房地产市场是否必须做出让步

大流行两年后，破旧的平房引发了竞标战，买家不断抢购他们从未见过的地方，房屋建筑商无法为每个想要新房的人找到足够的橱柜门。美国房屋的中位价在一年内上涨了近 20%。待售库存处于新低。而留在场外的有希望的买家反而帮助推高了租金。

所有这一切都可能让人觉得不可持续——库存紧张、价格暴涨、负担能力下降。肯定有什么要付出的。

但如果这不完全正确呢?或者，至少，对于今天被锁定在房屋所有权之外的租房者或任何担心住房负担能力的人来说，这种情况不会很快发生。如果您可以再等一会儿再加入，那么可能不会有快速的缓解，平流层房价也不会回落。

“这不是泡沫，而是基本面，”布鲁金斯学会住房研究员 Jenny Schuetz 说。“这真的是关于供求关系——没有足够的房子，还有大量的人想要房子。”

该分类帐的任何一方都没有快速修复。几乎没有证据表明该国急于纠正这种不平衡。

Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示：“我的悲观观点是，经济完全有能力在难以负担的住房条件下运行。”她说，这在过去十年中很明显，当时即使经济继续增长，负担能力也在恶化。这一现实使政界人士和公众在很大程度上忽视了住房负担能力问题。

“另一种说法是人们仍然会起床去上班，即使他们的住房没有保障，”费尔韦瑟说。“这是我们认为我们仍然会继续让这个问题变得更糟的原因之一。”

更多的住房建设将有所帮助——而且一直在增加——但美国长期以来一直在建设不足，以至于需要数年时间才能满足需求。

您可能还期望购房者厌倦了飙升的价格。但是，在盐湖城，如果要价在当地买家看来荒谬，对于从西雅图搬进来的人来说似乎是合理的，那么这个答案就会动摇。

如今，在曾经负担得起的市场上，首次购房者面临着来自一代人前不存在的各种来源的竞争：来自全球资本、通过算法评估房屋的全现金“iBuyers”、来自租房的机构投资者- 家庭住宅，来自经营 Airbnb 的小规模投资者。

亚特兰大佐治亚州立大学教授丹·伊默格鲁克 (Dan Immergluck) 说：“对于自住业主来说，要与流入该地区的资金量竞争真的很困难。”在那里，即使在新房建设强劲的阳光地带市场，供应仍然无法跟上需求。

也许在中期的某个时候，远程工作者的地域重组将平息下来，平息博伊西、爱达荷州和丹佛等受此冲击最严重的地方的价格增长。但投资者购买者并没有离开。使房屋以更快的速度销售的新技术也不是。

抵押贷款利率上升应该有助于减缓房价的增长。但它们不会影响任何支付现金的人。更高的利率将使拥有房屋的成本更低。

穆迪分析首席经济学家马克赞迪表示：“对于首次购房者来说，他们会发现在未来两三年内买房非常非常困难。”与此同时，他们将支付更高的租金，从而削弱他们为首付存钱的能力。

追踪房地产投资活动的公司 Kukun 的首席经济学家拉尔夫·麦克劳克林 (Ralph McLaughlin) 表示，在大流行之前处于房屋所有权风口浪尖的工人阶级家庭现在可能还需要 5 到 10 年才能赶上。他说，一个收入家庭在美国任何地方购买质量不错的入门房的日子可能已经结束——除非那个收入者是高收入者。

麦克劳克林说：“作为一名住房经济学家，想到在大流行期间试图进入房地产市场的年轻家庭所面临的困难可能无法消除，这有点令人沮丧。”

这些困难在全国范围内非常普遍。上一次出现这样的房价增长是在房地产崩盘前的几年。但即使在 2006 年泡沫最严重的时候，也只有大约 40% 的都会区经历了超过 10% 的年房价增长。在过去的一年里，80% 的地铁都出现了这样的高峰。四分之一的都会区房价涨幅超过 20%。

租赁市场的普遍痛苦随之而来。Apartment List 首席经济学家伊戈尔·波波夫 (Igor Popov) 表示，2021 年，全国各地的社区都经历了只有在小型石油大流行或水力压裂繁荣城镇大流行之前才能看到的那种两位数的租金增长。现在，他说，“想象一个人们对负担能力的担忧开始减弱的世界将是一个挑战。”

这一切都不是源于那种导致房地产泡沫膨胀的高风险借贷。相反，拥有大流行储蓄和强劲信贷的购房者一直在进行常规贷款(如果他们正在贷款的话)。租赁市场也经历了高收入家庭的增长，而与此同时，新家庭的形成也激增，年轻人搬家开始大流行。

除此之外，即使没有大流行，也有更多的力量给房地产市场带来压力：拥有大量住房的婴儿潮一代比前几代人在主要住房中停留的时间更长，而此时千禧一代已经达到了购房的高峰年龄。这限制了现有的供应。

地方政府通过分区和建筑限制进一步阻碍了新的住房供应，即使住宅建筑供应链的扭结得到解决，这仍将是一个问题。Redfin 经济学家 Fairweather 表示，展望未来，气候变化意味着今天存在的越来越多的住房供应可能不适合居住，或者未来需要进行昂贵的改造。

这有很多令人沮丧的地方——当然，除非你已经拥有一套房子，并且很高兴看到它的价值飙升。

但这让我们回到了费尔韦瑟的观点，即公众是否有很大的意愿来控制住房成本。