我们没有处于房地产泡沫中的5个原因

全国房地产经纪人协会表示，2021 年全国现有房屋的中位价上涨 16.9%，达到 346,900 美元，连续 118 个月同比上涨。

个人买家和大型房地产投资者的需求似乎无法满足，但说真的，这种情况还能持续多久?自冠状病毒大流行抵达美国以来，住房需求和价格的飙升引发了人们对泡沫的担忧。有理由相信我们合而为一，也有理由相信我们不是。目前，后者胜出。

首先，让我们澄清一下我们所说的房地产泡沫是什么意思。那将是一个低供应和高需求共同推动价格超出市场基本面所表明的可持续水平的时期。最终，供应超过需求，需求减少，导致价格崩盘，泡沫破灭。

这可能会迅速发生并产生长期影响。始于 2007 年的住房危机引发了持续到下一个十年的大萧条，在此之前，需求和价格的上涨与现在没有太大的不同。

但这里有五个我们没有陷入房地产泡沫的原因。至少现在还没有。任何事情都可能发生并且将会发生，但就目前而言，似乎有很多氧气可以为今天的房屋火上浇油。

1. 更严格的贷款标准

上次房地产市场崩盘时，数万亿美元和数百万套房屋损失了，这场灾难在很大程度上归因于向那些真正负担不起的人提供的宽松信贷。这包括低首付和无首付抵押贷款以及气球交易和 ARM 交易，这些交易可以向不知情的人掩盖他们的每月还款可能和将会增加多高和多快。

当然，这些抵押贷款的扩展者是问题的一部分，打包并出售给投资者的抵押贷款支持证券的捆绑商和销售商也是如此，当不再支付基础抵押贷款时，他们也损失惨重。

现在信用标准更高了。简单地确保人们在给他们抵押之前尽可能地负担得起抵押贷款，这将有助于减缓房地产市场的任何通缩。

2. 利率上升

为对抗通胀，美联储表示计划在今年加息，这表明到年底联邦基金利率可能会分别上调 3 次至约 1%。这也将导致抵押贷款利率上升，目前30 年期固定利率贷款的平均利率为 3.75%。

根据The Ascent 的抵押贷款计算器，如果利率上升到 4.75%，则将 250,000 美元、30 年期的固定利率抵押贷款的每月还款额提高约 130 美元至 1,686 美元，这会有所不同。

将其与那些更严格的贷款标准相结合，理所当然地，向无力负担的人提供的贷款将会减少。

3. 历史最低点的止赎

大萧条时期住房危机的标志之一是止赎危机。超过 600 万套房屋因无力偿还抵押贷款而失去，更多的库存涌入了需求也因失业而受到打击的市场。

我们现在没有看到这样的情况。根据Black Knight保存的数据，在从大流行最初几个月令人痛苦的经济崩溃中迅速恢复后，2021 年结束时止赎率处于历史最低水平，拖欠率也接近历史最低水平。

4. 持续需求的原因

NAR 表示，2021 年现有房屋的销售总额为 612 万套，同比增长 8.5%，是自 2006 年以来的最高水平，就在——你猜对了——房地产泡沫破灭之前。随着 2022 年的到来，未售出的现房库存处于 910,000 的历史最低点，这足以维持约 1.8 个月的库存，这是自 1999 年以来的最低水平。

在 12 月的报告中，NAR 首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示：“房屋建筑商在 2022 年已经在增加供应方面取得了长足的进步，但要扭转像我们最近看到的那样的缺口需要数年时间才能纠正。”

与此同时，房屋租赁行业——无论是单户家庭还是多户家庭——也在蓬勃发展，有理由认为，房价的任何疲软都将由现在能够购买的租房者的需求来满足。

这一切都表明多年来保持泡沫膨胀的需求。

5. 强劲的就业市场

当前的就业市场似乎能够支撑数百万想要购买第一套或第二套住房的美国人。失业率很低，真的很低。工作可用性很高，真的很高。随着公司竞争人们接受他们的工作，工资正在上涨。

劳动力短缺是广泛而深刻的。想要好的演出的人现在比我在工作生活中看到的更能得到他们，而且我是婴儿潮一代。(前几天我在一条主要货运线路上看到了一个社交媒体广告，正在寻找火车工程师!)

结合现实的贷款标准和预计房价上涨的放缓，这表明美国人支付抵押房屋的整体能力有所增强。

什么泡沫?“这是关于基本面的”

Black Knight 在其报告中确实指出，有大量借款人最近退出了大流行初期实施的宽容保护，因此值得关注。更多的库存也可能有助于加剧房地产市场可能发生的任何降温。

利率上升也应该有助于冷却一些需求，至少对价格较高的房产来说是这样，而且 NAR 和其他人预测房价将继续上涨，但不会以我们自冠状病毒来袭以来看到的疯狂速度上涨。

但是，这就是说：“这不是泡沫，它确实与基本面有关，”布鲁金斯学会研究员 Jenny Schuetz 告诉纽约时报。“这真的是关于供求关系——没有足够的房子，还有大量的人想要房子。”

那么，我们是否处于泡沫中?不可改变的万有引力定律和回归均值表明价格和需求将逆转，但它会告诉我们故事的数量和速度。对于我们所有参与我们称之为经济的大让步的人来说，最好的事情是软着陆到新的价格水平和保持抵押贷款最新水平的能力。