住房市场不再是安全的赌注 崩溃的所有要素都在这里

这通常是一年中购房加速的时候。温暖的天气、更长的白昼和更多的DIY时间传统上激发了成群结队的买家和卖家，为竞标战创造了完美的条件。

但房地产市场不需要从今年的冬眠中醒来，因为自2020年第一次封锁结束以来，它一直过度活跃——违背专家的预测。房价通胀继续达到创纪录的高位。

值得关注的是Nationwide和Halifax等抵押贷款机构以及国家统计局的指数(因为RightMove等在线房地产上市网站报告的是要价而不是售价)。他们都描绘了相同的画面：自2021年以来，年增长率超过10%。

哈利法克斯报告称，去年平均房价上涨了28,000英镑多一点，正如他们所指出的，这与同期普通工人的收入大致相同。从广义上讲，根据英格兰银行的数据，抵押贷款批准仍高于大流行前的平均水平。

房地产市场的持续攀升是在普通民众生活成本不断上涨的背景下发生的。尽管劳动力市场目前状况良好，但由于能源价格高企、食品店和通货膨胀，成本上涨速度快于工资，通货膨胀率已升至7%(30年来的最高水平)并导致偿还债务(包括那些没有固定利率交易的抵押贷款)更贵。

近年来，有几个因素使房地产市场绝缘。廉价信贷(低利率)使房地产市场保持运转，而且由于我们的需求仍然比可用房屋多，房价得到了支撑。正如不止一位保守党议员私下告诉我的那样，政府的大流行印花税削减也助长了市场膨胀，使情况变得更糟。

在英国，房屋被视为资产，并不总是房屋。出于这个原因，我们欢迎房价上涨，因为它被认为是免费的钱。房子比人赚的多，让我们面对现实吧，谁不想在客厅里做更多的事情而赚点小钱。

但人们应该更加谨慎和怀疑。与以往一样，英国的房地产市场似乎完全脱离了其他地方的经济现实。这引出了自大流行开始以来我在本专栏中反复提出的一个问题：这种情况会持续多久，我们应该有多担心?

RogerBootle是伦敦最著名的经济学家之一。他目前是凯投宏观的董事长，并在2008年全球金融危机之前警告房价过高。布特尔不喜欢“崩盘”这个词，但警告说，如果利率上升，房价可能会下滑，我们进入衰退。

“我一直非常关注平均房价与平均收入的比率，”布特尔告诉我。“你不能盲目跟风，但当估值相对于人们的收入而言非常高时，我会担心——当然现在估值非常高。”

布特尔担心的是，“人们普遍对他们将住房作为资产的估值以及他们对抵押贷款所承担的义务感到过度紧张”。

只要利率保持在低水平，抵押贷款还款是可以负担的。近年来的情况就是这样，“让人们以为一切都很好”。布特尔认为，我们过分关注抵押贷款的负担能力，却没有记住利率会发生变化，就像现在一样。

布特尔自称是英国房地产市场的“长期批评者”，他补充说，“房地产市场的完全失灵”是由我们对房地产投机的“全国性痴迷”推动的。

租金也在上涨。布特尔总结说，这表明英国的房地产市场存在长期问题，并且正在“阻碍英国的经济发展”，因为房价和抵押贷款义务过高，而租金相对于人们的收入和消费能力而言过高。

幸运的是，高贷款价值抵押贷款的数量仍然低于金融危机前的水平，但我们知道人们为房屋支付的费用越来越高，并在更长的时间内获得更大的抵押贷款以资助他们。

这种情况并非英国独有。如果消费者通胀随着房价通胀继续上升，而我们受到来自其他地方的冲击，房地产市场可能会受到打击。由于1980年代的加息(导致1990年代的经济衰退)和全球金融危机后的2000年代，房地产市场曾经崩盘——繁荣和萧条的混乱循环并不陌生。

由于我们无法控制的外部力量，我们绝对可以看到另一场低迷。正如大流行所表明的那样，不可预测的全球事件完全有可能导致经济下滑。目前，乌克兰爆发战争，给能源价格带来压力，而疫情本身还远未结束。中国再次实施硬核封锁，正如这场公共卫生危机开始时发生的那样，预计这将影响全球供应链。

住房是一个安全的赌注——无论是对个人投资者还是对我们的整体经济——这一想法以前曾受到挑战，而且很可能再次受到挑战。我们陷入困境。如果通胀继续上升，利率进一步上升可能真的会伤害到人们。正如我们从90年代初就知道的那样，这看起来像是房屋收回。而且，如果房价大幅下跌，正如我们从金融危机后发生的事情中所知道的那样，这对某些人来说似乎是负资产。

但是，如果它们继续上涨，我们将继续支持人们承担巨额债务以支付更多住房费用的经济，即使他们的工资跟不上。

而且，从长远来看，如果管理不当，可能会更加繁荣和萧条。特别是如果就业市场发生任何导致失业率飙升的事情。所以，让我们希望政客们像罗杰·布特尔这样的人一样关注这种情况。