了！老公不需要考虑通勤问题，但是我还是挺重视这点的。另外一个缺憾是别墅产品一般没有大平层那种方方正正的户型，老公有点小迷信，他感觉缺角的户型风水不好，对此我觉得也许可能大概或许有点道理吧。马老师跟我们畅聊了很久富人圈层的理念，买在别墅区一是融入富人圈子，于长久而言对我老公还是有好处的，二是有好的国际学校，这点我们目前的观点还是读公立学校，不想让孩子太早出国，所以可能对我们吸引力有限。但我有时也非常心动，想着要不就住中央别墅区得了，上班远就远点！

第三个灯火通明之时，才看完所有楼盘回家。信息量太大，我们需要好好消化吸收！买房真是太复杂了，保值增值、区位、产业、居住体验、圈层、通勤、学区等等各种因素都要考虑，马老师帮我们拨开重重迷雾，看清不同产品各自的利弊，剩下的，就交由我们自己抉择，选择最符合内心的选项！

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优中选优，纠结难定

最后，优中选优，我们将目光集中在了三种不同的产品上：

颐和金茂府的平层（香山壹号院备选）、山屿西山著的下叠、中铁诺德阅墅的合院，这是三种不同理念中我们最喜欢的产品。马老师说，对我们而言，这三个产品，没有非A即B的选择，每个选项都能拿高分，都不会出错，就看到底哪个对我们最心动了！

从圈层的角度，中铁诺德阅墅肯定是最好的。马老师说，中央别墅区是商人文化，西山别墅区是大院文化，两个别墅区同时开始发展，但一个越来越好，一个却在走下坡路，这就是马太效应，强的越强，弱的越弱。马老师强调不要逆势而为，他是非常欣赏中央别墅区的。

从保值增值的角度，山屿西山著是最好的，海淀后山的产业从长期来看非常有发展潜力，而旁边新建的中关村一小，使得后续从学区支撑角度来看，也使得估值有保障，而且这是限竞房，限价5.3万，将来升值空间应该是最有想象力的。选房师赵老师就是山屿西山著的忠实拥趸，他具有较强的海淀情结。

从均衡性的角度，颐和金茂府也许对我们而言是最好的。颐和金茂府所在的四季青区块没啥产业，并且已经卖到了11万多/平，后续升值空间感觉有限，但海淀学籍、海淀稀缺豪宅产品加成，保值属性应该还行。从圈层角度，西山别墅区虽然确实不如中央别墅区那么壕，但可能对我俩应该妥妥够了。从居住舒适性上，花2000多万只住不到200平，是有点不甘心的，不过科技住宅的概念也确实令我们很稀奇，想想体验一下也不错。当然，我可能把通勤的权重放的重了些，通勤上颐和金茂府是最合适的。

总体而言，前两种都是别墅产品，从居住的生活方式上老公更为喜欢，但他又担心我通勤太远，他住哪都行，让我来抉择。选择困难症的我纠结了很久，仍然没有答案，这道题真的太难了！

我的答案是什么？网签之后见分晓。大家也可各抒己见，说出您心中的No. 1.