当利率上升时我们对房地产市场有何期待
来源： 2022-02-22 11:28:42
有很多关于 2022 年对房地产价格暴涨后意味着什么的议论纷纷，我们敢说，2021 年是“史无前例的”。
到 2020 年之后，很少有人能预测到 2021 年房地产价格——尤其是房屋价格——的表现。事实上，在“最坏情况”的情况下，CBA 在 2020 年的某个阶段房价下跌了高达 30%。
根据 CoreLogic 的数据，即使在相对具有挑战性的一年，房价也上涨了 5% 左右。2021 年甚至更强劲——CoreLogic 数据显示，截至 10 月，整体房地产价格同比上涨 20% 以上。REA 集团将 2021 年定为有记录以来房地产增长第三快的一年。
然而，最近的喋喋不休似乎变得更加悲观，即将出现的某些逆风可能让一些投资者胆怯。它可能不再是“红色的天空之夜，牧羊人的喜悦”，但 2022 年到底有什么?
2022年利率会发生什么变化?
最近出现了一个现象。也就是说，住房贷款利率与储备银行的现金利率进一步脱节，后者仍保持在 0.10% 的历史低点。尽管如此，抵押贷款利率，尤其是固定利率，最近一直呈上升趋势。虽然银行一直基本上可以随心所欲地做事，但这种情况似乎正在加速发生。
现在几乎不可能找到低于 2% 门槛的自住者四年或五年固定住房贷款利率。四大银行不提供。即使是低于 2% 的自住业主的一年或两年房贷利率也越来越难找到——更不用说投资者了。
2022 年可能会恢复“正常”。2020 年和 2021 年，大量借款人涌入固定抵押贷款。就在几年前，它们还不到新抵押贷款的五分之一——在 2021 年的某个阶段，它们占新抵押贷款市场的近一半。随着银行吸引借款人回到他们身边，浮动利率基本上保持不变，甚至下调。
澳洲联储现金利率
不谈澳洲联储就谈不上利率。要大致了解央行经济学家的真实想法和感受，您需要从他们的官方通讯、发布和演讲的字里行间进行解读。
11 月初，澳洲联储没有承诺购买 2024 年 4 月发行的政府债券，这表明它可能会比其最初的 2024 年“指导”更快地提高现金利率。储备银行被描述为世界上最“鸽派”的中央银行之一，十多年来没有加息。
RBA 行长 Philip Lowe 博士几乎排除了 2022 年加息的可能性，除非该行看到一些强劲的经济增长——即来自工资增长。
尽管如此，这并没有阻止大银行预测更早的提示。CBA 最初在 2022 年底收到了最“看涨”的提示，而其他大联盟在 2023 年的某个时候收到了他们的提示。
2022年房价会发生什么变化?
谁有水晶球?SQM Research 的 2022 年“基础”情景显示，到 2022 年初，增长将逐渐放缓，随后到 2022 年年中房价将小幅下跌。
这取决于澳联储现金利率保持在 0.10%，量化宽松按计划缩减，总体通胀率保持在 3%，以及到 2022 年年中进一步审慎监管。
然而，澳大利亚不仅仅是一个市场。基本情景中的跌幅将由达尔文领衔，跌幅高达 4%，墨尔本跌幅高达 3%，悉尼跌幅高达 2%。然而，另一方面是布里斯班，“最坏的情况”是价格上涨 8%。
陪审团也没有区域价格。随着越来越多的人在家中协商工作，一些经济学家将价格推向更远的北方。然而，其他一些人表示，随着越来越多的人对返回首府城市感到自在，可能会出现平稳期。
另一个问号是关于供应的话题。11 月的一周记录了前往拍卖的房产数量最多 - 第一次每周记录超过 4,000 处。然而，随着 HomeBuilder 的影响减弱，建筑材料短缺继续困扰市场，预计建筑工作将逐渐减少。一般来说，如果供不应求，那么价格往往会上涨。
SQM Research 的 Louis Christopher 表示，保持 2021 年的增长速度是不可持续的。但是，不要指望会出现崩盘——如果可能会出现任何轻微的缩减，但澳大利亚房地产基本面仍然强劲。
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