关于我们是否处于房地产泡沫中的3位著名经济学家和分析师

听听一些关于房地产市场的统计数据，很容易理解为什么有很多关于我们是否处于房地产泡沫中的喋喋不休。Case-Shiller 公布的数据显示，虽然抵押贷款利率仍保持在历史低点附近——你仍然可以发现 15 年期利率接近 2%，30 年期利率接近 3%——但 9 月房价同比上涨 19.5%十一月底。根据全国房地产经纪人协会的数据，现在的房价中位数约为 354,000 美元。但一些专家表示，我们并没有处于房地产泡沫中，而是处于价格持续上涨的状态，尽管速度更加缓慢。

Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔 (Danielle Hale) 表示：“对于大多数消费者而言，住房或任何其他投资的泡沫是价格非常迅速的上涨，之后相对不久就会出现价格下跌。”“在这些泡沫案例中，那些在价格高的时候购买房屋或其他投资的人可能会看到他们的房屋或其他资产的价值在未来几年内仍低于购买价格。”

房价本身并不意味着泡沫

但许多专业人士表示，我们不太可能看到房价暴跌，因为与 2008 年不同，这里没有住房供过于求，而是供不应求：全国房地产经纪人协会指出，美国的住房不足至少5.5百万单位，Hale 估计我们还缺大约 500 万个单位。事实上，她说我们的建设太落后了，即使目前的建设速度加倍，我们也不太可能在未来五六年内看到这种变化。此外，这是在供应链问题猖獗的时候发生的，这使得许多建筑材料和劳动力变得昂贵。“由于强劲的购买需求和建设不足限制了住房供应量，”黑尔说，“即使负担能力下降限制了房价的增长速度，我们也可能会看到房价仍然居高不下。”

在需求方面，低抵押贷款利率——你仍然可以找到接近 2% 的 15 年期利率和接近 3% 的 30 年期利率——正在吸引许多人现在购买，随着人们重新评估他们想要什么，远程工作热潮正在导致重新洗牌Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示。也就是说，需求正在放缓：贷方在 2021 年第三季度发放了大约 359 万笔抵押贷款，低于第二季度的 392 万笔。Zillow的经济数据分析师 Nicole Bachaud 总结道：“推动房价增长的因素是有机且可持续的，我们没有像 2008 年那样面临房地产崩盘的风险。”

在 10 月份的一份报告中，高盛还预测房价将继续上涨，并写道：“作为我们呼吁房价多年上涨的基础的供需状况仍然完好无损。住房库存在历史上仍然紧张，尽管最近价格上涨，但住房仍然相对负担得起，而且购房意向调查仍处于健康水平。我们的模型现在预测，到 2022 年底，房价将进一步上涨 16%。”CNBC 房地产记者戴安娜·奥利克 (Diana Olick) 表示：“泡沫往往是膨胀的东西，随时可能破裂并发生变化，而这里的情况并非如此。”

那么，房地产市场的前景如何呢?(他们会不会都错了?)

Bachaud 预测，未来几年房地产市场将变得更加平衡，而不是泡沫破灭：“但不要指望价格会下跌，把它想象成汽车松开油门，而不是踩刹车。”Hale 补充道：“毫无疑问，房价的增长率将会放缓。房价不能长期持续超过收入增长，但接下来发生的事情将决定人们是否认为这段时期是房地产好年还是泡沫。”

艾维·泽尔曼 (Ivy Zelman) 称 2005 年市场达到顶峰，她表示房地产市场存在问题，但并不预测泡沫会全面破灭，并将关注重点放在凤凰城、奥斯汀、达拉斯和休斯顿等市场。她告诉彭博社：“将会有更正。而且我认为，如果利率走高，将会有更明显的修正。如果我今天在凤凰城三级市场的高利率环境中买房，我当然会担心。”

重要的是要记住，很少有专家预测 2008 年的房地产泡沫破灭，还有很多未知因素可能会改变这个市场的进程。

这对潜在购房者意味着什么?

专家表示，很难把握住房地产市场的时机。如果您知道自己想购买并在未来几年内住在自己的房子里，请遵循以下建议。“不要买超过你能买得起的东西。确保您可以在失业或健康紧急情况等艰难时期继续支付住房费用，”费尔韦瑟说。他补充说，积累储蓄将使您对房地产市场的变化更有弹性，这样如果出现低迷，您就可以度过难关，而不必出售。