通胀和利率上升可能会影响房地产需求

每年，末日论者都会大肆宣扬全球房地产泡沫最终会破灭，但每年都没有。

自全球金融危机之前以来，这个循环一直在重演，2021 年也是如此。

即使是当前局势也未能抑制人们拥有财产的欲望，甚至可能助长了这种欲望。封锁限制在许多国家引发了一场“太空竞赛”，迫使价格更高。

然而，没有什么是永恒的，2022 年对全球房地产市场来说可能是粘性的，这是有原因的。

由于快速传播的Omicron 变体威胁到另一轮封锁，许多人可能不愿承诺购买新房产。

不过，通胀是一个更大的担忧，美国的消费者价格增长率达到 6.8%，德国为 6%，英国为 5.1%。

每个人都知道今天的房地产价值已经被十几年的廉价融资所推高。负担能力是一个问题，抵押贷款徘徊在 2% 左右。它们可能不会保持那么久，英格兰银行成为第一个在 12 月 16 日加息的主要央行，尽管利率仅为 0.25%。如果其他人效仿，抵押贷款利率稳步攀升，需求就会下滑。

那么，您今天敢冒险购买房产吗?或者，在期待已久的崩盘之后，您是否坐下来等待讨价还价?这是一个艰难的电话。

全球大城市以惊人的良好状态经受住了 Covid-19 风暴。全球房地产专家第一太平戴维斯表示，它们仍然是“合作、创新和繁荣”的中心。

它将纽约列为世界“最具弹性的城市”，其次是洛杉矶、伦敦、东京、旧金山和巴黎。

城市也变得更环保、更宜居，而 15 分钟无车城市的概念也越来越受欢迎。

忘记农村的诱惑吧，城市才是有钱的地方。根据牛津经济研究院的数据，城市地区生产的国内生产总值占全球国内生产总值的 80% 以上。到 2030 年，这一比例将达到 90%。

高端房产价格将上涨到2022年，但增长速度会软化，凯特·埃弗雷特-阿伦，在国际住宅研究部主管奈特弗兰克说。

Everett-Allen 女士说，今年全球优质房地产价格应该会上涨 9%，然后在 2022 年再上涨 7%。

“像纽约和伦敦这样的庞然大物似乎正在从沉睡中苏醒，主要销售速度加快，增长分别在三年和六年内首次进入正值区域。”

迈阿密的优质住宅价格今年上涨了 22%，创世界纪录，2022 年将领先，预计价格将上涨 10%。

“佛罗里达州的低税收制度、迈阿密具有竞争力的价格以及危机期间沿海生活的吸引力都提振了需求，”埃弗里特-艾伦女士说。

由于受到封锁和旅行禁令的打击，第二位购房者青睐澳大利亚土地上的房产，因此排名第二的悉尼应该会增长 9%。

Everett-Allen 女士说，由于“创纪录的低库存水平、对大型家庭住宅的强劲需求以及低抵押贷款利率的持续存在”，洛杉矶应该会增长 8%。

奥克兰和伦敦(上涨 7%)、日内瓦和马德里(6%)以及新加坡、纽约和香港(5%)也应该表现强劲。

她补充说，积极因素包括拥有大量锁定储蓄的买家对第二套住房的强劲需求以及有吸引力的房产供应不足。

利率可能会上升，但这不会影响主要市场，在那里许多买家以现金完成购买。

潜在的不利因素包括对富人的税收突击、减少财政和货币刺激措施，以及旨在为过热的房地产市场降温和防止富有的外国人驱逐当地人的地方措施。

Everett-Allen 女士说，中国是主要的担忧，因为该国第二大房地产开发商恒大在其 3000 亿美元的债务重压下倒闭。

“这不太可能引发广泛蔓延，但政策方向表明，中期价格增长更为温和。”

其他预测者也看涨。例如，Zillow预测美国住宅房地产价格在截至 2022 年 10 月的一年中将上涨 13.6%(尽管这低于 8 月份的 19.9%)。

这么多的预测。问题是你是否应该在这个市场上购买。答案是肯定的，前提是您知道自己在做什么以及为什么这样做，SPF Private Clients 的国际房地产金融总监 Miranda John 说。

虽然抵押贷款仍然便宜，但贷方通常需要大量存款。

“许多贷方，尤其是欧洲的贷方，最多只能垫付 50% 至 70% 的贷款价值比。”

她说，买家还必须满足严格的负担能力标准以及购买费用和地方税的预算，这些费用和地方税可能占购买价格的 12%。

此外，如果您在海外购买，请记住考虑外汇风险，因为不利的波动可能会推高偿还抵押贷款或管理您的财产的成本，约翰女士补充道。

借款人还需要为 2022 年更高的利率做好准备。他们必须确保自己有能力偿还抵押贷款，高净值抵押贷款经纪人 Enness Global 的首席执行官艾莱·罗宾逊 (Islay Robinson) 表示。

他说，由于预计 2022 年利率会上升，你越早组织财务越好。

“这特别适用于任何购买期房的人，因为通常可以很早就为新建开发项目获得抵押贷款。”

抵押贷款利率不会降低，但可以提高很多，并且固定 5 年、10 年甚至 15 年可能非常诱人。

“在过去几个月里，我们已经看到长期固定利率抵押贷款逐渐变得更加昂贵，”罗宾逊先生说。

现在一切都取决于抵押贷款利率的下一步走势。Think Markets 的市场分析师 Fawad Razaqzada 表示，随着通胀螺旋式上升，央行官员被迫放弃价格增长是“暂时的”的幻想。

然而，美联储仍不愿加息。“目前，市场预计 2022 年将加息两次，但如果联邦公开市场委员会制定更激进的紧缩周期，市场可能会出人意料，”他说。

就像现在的其他一切一样，在很大程度上取决于 Omicron。它实际上可以通过迫使中央银行推迟加息来帮助房地产市场。

全球财富管理公司 Quilter 的抵押贷款专家 Karen Noye 表示，更高的利率可能会减缓飙升的房价，但其影响可能低于许多人的预期。

“即使加息，房地产需求仍大于供应，因此我们可能会看到增长逐渐放缓，而不是突然下降。”

如果她是对的，全球房地产市场崩盘可能会再推迟一年。

一个威胁是通胀肆虐，迫使央行官员缩减刺激措施和加息，这将打击房地产市场的信心。

购买房产总是一场赌博，但如果你找到了梦想中的家，那么闲逛就没什么意义了。不要为了获得短期利润而购买，而是选择一些你愿意多年来一直拥有的东西，以便让价格有时间从任何崩盘中恢复过来。

即使利率确实上升，也不要借入超过您能够偿还的金额。如果担心，请以今天创纪录的低利率修复您的抵押贷款。