如何获得可实施的规划许可

当然，这篇文章的标题引出了一个问题：是否存在无法实施的规划许可?而且，如果是这样，为什么会有这样的事情存在?正如许多参与英国房地产市场的人所知道的那样，答案是确实如此，而且这可能是造成巨大挫折和成本的根源。因此，在本文中，我们将研究人们如何最终获得他们无法使用的规划许可 - 以及如何避免这种情况。

从规划的角度来看，地方当局的同意无用的主要原因有以下三个。首先是规划许可包含您无法或无法付诸实践的条件。第二个是当您的计划应用程序本身包含您无法执行的操作时。

第三是当规划义务——第 106 条协议和社区基础设施征费 (CIL) 付款——使项目不可行时。

在这一点上，我们应该说不可能的条件不应该存在。国家规划政策框架说：

“规划条件应保持在最低限度，并且仅在必要时才施加，与规划和开发相关，在所有其他方面都被允许、可执行、准确和合理。......除非有明确的理由，否则应避免在开发开始之前要求解除的条件。”

然而，几乎不可能解除的情况是企业中的每个人都会遇到的，有时是定期遇到的。

第一个问题和第二个问题的常见根源是访问。您想要建造的房屋可能位于您不拥有的私人道路的尽头。或者，为了使开发在实践中可行，您需要创建一条通往 A 路的通道，这是公路部门坚决反对的。

市议会可以根据您在申请中做出的有希望的假设，向您提供建造这些房屋的大纲或什至完整规划许可，但除非您能够获得私家路的所有者允许您使用它或高速公路部门允许您让汽车驶上快车道，您的规划许可将只剩下 PDF 文件。

这是怎么发生的?您可以将部分责任归咎于英国系统中规划许可的高风险性质。这意味着规划许可本身就变得有价值，因此许多土地所有者的目标是获得规划许可，然后要么出售土地，要么仅筹集资金开发土地，而不是一开始就清楚他们如何将要建造一些东西。这也意味着，在规划应用程序的过程中，开发人员往往不愿意提交过多的资源。

因此，我们有一种文化，例如，对于较小的项目，在获得规划许可后才提出是否有管道或其他公用设施穿过场地的问题。

要获得规划许可，您可以确保可以使用，您需要有不同的心态。您应该从一开始就考虑正在使用的建筑物，而不仅仅是一张纸(或数字等效物)，可以让您建造一个(视条件而定)。这可能意味着愿意在项目的初始阶段花更多的钱。这应该意味着您正在考虑建造成本，并与您的建筑师就您与他们一起做出的设计决策的价格影响进行持续对话。

这可能意味着冒险与潜在的利益相关方接触，例如邻近物业的所有者和公用事业公司，比我们许多人本能地想要的更早。在获得规划许可的道路上，不让公众或机构反对者有时间积蓄势头似乎是明智之举。但在获得可实施的规划许可的过程中，有时与可能导致问题的人、公司或压力团体交谈是可取的。

这可能意味着您提交给理事会的内容比您为获得同意而严格需要的内容更加具体。这可能意味着使用高质量的 3D 插图，这样您就不会因为您和规划人员在基本黑白规划图中看到的结果而导致理事会无休止地拒绝您在条件阶段提交的材料非常不同。这越来越意味着根据各种可持续性标准来衡量您的建筑的性能，而不是对您模糊的绿色承诺无法满足的条件感到惊讶。

这肯定意味着确保您和您的设计团队没有重复计算停车位。

而且您应该从一开始就考虑 CIL 付款和第 106 条协议，而不是希望它们会神奇地消失。如果您正在与那些坚持遵守经济适用房要求的市议会打交道，您需要清楚地了解在保持盈利的同时可以提供什么。

还有一件您和您的设计团队始终需要做的简单实用的事情：通常在获得许可之前就规划条件达成一致。在那一刻，目标如此近在咫尺，大多数人只是通过规划部门的建议点头，这是完全可以理解的。但始终值得非常仔细地研究这些条件，尝试考虑它们要求的所有含义，并且 - 如果有必要 - 回到理事会，看看您是否可以就一两个更改达成一致。是的，之后您仍然可以申请改变条件，但将规划许可搁置一两个星期与市议会进行谈判总是会更快。

当然，我们也会说，如果您与完全合格且经验丰富的专业人士一起工作，这肯定会有所帮助，并且您明白对于任何可能为您带来可观回报的开发项目，您可能需要一系列专家木板。您可能希望您的建筑师拥有足够的知识，这样您就不需要日光/日光专家，并且您的城市规划顾问可以为您节省交通专家的费用，但这样会增加风险。

同样重要的是，您要与设计团队尽可能清楚地了解您计划在多大程度上进行这个项目：只是为了规划，只是通过施工，还是您想在未来几年拥有这座建筑?

我们应该通过指出所有这些的负担不应该仅仅由开发人员来结束这一点。市议会不应该使用规划条件作为一种有效的拒绝方式——出于统计目的——似乎说是。重要的是，当这种情况发生时，我们都向地方议员、国会议员和新闻界强调这一点。因为无用的规划许可拖累了经济，剥夺了每个人该国迫切需要的住房或营业场所。