住房既是一项人权又是一项有利可图的资产 这就是问题所在

现在似乎每个人都在谈论住房。对许多人来说，它处于危机状态。但对其他人来说，这是一个市场在做它应该做的事情：赚钱。住房问题的症结在于，它既是一项基本人权的权利和从中提取财富商品。

大多数住房辩论在很大程度上忽略了这一矛盾。反对新发展的人和认为我们需要更多住房的人都关注数量、设计、分区和密度。这些观点忽略了关于住房为谁、反对谁、谁获利以及谁被排除在外的关键问题。

升级和负担能力

在加拿大的许多街区，分区规则规定唯一允许的开发类型是拆除小房子以替换大房子。

这对供应没有净影响，并且会大大提高价格。理想社区同时出现高档化和人口减少，而房屋数量保持不变的情况并不少见。

因此，有人呼吁改变分区规则，以增加只允许建造独立式或半独立式住宅的社区的密度。这被称为升级，这允许建造更高的建筑物和更多的住房单元，包括三层楼、联排别墅或小公寓，通常被称为“缺失的中间地带”。

这样做有很多很好的理由。分区规则历来限制了种族和低收入人群的机会。尤其是较老的社区往往有很好的交通选择，但低收入人群的住房选择较少。

增加城市的密度可以抑制外围的蔓延，从而保护宝贵的农田。这是安大略省汉密尔顿市议员最近做出的决定的一个重要方面。，停止城市边界增长。

一个多的城市，美国各州和新西兰都消除了单户分区。尽管在每种情况下，建造什么(以及为谁建造)的问题都留给了市场。

虽然有很多很好的理由进行升级，但很少有研究表明，市场驱动的升级本身会产生足够数量的住房类型，以解决负担能力问题。

也有证据表明，升级可以提高价格，而无需实际增加新供应、进一步推动投机活动并导致开发更多豪华公寓。

尽管如此，人们仍然坚信升级分区和更广泛地增加供应是解决负担能力危机的关键。

供需?

越来越多的证据表明，在加拿大，新住房供应满足甚至超过人口增长，尤其是在最大的城市和最热门的房地产市场。一些有记录以来最大的价格上涨发生在上个季度，当时每新增一个人就有 18 套房屋竣工。

但我们需要不仅仅关注新房的数量，以及这与人口或家庭变化的关系。住房问题的答案要复杂得多，需要更深入地了解哪些类型的供应被建成，哪些没有，以及随着城市的发展和重建而失去的。

减少投机者的需求是关键。在安大略省，四分之一的购房者是投资者。最近的一项调查发现，大多伦多地区 35 岁以下的房主中有20% 拥有不止一处房产。加拿大抵押贷款和住房公司将飞涨的住房成本与投机性投资联系起来。甚至加拿大央行现在也担心住房商品化所起的作用，并注意到投资者的购买量在过去一年中翻了一番。

因此，简单地增加供应不是解决方案。投机者既增加了对住房的需求，又影响了已建成的供应。投资者喜欢小型公寓，因此我们城市中的大多数新建塔楼都包含小型工作室和一居室单元。这对解决住房需求无济于事，特别是对于中低收入者，或在城市社区寻找更大住宅的家庭。

这种对不加批判地增加新的市场驱动供应的执着也忽略了现有的经济适用房，这些住房在社区高档化或升级时会丢失。其中一些发生在小公寓和分租房被拆除时，这一过程被称为“拆迁”。我的研究团队，与密切合作，社会发展中心滑铁卢地区已记录房屋的迅速侵蚀这是负担得起的人低的收入。

翻新也是造成这种损失的原因。这是一个房东驱逐租户，翻新他们的单位并以更高的价格出租的过程。作为规划学者马丁·八月发现，这往往是由大，进行金融化的地主谁被收购的公寓楼横跨加拿大多年。

去商品化住房

为了让城市负担得起，升级区需要主要包括新的社会住房和其他形式的所有权，例如合作社和禁止投机者进入的租金控制公寓。

幸运的是，加拿大和其他地区有很多例子将住房视为家，而不是投资。私人开发商不垄断增加供应。社区土地信托和住房管理部门以创造性和可持续的方式将住房从投机市场中剔除，从而提供了使住房去商品化的可能性。

公有土地为建造市场不愿意或无法建造的住房提供了空间。不应为了快速获利而将其出售给私人开发商，尤其是以折扣价出售。

分区的变化还需要伴随着积极的政策来塑造建造什么​​以及为谁建造。蒙特利尔的新规定规定，许多开发项目必须至少包含20% 的社会住房、20% 的经济适用房和 20% 的家庭单元。

其他方法包括对自住单元的主要居住要求以限制投资者、投资物业的投机税和对专用租赁的激励措施。实施后者后，卑诗省本拿比的新非市场租金激增。

为了保护现有的经济适用房，强有力的租金控制，包括当一个单元空置时，也可以发挥重要作用。安大略省于 1996 年取消了对空置单元的租金管制;即使在大流行期间，这也激励房东驱逐租户。

其他例子包括不列颠哥伦比亚省新威斯敏斯特的规定，对在翻新公寓时不提供临时住所的房东进行罚款。蒙特利尔市还拥有任何待售房产的优先购买权。

住房给谁?

为了使住房更加负担得起，我们需要正视它作为庇护所和商品的作用。住房供应需要随着人口的增长而增长，但它必须满足需求，而不是投资者的需求。各级政府可以实施积极的政策，使现有和新的住房负担得起。省政府和联邦政府需要重新为新的非市场住房提供资金，就像他们在 1990 年代初期所做的那样。

解决方案需要关注住房的去商品化，同时支持其作为一项人权的作用。这意味着一些人从住房中获利的权利将需要受到限制，以便每个人都有权住在城市。数十年的住房研究表明，将供应问题交给市场力量，开发商和投机者会增加一些新住房，并使一些人获得可观的利润，但对解决越来越多的加拿大人面临的危机无济于事。