火爆的市场推高置业遥不可及 租金继续上涨

新西兰在经济合作与发展组织(OECD) 住房负担最不负担国家名单中名列前茅(此后已下滑至世界上最负担不起的国家之一)和世界上被高估的国家之一，许多来自该国其他地区的人认为蒂马鲁的房价为比较便宜。

但这对于在房地产价格和租金飙升的情况下试图进入看涨市场的当地人来说意味着什么呢?

根据新西兰房地产研究所 (REINZ) 的最新数据，自 Covid-19 大流行开始以来，蒂马鲁 (Timaru) 房屋的中位售价上涨了近三分之一，到 2021 年 10 月达到 450,000 纽币(每年上涨 9.8%)。同比)，较 2019 年 10 月的中位售价上涨 30.43%。

REINZ 首席执行官 Jen Baird 表示，Timaru 出售的房产数量也同比增加。

房屋销售速度略高于一年前同期——销售天数中位数为 29 天，低于 2020 年 10 月的 31 天。

贝尔德表示，全国范围内出现的待售房产数量较少，这推动了价格上涨，并进一步限制了新房源的数量，因为人们在获得另一处房产之前不愿挂牌。

她说，当地人和居住在该地区以外的人对在提马鲁购买的兴趣仍然很强烈。

她说，许多公司正在大流行后转向更灵活的工作安排，而远程工作的选择使迁往各省变得更加可行。

贝尔德说：“这些变化为那些感觉被一些价格较高的城市拒之门外的人创造了更多选择，可以在一个相对更负担得起的地方进入房地产市场。”

“那些经历过较长封锁期的人，比如奥克兰人，他们有更多的时间在网上浏览和查看房产，同时也有更多的思考空间来思考住在新西兰的另一个地区，比如 Timaru，是否是一个有吸引力的选择。”

贝尔德说，自大流行开始以来，新西兰移民的涌入对住房需求几乎没有增加，净移民徘徊在每 1000 人不到 3 人。

“虽然可能有资格将工作签证升级为居民签证的 165,000 人中的一些人可能希望购买房产并在新西兰定居，但一旦国际边界开始重新开放，这种需求可能会被新西兰人移居海外所抵消”，Baird说。

Trade Me 房地产销售总监加文·劳埃德 (Gavin Lloyd) 表示，2021 年 10 月提马鲁的平均要价处于历史平均高位 477,450 美元，比 2020 年同月上涨 15%。

截至 2021 年 11 月底，蒂马鲁地区的三个月房价指数 (QV) 的平均价值更高，为 485,349 美元，同比增长超过 18%。

2021 年 10 月的待售物业数量与上年同月相比下降了 40%，而需求同比下降了 12%。

劳埃德说，蒂马鲁地区的每周租金中位数在 2021 年 10 月达到了 420 美元的新高，与 2020 年 10 月相比增长了 17%，蒂马鲁的租赁市场供应同比下降了 19%。

PGG Wrightson 销售和营销专业人士 Michael Molloy 在澳大利亚从事房地产行业 14 年后最近返回新西兰。

他将很多问题归结为基本的供需问题，还指责缺乏支持和基础设施来鼓励新的发展。

“我们在蒂马鲁的住房市场上缺乏供应，进入首置业者市场和半退休、退休市场，这两个市场都非常相似。

“天知道多久没有新的土地被开辟出来用于在这些市场上建造新的住房。很大程度上是因为蒂马鲁的基础设施似乎没有达到可以提高当前住房水平的标准。

“对于蒂马鲁来说，不幸的是，我们负担得起的市场大部分都被外地投资者购买了，因此自住市场的实际可用房屋非常少。

“我们被高度驱使进入一个有陷阱的租赁市场，尤其是现在支付的高租金，与收入相比，没有零售支出可用。

“你可以来这里投资 350,000 纽币买一套房子，每周可以获得 350 到 380 纽币的回报，与奥克兰和基督城市场相比，你必须投资两倍才能获得相同的回报。”

“这就是为什么我们被作为一项好的投资在全国范围内推广，但这对当地市场不利，而贫穷的老首次购房者和小老太太只是被高价排除在市场之外。”

“外地买家认为一切都太便宜了——我们被他们的市场所震惊——而且与他们的市场相比——但他们的收入水平是我们的两倍，所以他们的借贷能力更高.

他说，蒂马鲁需要想办法增加住房供应。

“我们需要更多负担得起的土地向首次购房者市场开放，以及退休和半退休，这也将创造一些投资。”

“当我们选择第三个和第四个住宅时，我们的房地产市场会遇到一些瓶颈，因为通常当我们到达时，我们正在寻求缩小规模，而蒂马鲁没有什么可以缩小规模的。

“我们的许多首套房和二套房产目前都被寡妇和退休人员占据，他们无处可去。

“这些房产并没有得到更新或翻新，也没有从第一批房主市场中获得影响。

“大多数城市的首套房市场都有很好的流动性，这就是为什么政府花这么多钱来刺激这一点，但在蒂马鲁，我们没有。我们的流动停止在中档市场，因为退休和半退休人士无处可缩小规模。

“这也是一个问题，来自外地的人们希望花费 100 万美元，但我们没有适合已退休的百万美元市场的房产——他们不想要四间卧室，他们不想要大房子大块的土地。

他表示，如果蒂马鲁希望在半退休和退休市场继续增长，就需要改变思维。

“蒂马鲁是一个很棒的退休小镇，但它几乎就像是议会正在扼杀它，”莫洛伊说。

虽然他希望看到更多的土地重新分区或开发，但他对开放土地以建造价值超过 100 万美元的房屋持批评态度。

“如果我们向当地市场开放这种类型的产品，他们将无法购买，人们没有钱，而那些可能 - 退休，半退休市场 -他们的土地太多了。”

“但我们在蒂马鲁似乎唯一的增长领域是通过 Gleniti 进入百万美元以上的市场。”

莫洛伊说，比以往任何时候都更不受房屋价格的影响。

“房车与其售价之间存在巨大差异，可能是 200,000 美元或 300,000 美元以上。

这纯粹是市场驱动的，不幸的是，我们有太多的仅利息抵押贷款。银行将不得不提高利率以使一些抵押品重新进入系统，以便能够再次放贷，否则我们将陷入停顿。”

他表示，最新几轮房车将基于最热门的市场，随着市场放缓和房产被抵押权人出售，银行可能会“抱着婴儿”，银行可能会损失 2 到 30 万美元。

他说，提马鲁的住宿短缺是全面的，这突显了斯科特基地重建所需的数百名工人的预期涌入。

“他们要住在哪里?唯一的选择将是汽车旅馆。这里的住宿严重缺乏。”

Molloy 在该行业工作了近 30 年，“就在利率升至 27% 之前”开始了他的工作。我之前见过市场疯狂，以及后果。”

“这个周期可能非常可怕。”

在他与农村地产的工作中，莫洛伊看到很多农场被出售。

“人们正在退出这个行业，因为目前他们的土地获得了如此惊人的价值。

“许多老一辈的农民都度过了‘磨光’岁月。现在市场很荒谬，他们得到了如此多的钱，他们正在资本化并搬出。

但他表示，如果生产力下降，有关保护水道和肥料使用的新规则可能会改变这一点。

莫洛伊毫无疑问，期待已久的市场放缓即将到来。

“这只是时间问题。在 Covid 之前，我们正陷入全球经济衰退，而 Covid 只是在这方面给了市场一些喘息的空间，但我们仍然需要应对这一切。”

虽然他预计明年利率上升会放缓市场，“这不会解决我们在提马鲁的问题，因为我们实际上没有适合我们社区的实际房屋数量或住房类型”。

“截止日期销售过程与它有很大关系，因为它没有确定性，但再一次，[购买者]被人们支付了荒谬的金额而被吹走，因为他们担心他们将无法进入市场。”

他对潜在买家的建议是等待时机。

“要有耐心，不要做出任何轻率的决定，一定要做好尽职调查。”