年轻的欧洲人享受着负担得起的城市住宅的安全

Stephanie 2005 年在奥地利进行国际学习交流年时和我们一起住。当我们最后一次于 2016 年在维也纳拜访她和她的伴侣 Gabe 时，他们住在维也纳第 14 区的一套公寓里，他们租用并正在改造厨房。

他们的租赁协议允许他们在自己出资的情况下对其进行翻新，并就他们提出的任何结构或服务变更寻求批准。

他们有一个持续的租赁协议，允许安全的使用权，每 10 年续约一次，并有 3 个月的通知退出条款。这意味着他们可以在他们喜欢的知识的情况下安全地改变他们的厨房。

住房合作社的诸多优势

Stefanie 和 Gabe 于 2018 年结婚，他们的住房需求随着他们计划组建家庭而发生了变化。他们刚刚以 58,000 新西兰元的价格购买了附近正在建设中的宽敞 79 平方米的两居室公寓的权利。

由于他们正在购买大型住房合作社的股份，因此可以实现这一非凡的价值。他们的股份使他们有权在自己的家中获得终身使用权，并有权让他们的家人继承他们的股份，如果他们愿意，他们也可以住在其中。

Stefanie 和 Gabe 还将每月支付低于市场价的约 1,200 新西兰元的租金，因为它是通货膨胀指数的，所以仍然可以负担得起。它包括公共区域维护费用，约占维也纳市场租金的三分之二。他们的公寓“非常绿色”，设有阳台，可通往公园，并可使用屋顶花园、儿童游戏室和游乐场、派对室和自行车室等公共设施。这就是合作住房的流行，有一个四年的公寓等待名单。

共有模式

与新西兰 Aotearoa 拥有昂贵的押金和抵押贷款的同等自有公寓不同的是，Stefanie 和 Gabe 既是股东所有者又是租户。他们的合作股份资助了部分用于建筑成本的贷款。

如果他们决定住在其他地方，这些股份将退还给他们住在大楼里的每年 1%，这样新住户的初始成本将保持在类似的水平。

正在进行的负担得起的租金将继续为合作社提供公平的长期回报。维也纳市不是业主，而是提供资金保障以使项目得以实现。

对于 Stefanie 和 Gabe 来说，这套公寓的主要价值是长期的住房保障，这来自于他们在共享公寓中的持续负担得起的权利，而不是作为金融投资工具的价值。

新西兰的住房是一种金融商品

在惠灵顿，住房作为投资的价值高于其作为居住地的价值。作为个人，很难与像最近一次买了 30 套房子的公司这样的投机者和投资者竞争。

虽然需要智能、精心设计的密度，但设计和建造的大部分内容都是为了最大限度地提高开发商和投资者的短期财务收益。例子是大片最小宽度的开发商排屋，几乎没有可用的外部空间和双钥匙公寓开发，最大限度地减少面积但最大限度地提高回报。

对住房的投机已经改变了建筑业，许多建筑商现在专注于用土地和建筑进行设计和建造，或者直接就他们主导的条款进行谈判。建筑师和房主正在努力寻找甚至会为项目定价的建筑商。

对新住房的需求程度导致了实际上是一个住房期货市场，其中大部分在建的新住房和材料管道都是预售的。这个过程经常回避定制或有意义的输入来满足个别客户的需求和长期的环境需求。

未来的住房是根据预先设计的计划拍卖的，最大限度地提高现在稀缺市场中的市场产品的成本。面对住房负担能力和有限的预算，这种住房金融化笑了。

解决负担能力的潜力

很明显，我们需要找到将住房使用权与住房投资和金融脱钩的方法。我们是世界上为数不多的没有以这样做而闻名的合作住房部门的发达国家之一。

鉴于我们的 papakāinga 历史、共同住房以及所有中高密度住房类型的共享空间现实，奇怪的是我们几乎没有合作住房的例子。我们的监管、财务和法律环境甚至导致基督城历史悠久的彼得伯勒合作住房采用新的单位产权结构在地震后重新开发。

在欧洲，情况就大不相同了，联合国教科文组织世界遗产正式承认合作社为文化宝藏，正如首次置业者 Stefanie 和 Gabe 的经历向我们展示的那样，原因很容易理解。

到目前为止，住房合作社在德语国家是一种成熟的保有权形式，以提供持久负担得起的租金和稳定的社区而闻名。例如，苏黎世市政府通过让合作社运营每年节省数百万美元。

合作住房对长期住房负担能力的贡献需要以类似的方式在这里得到认可，并由我们的投资基金给予研究和示范项目投资。

用高质量的例子教育人们

新西兰人对共享住房持怀疑态度，就像他们以前对预制房屋持怀疑态度一样。通过 PrefabNZ 和创新建筑项目的努力，这种情况在短短几年内发生了变化。我们也可以改变我们对合作住房的价值和特点的集体看法。

道路是通过教育和住房创新。我们需要在新西兰独特的 Aotearoa 环境中通过优质的合作住房项目来实际展示优质的长期住房负担能力。

作为一种自我复制、自筹资金的住房模式，合作住房的结构可以支持增加数量的现有经济适用房，当个别合作住房项目还清债务时，它会再投资更多的合作住房。

一个突出的例子是苏黎世的 Mehr als Wohnen，它拥有 13 栋建筑和近 400 个住房单元以及零售店、大型共享社区空间和良好的社区基础设施。它是欧洲最大、最雄心勃勃的住房计划之一，是 50 个不同合作社合作的结果。

现在迫切需要创建示范 Aotearoa 合作住房项目和相关的开源资源以帮助其他人。

当这种情况发生时，这类住房的品质将不言而喻。它将有助于为新一代像 Stefanie 和 Gabe 一样享受并引以为豪的长期经济适用房 taonga。