如果您正在考虑购买投资物业会发生什么

很多人都梦想拥有能够让他们每个月获得租金支票的房地产，但要知道您实际能赚到什么以及如何开始作为房地产投资者并不总是那么容易理解。所以我们向专业人士寻求建议。

首先要知道的是，首次投资者的预期回报率很低，至少一开始是这样。“随着您获得经验，您的回报以及您对税收影响的了解应该会提高，这通常对房地产投资者非常有利，”律师、私募股权和豪华房地产顾问EdwardMermelstein说。

他说，纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山和波士顿等一级市场通常会产生4到5的上限率，而在二级市场或人口在1到500万之间的城市，上限率是6到5倍。10.资本化率是物业预期产生的净收入，由净开业收入(物业的所有收入减去必要的运营费用)除以当前公平市场价值确定。“所需的投资范围将取决于市场，因此您可以预计每年需要部署500,000到100万美元才能赚取50,000美元，”Mermelstein说。

这听起来像是您需要超级富有才能购买投资物业，但并非所有拥有投资房地产的人都是大佬投资者。美国国税局的数据显示，2019年约有1060万美国报税人申报了租金收入，美国人口普查报告称，房东的平均年收入为97,000美元。根据Rent.com的数据，房东的年收入比美国家庭收入中位数高44.8%。

了解赚钱的方法

LarryPershing是认证财务规划师、OptimumRetirementPlanning的创始人兼首席执行官，也是一栋3单元公寓楼的所有者。他指出，从投资物业中获利的方式有四种：1)现金流，即您收到的租金多于物业的费用;2)升值，当房屋价值增加时;3)偿还债务，当您的租户偿还您的抵押贷款时，这会增加您的资产;4)税收优惠，这让您可以承担称为折旧的虚拟费用，以说明您的建筑物每年都会变旧并贬值。

“拥有投资物业[有时]可以比投资股票市场等更被动的投资形式产生更高的回报。然而，这也需要更多的努力和更高的风险，”潘兴说。事实上，根据一个人的投资风格和所寻求的回报类型，房地产并不总是比投资股票更好的选择。然而，通常情况下，房地产可以对冲通胀，并且其他资产类别之间的相关性也很低。因此，如果股票下跌，房地产价值通常会上涨。此外，加上税收优惠、租金收入和利用房地产投资的能力，投资房地产通常优于投资股票市场。

熟悉成本

对于寻找现金流租赁物业的投资者，Compass迈阿密销售总监IgnacioVillanueva说：“除了对不可预见的成本进行预算外，请务必详细列出固定持有成本，如税收、HOA费用和保险。和维修。在计算数字时，每年缓冲并假设一个空缺，为租户之间的潜在差距做好准备。”MyndPropertyManagement提供了一些关于出租物业的平均和隐藏维护成本的见解，Zillow有一个出租物业费用估算工具，其中详细列出了维护、保险、财产税、HOA费用等成本。

根据全国房地产经纪人协会2018年的数据，到2020年，每个出租单元的平均年度运营和资本支出预计为830美元，其中包括房地产税、维护、员工工资、财产保险、水和下水道成本等成本，电力和天然气、地面和景观美化、安全等等。

了解你的真正目标

考虑一下您的目标，因为它将告知您将购买什么样的房产。“要不要买房，装修快卖?你想当房东吗?”NerdWallet的房屋和抵押贷款专家HoldenLewis说。

咨询合适的专业人士

“要考虑的最重要的事情是你的团队，”默梅尔斯坦说。这意味着选择一个已经出售和处理过投资物业并可以分享这些见解的经纪人;聘请会计师和财务顾问讨论与投资物业相关的成本和税收;并为房东/租户问题聘请律师。“您的团队将在位置、数量和潜在陷阱方面为您提供指导，”Mermelstein说。

在多个级别上确定位置

Mermelstein说，在考虑购买投资房产时，位置是首先要考虑的事情之一。您应该使用多种因素来衡量位置。

要考虑的第一个因素是您是否打算自己管理该物业-或者让别人为您管理。“最好的地点往往要么靠近你居住的地方，要么靠近强大的物业管理团队，”默梅尔斯坦说。如果您正在考虑走这条路，请查看您的物业管理费用以及包括(和不包括)的费用。另一方面，考虑您自己管理房产可能需要花费的时间和精力

要考虑的第二件事是，您可能需要一批优质的租房者。顶级房地产众筹平台之一RealtyMogul的首席执行官JillieneHelman表示：“如果雇主在招聘并且收入在增加，那么对住房和各种商业房地产的需求(可能)将会增加。”话虽如此，她警告说：“即使一个地区有人口、就业和收入增长，如果它已经高度发达，这些因素很可能已经被计入资产价格。”

许多其他因素也很重要：Helman建议寻找住房供应量低但需求量大的地方，选择靠近交通要道的区域，以便通勤，并注意该物业与杂货店和其他便利设施的距离有多近购物。此外，赫尔曼说，“我们始终关注社区的安全程度以及犯罪发生的程度。”

考虑位置和价格租金比也可以使房地产投资者受益。通常，较低的价格与租金比率意味着购买房屋的条件更有利，而较高的比率则为更有利的租赁动态让路。