西北楼市是否过热

由于房价达到创纪录的水平，房地产供不应求，房地产市场已经度过了繁荣的两年。

但随着利率上升和生活成本危机，房地产行业的信心和势头会持续到2022年及以后吗?

在最近与MistoriaGroup合作举办的房地产投资活动中，我们向一组专家提出了这个问题。

该活动以西北地区为重点，探讨了城镇与市中心对房地产的需求、对工业部门的影响、投资者的需求、Covid的影响以及租房者对HMO不断增长的需求和不断变化的声誉，以及为投资者增加潜在收益。

房地产集团Mistoria的首席执行官MishLiyanage拥有200多处住宅和商业物业，并在西北部管理着另外1,000处物业和3,000份租约，他说大流行导致市场看涨，并补充说缺乏消费机会在封锁期间实施限制措施的情况下，向人们提供帮助增加了家庭现金储备。

这与印花税假期和因在家工作而争夺空间的情况一起，鼓励买家提前购买他们可能计划在今年晚些时候购买的房屋。

“尽管存在不确定性，但人们对继续购买更有信心，而且缺乏可供出售的房产，而且抵押贷款利率处于历史低位，这也有助于推高房价。”

这场大流行也让MistoriaGroup有时间评估正在发生的事情并对其投资组合进行再投资。

他说：“我们专注于学生市场，所以当学生离开时，我们决定进行再投资，将我们所有的房产提升到更高的标准，例如增加套间。

“当学生回来时，通过提供额外的奢华，肯定会导致对我们房产的巨大需求。”

他继续说道：“我们拥有价值约4000万英镑的大约200处房产的投资组合，我们发现伦敦的投资者也非常有兴趣在曼彻斯特市中心购买房产，而且他们也在大曼彻斯特寻找HMP机会，因为与单租物业相比，它们提供更高的收益。

“据我们所知，该地区有大量学生需要这种类型的出租，但我们也看到专业人士的胃口，他们认为他们的价格被市中心以外的地方定价，并想要负担得起的住房，这使得HMO成为一项很好的投资。

“由于私人住房市场的租金上涨，社会住房也在上涨。

“总体而言，我们对该地区房地产市场的未来感到兴奋，我们正在夏季推出HMOJV房地产基金，在西北地区投资500至1,000处房产。

“这些房产将被改建和翻新为高质量的学生HMO，而这些房产将由米斯托里亚的房地产经纪人出租。”

Colliers的高级测量师JamesStrong表示，对住宅物业的需求一直处于最高水平。

Colliers最近将Wavelength推向市场。1.2英亩的住宅开发机会代表DeTrafford，位于大曼彻斯特的索尔福德码头。它将作为未来卡灵顿再生计划的第一阶段，HIMOR正在与特拉福德委员会合作，将前壳牌网站改造为新住宅、绿地、社会基础设施、就业空间和交通连接。

他说：“特别是对住宅的需求已经达到顶峰，随着我们的推进，管道中的需求不足以满足想要购买的人，”他说。

“在大流行期间，肯定有一些因素推动了对住宅的需求，但即使在过去几个月里，需求仍然强劲，不仅在西北部，而且在整个英国。

“如果我们看看大曼彻斯特，有很大一部分人想住在这里，这是由在这里工作的人推动的，目前曼彻斯特市场创造了很多就业机会，这使得该地区一个有吸引力的居住地。”

德勤规划和发展顾问EdBritton指出了大流行对酒店和休闲行业的影响。

“一些行业受到的打击比其他行业更大。酒店和休闲业经历了一段艰难时期，因此很高兴看到曼彻斯特新运营商的公告，包括在StMichael's的新餐饮运营商，GreenKing已经购买了AlbertSquareChopHouse，并且新的Malmaison酒店正在形状。很高兴看到这就是人们回到城市的时候。这也表明投资者对市场持乐观态度。”

继续超过办公和零售行业的一个领域是工业市场。

过去12个月，工业开发商Chancerygate在西北地区显着增加了其资产管理组合和开发渠道，并拥有多达300万平方英尺的正在建设或准备开发的工业空间。

Chancerygate发展总监MikeWalker表示，英国工业和物流市场的活动受到在线零售热潮和改进的交付技术的推动。

“中小企业市场的在线增长，加上英国退欧和大流行，加速了工业地产市场的增长，创造了投资者和占用者被压抑的需求。”他说。

他指出，在整个西北部，工业部门对制造商和大流行期间创建的在线业务的小型单位的需求特别增加。

“他们需要明亮、干净、现代化的场所，以满足生产、员工和客户的要求，”他说。

“人们做生意的方式发生了根本性的变化。三十年前，创业者从卧室开始，然后买开店，现在创业者从卧室开始，然后得到一个棚子，这就是人们做生意方式的转变。

“这意味着我们处于一个每个人都想投资的行业，这意味着土地的价值已经超出了规模，我们不得不为土地支付更多费用。

“职业需求仍然存在，租金肯定在变化，但乌克兰战争、英国退欧和生活成本危机带来的压力越来越大，可能会产生影响并抑制需求，但我们目前还没有看到这种情况。”

AGProject+BuildingConsultancy的开发总监PaulWesthead与公共和私营部门的客户合作进行项目开发、咨询和商业建筑测量，他说他们的业务通过Covid增长了33%。

“我们为柴郡、兰开夏郡和大曼彻斯特的住房协会制定了大量计划，虽然这些计划在第一次封锁期间摇摇欲坠，但承包商决定他们必须推进并交付，”他说。

“我去年加入了这个团队，并从住房开发和重建背景中回来，所以我也引入了前期开发工作以及其中的场所营造元素。

“我们为几家从事HMO的基金提供服务，我们正在研究他们如何在Covid之后提供该产品，他们如何利用社会住房周围的空间，以及提供的不仅是单一使用权，而且是混合使用权计划提供各种各样的利益、价值观和文化。

“通过社会经济组合来衡量这一点，就是后疫情时代的发展需要如何进行。这不仅仅是规划新住房，而是让现有的住房更好地发挥作用，并确保它们适合用途。

“Covid带来了巨大的机会，它加速了人们如何生活得更好。”

ParetoFinancialPlanning主管StuartCarswell表示：“作为一个国家，我们喜欢砖头和资产，我认为我们不会摆脱这一点。

“然而，能源价格正在上涨，10月份第二次上调上限，通胀率为7%，预计还会上升，利率继续上升，这将对未来的住宅和商业产生影响。

“我们认为2023年价格将会放缓，因为必须做出一些让步。”

他补充说：“曼彻斯特部分地区的房价上涨了30%至40%，这对大曼彻斯特的其他地区产生了影响，这些地区现在看到了对房屋的需求，因为有些人被市中心的房价所淘汰，郊区。

“人们正在远离市中心，仍然能够在像米德尔顿这样年轻的专业人​​士可以负担得起以合理价格购买房屋的地方获得一些优惠，而像米德尔顿这样的地方现在被视为一个很好的地方特别是随着有轨电车网络的到来进行投资。

“无论是在曼彻斯特市中心还是该地区的其他地区，就业市场也会对房价和需求产生影响。

“与我们交谈的大多数组织都在努力招聘，这是一场人才争夺战，但当我们确实看到人们涌入该地区寻找工作时，我们可以预期该地区对房屋的需求。”

EdBritton指出开发商和公共部门之间建立伙伴关系以发展城镇的重要性。

“大城市中心计划一直在坚持，因为这些计划背后有如此多的承诺，开发商们全心全意地投入其中。

“这已经过去了，市中心继续繁荣。

“我确实认为发生的事情是Covid导致人们进行盘点。如果市中心变得过热，那么他们可以采取哪些创新方法来建立合作伙伴关系并寻找其他地方，而这在对通用汽车的兴趣方面开始显现。

“像布伦特伍德、缪斯和皮尔这样的公司一直在把目光投向更远的地方，并在这些地区做出认真的承诺，但通常是通过在伯里和斯特雷特福德等地的合资企业。

“这些合资企业对这些城镇的未来投资和交付至关重要。”

对于JMW律师事务所的合伙人兼房地产商业部联席主管ThomasPearson来说，今年也是忙碌的一年。

该公司的住宅团队平均每月进行约450-500笔交易，即使在印花税假期推动房地产市场小幅繁荣之后，这一数字也一直保持不变。

他说：“值得记住的是，房地产行业在大流行之前就已经飞速发展。”

“我们拥有欧洲最多的起重机，需求已经存在多年，而且不能突然停止。每个人都找到了继续前进并解决后勤问题的方法，以使计划得以实施。”

他补充说：“与南部的房产相比，西北部一直是并将继续成为投资者获得更多资金的市场。

“已经拥有投资组合或几处房产的人已经从增资中受益，并且以良好的借贷利率，他们能够从他们的投资组合中提取更多股权并添加到其中。

“人们同样看到了购买房产的机会，要么处于可以立即出租的体面状态，要么拿走一些东西并将其转换为创建HMO，这变得很流行，因为它被视为养老金的半替代品，它正在创造更多机会为投资者。”