以色列房价十年来几乎翻了一番而且没有放缓的迹象

这是星期六晚上在特拉维夫的罗斯柴尔德大道上，一群抗议者再次准备集会反对以色列飙升的住房成本，因为激进分子达芙妮·里夫准备向人群发表讲话。

但今年是 2021 年，与 10 年前里夫和她的活动家同伴领导的抗议运动将数十万以色列人带到全国各地的街道不同，上周六的人群只有几十人——而以色列的房价是几乎是 2011 年的两倍。

2011 年 7 月的某一天，当 Leef 在罗斯柴尔德大道上搭帐篷以抗议不断上涨的住房费用时，以色列四居室(三居室)家庭公寓的平均价格约为 1,450,000 新谢克尔(每当前美元谢克尔 450,000 美元) 2011 年底的平均利率为 3.6 美元，约为 402,777 美元——当时被认为是高利率。根据以色列银行一项题为“房价是否出现泡沫?”的研究，从 2008 年全球金融危机爆发到 2010 年底，以色列的房价至少上涨了 35%。(剧透：BOI 没有发现房地产泡沫。)

到2013年，房价已经从2008年至少增加55%，租金已经由平均30%上升，根据2015年国家审计长报告砰政府无为而计划不周从通过奥尔默特担任总理的尾部本杰明·内塔尼亚胡当时在任第五年。

在整个 2010 年代，以色列的房价一直稳步攀升，在 2020 年 COVID-19 大流行时短暂停止，但在 2021 年再次上涨。据中央统计局称，到目前为止，以色列的新房价格上涨了 12.5%仅今年，与去年同期相比。(这也部分是由于全球材料成本的增加。)

根据特拉维夫大学科勒管理学院阿尔罗夫房地产研究所的季度和年度研究，到 2021 年 6 月，以色列四居室公寓的平均成本约为 2,200,000 新谢克尔(682,608 美元)。该研究所研究了以色列 12 个城市的四居室公寓平均价格，计算了负担能力差距和贷款价值 (LTV) 比率(抵押贷款中的计算，以确定支付首付所需的金额)。这些城市包括巴特亚姆、雷霍沃特、拉马特甘、佩塔提克瓦、里雄莱锡安、海法和贝尔谢巴，以及特拉维夫和耶路撒冷。

虽然平均值提供了一个很好的概览，但城市与城市之间以及街区与街区之间的价格可能会有很大差异。例如，在赫兹利亚市中心，特拉维夫郊外的一个城市，一套 100 平方米的四居室公寓在耶鲁卡社区的售价约为 3,500,000 新谢克尔(1,175,251 美元)，专门从事房地产交易的房地产经纪人埃拉德丹尼尔戈拉尔说。在 Herzliya 和 Ramat Hasharon 出售房产。

Goral 告诉以色列时报，根据社区(不包括高档的 Herzliya Pituach)，价格可能在 1,900,000 新谢克尔(587,625 美元)和 4,000,000 新谢克尔(1,240,000 美元)之间变化。

根据 Madlan 房屋搜索平台的数据，在特拉维夫，未装修的四居室公寓的售价不低于 4,000,000 新谢克尔(1,240,000 美元)，几乎是翻新公寓的两倍。在特拉维夫以南的 Bat Yam，超过 100 平方米的四居室公寓的挂牌价约为 1,800,000 新谢克尔(556,698 美元)。Petah Tikva 的四居室单位起价约为 2,000,000 新谢克尔(618,553 美元)

作为拥有 20 年经验的房地产经纪人，戈拉尔表示，以色列房地产市场正在蓬勃发展，“仅在过去六个月中就发生了重大变化。”

负担能力差距

阿尔罗夫房地产研究所所长丹尼·本-沙哈尔教授表示，更大的担忧不是房价上涨本身——毕竟这是一个全球性问题——而是住房负担能力下降和中产阶级的削弱。

“以色列的家庭很难支付抵押贷款，首次购房者购买公寓变得越来越困难，”本-沙哈尔告诉以色列时报。

根据 Ben-Shahar 对 2021 年第二季度(第二季度)的研究，现在想要购买公寓的人必须拿出大约 840,000 新谢克尔(261,140 美元)的个人资产，高于今年第一季度的 760,000 新谢克尔(236,269 美元)。根据 BOI 规则，这笔款项包括至少 25% 的首付款、交易费用、税金、律师费和其他相关费用。

我们如何到达这里：投资者、低利率、供应受限

Adva 中心的研究员 Yaron Hoffmann-Dishon 说，如今购买房屋所需的资产正迅速变得对许多人来说变得遥不可及，尤其是那些没有家庭支持的人，Adva 中心是一家专注于社会和社会问题的政策分析中心。经济不平等研究。

他解释说：“的确，这种情况在世界各地都在发生，但在以色列，由于高度不平等和财富集中在较高的社会经济群体中，人们感觉更加激进。”根据2014 年的一份报告，以色列 67.3% 的资产由前 10% 的人持有。

“这些人正在购买更多公寓作为投资并影响价格。例如，2008 年，只有 2% 的家庭拥有两套或更多公寓;今天，这个数字是 10.5%。而在收入最高的十分之一人群中，这一比例约为 35%，”Hoffmann-Dishon 说。

根据 2016 年题为“分裂的住房市场”的Adva 报告，2015 年，作为投资住宅的每年购买的房屋比例达到了住房市场的 30%，该报告还指出，以色列的住房政策讨论通常指的是住房犹太以色列人和以色列阿拉伯社区的住房问题“特别严重”。

Hoffmann-Dishon 解释说，一旦政府看到投资者在房地产市场上越来越活跃，“他们就开始实施不同的购买税计划来阻止这种现象。”他说，这导致了放缓，但这不是快速解决方案，因为它只是试图解决需求。

同年，当时的财政部长摩西·卡隆(Moshe Kahlon)推出了“买方价格”计划(Mehir Lamishtaken)，这是一种彩票系统，主要在以色列中部以外地区建造公寓，并以折扣价出售给符合以下条件的申请人。满足一定的标准。这也是一项临时措施，在很大程度上表明政府愿意“放弃收入，主要是税收收入”，而不是正确预算和规划更多住宅单位。

Kahlon 还在 2015 年将第二套购房者的购置税提高到 8%，以努力降低房地产投资“吸引力，并向尚未拥有公寓的人开放数千套公寓”，他在会议上表示。时间。

但在 2017 年，高等法院废除了征收特殊税的法律，对 Kahlon 的努力造成了打击，并将立法送回以色列议会财务委员会进行修改和额外的全会投票。

同年，财政部数据显示，超过 50,000 户以色列家庭拥有三套或更多房屋——当时全国共有约 180,000 套房屋和公寓。

“这是收入最高的 1% 的人，数量并不多，但[来自那些会受到影响的人] 的反应很大，”Hoffmann-Dishon 回忆道。

2021 年 9 月 8 日，特拉维夫罗斯柴尔德大道周围的旧建筑与豪华建筑混合在一起。(Nati Shohat/FLASH90)

这是星期六晚上在特拉维夫的罗斯柴尔德大道上，一群抗议者再次准备集会反对以色列飙升的住房成本，因为激进分子达芙妮·里夫准备向人群发表讲话。

但今年是 2021 年，与 10 年前里夫和她的活动家同伴领导的抗议运动将数十万以色列人带到全国各地的街道不同，上周六的人群只有几十人——而以色列的房价是几乎是 2011 年的两倍。

2011 年 7 月的某一天，当 Leef 在罗斯柴尔德大道上搭帐篷以抗议不断上涨的住房费用时，以色列四居室(三居室)家庭公寓的平均价格约为 1,450,000 新谢克尔(每当前美元谢克尔 450,000 美元) 2011 年底的平均利率为 3.6 美元，约为 402,777 美元——当时被认为是高利率。根据以色列银行一项题为“房价是否出现泡沫?”的研究，从 2008 年全球金融危机爆发到 2010 年底，以色列的房价至少上涨了 35%。(剧透：BOI 没有发现房地产泡沫。)

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到2013年，房价已经从2008年至少增加55%，租金已经由平均30%上升，根据2015年国家审计长报告砰政府无为而计划不周从通过奥尔默特担任总理的尾部本杰明·内塔尼亚胡当时在任第五年。

在整个 2010 年代，以色列的房价一直稳步攀升，在 2020 年 COVID-19 大流行时短暂停止，但在 2021 年再次上涨。据中央统计局称，到目前为止，以色列的新房价格上涨了 12.5%仅今年，与去年同期相比。(这也部分是由于全球材料成本的增加。)

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根据特拉维夫大学科勒管理学院阿尔罗夫房地产研究所的季度和年度研究，到 2021 年 6 月，以色列四居室公寓的平均成本约为 2,200,000 新谢克尔(682,608 美元)。该研究所研究了以色列 12 个城市的四居室公寓平均价格，计算了负担能力差距和贷款价值 (LTV) 比率(抵押贷款中的计算，以确定支付首付所需的金额)。这些城市包括巴特亚姆、雷霍沃特、拉马特甘、佩塔提克瓦、里雄莱锡安、海法和贝尔谢巴，以及特拉维夫和耶路撒冷。

2021 年 10 月 2 日，以色列人在特拉维夫的罗斯柴尔德大道抗议房价飙升。(Avshalom Sassoni/Flash90)

虽然平均值提供了一个很好的概览，但城市与城市之间以及街区与街区之间的价格可能会有很大差异。例如，在赫兹利亚市中心，特拉维夫郊外的一个城市，一套 100 平方米的四居室公寓在耶鲁卡社区的售价约为 3,500,000 新谢克尔(1,175,251 美元)，专门从事房地产交易的房地产经纪人埃拉德丹尼尔戈拉尔说。在 Herzliya 和 Ramat Hasharon 出售房产。

Goral 告诉以色列时报，根据社区(不包括高档的 Herzliya Pituach)，价格可能在 1,900,000 新谢克尔(587,625 美元)和 4,000,000 新谢克尔(1,240,000 美元)之间变化。

根据 Madlan 房屋搜索平台的数据，在特拉维夫，未装修的四居室公寓的售价不低于 4,000,000 新谢克尔(1,240,000 美元)，几乎是翻新公寓的两倍。在特拉维夫以南的 Bat Yam，超过 100 平方米的四居室公寓的挂牌价约为 1,800,000 新谢克尔(556,698 美元)。Petah Tikva 的四居室单位起价约为 2,000,000 新谢克尔(618,553 美元)

作为拥有 20 年经验的房地产经纪人，戈拉尔表示，以色列房地产市场正在蓬勃发展，“仅在过去六个月中就发生了重大变化。”

2011 年 9 月 3 日，社会活动家 Daphni Leef(右)在特拉维夫展示经济适用房。(摄影：Jorge Novominsky/Flash90)

负担能力差距

阿尔罗夫房地产研究所所长丹尼·本-沙哈尔教授表示，更大的担忧不是房价上涨本身——毕竟这是一个全球性问题——而是住房负担能力下降和中产阶级的削弱。

“以色列的家庭很难支付抵押贷款，首次购房者购买公寓变得越来越困难，”本-沙哈尔告诉以色列时报。

根据 Ben-Shahar 对 2021 年第二季度(第二季度)的研究，现在想要购买公寓的人必须拿出大约 840,000 新谢克尔(261,140 美元)的个人资产，高于今年第一季度的 760,000 新谢克尔(236,269 美元)。根据 BOI 规则，这笔款项包括至少 25% 的首付款、交易费用、税金、律师费和其他相关费用。

我们如何到达这里：投资者、低利率、供应受限

Adva 中心的研究员 Yaron Hoffmann-Dishon 说，如今购买房屋所需的资产正迅速变得对许多人来说变得遥不可及，尤其是那些没有家庭支持的人，Adva 中心是一家专注于社会和社会问题的政策分析中心。经济不平等研究。

他解释说：“的确，这种情况在世界各地都在发生，但在以色列，由于高度不平等和财富集中在较高的社会经济群体中，人们感觉更加激进。”根据2014 年的一份报告，以色列 67.3% 的资产由前 10% 的人持有。

2021 年 9 月 5 日，以色列小镇 Bet Shemesh 的一个建筑工地。 (Nati Shohat/Flash90)

“这些人正在购买更多公寓作为投资并影响价格。例如，2008 年，只有 2% 的家庭拥有两套或更多公寓;今天，这个数字是 10.5%。而在收入最高的十分之一人群中，这一比例约为 35%，”Hoffmann-Dishon 说。

根据 2016 年题为“分裂的住房市场”的Adva 报告，2015 年，作为投资住宅的每年购买的房屋比例达到了住房市场的 30%，该报告还指出，以色列的住房政策讨论通常指的是住房犹太以色列人和以色列阿拉伯社区的住房问题“特别严重”。

Hoffmann-Dishon 解释说，一旦政府看到投资者在房地产市场上越来越活跃，“他们就开始实施不同的购买税计划来阻止这种现象。”他说，这导致了放缓，但这不是快速解决方案，因为它只是试图解决需求。

同年，当时的财政部长摩西·卡隆(Moshe Kahlon)推出了“买方价格”计划(Mehir Lamishtaken)，这是一种彩票系统，主要在以色列中部以外地区建造公寓，并以折扣价出售给符合以下条件的申请人。满足一定的标准。这也是一项临时措施，在很大程度上表明政府愿意“放弃收入，主要是税收收入”，而不是正确预算和规划更多住宅单位。

Kahlon 还在 2015 年将第二套购房者的购置税提高到 8%，以努力降低房地产投资“吸引力，并向尚未拥有公寓的人开放数千套公寓”，他在会议上表示。时间。

财政部长摩西·卡隆于2019年9月23日在耶路撒冷财政部办公室举行新闻发布会。 (Flash90)

但在 2017 年，高等法院废除了征收特殊税的法律，对 Kahlon 的努力造成了打击，并将立法送回以色列议会财务委员会进行修改和额外的全会投票。

同年，财政部数据显示，超过 50,000 户以色列家庭拥有三套或更多房屋——当时全国共有约 180,000 套房屋和公寓。

“这是收入最高的 1% 的人，数量并不多，但[来自那些会受到影响的人] 的反应很大，”Hoffmann-Dishon 回忆道。

2020年第二套房购置税降至 5%，以期在大流行导致经济放缓的情况下让投资者重返房地产市场，提振建筑业并增加税收。专家正确预测房价会随之上涨，BOI 现在正在寻求再次提高购置税。

Ben-Shahar 表示，BOI 设定的非常低的利率以及家庭不能将其月收入的 30% 以上用于抵押贷款的限制是导致住房危机的重要原因。他对 2021 年第二季度住房负担能力的研究显示，2011 年的平均利率为 5%，而到 2021 年第二季度的利率仅为 2% 以上。

“利率对不断上涨的价格产生了巨大影响，由于这些利率处于历史最低水平，没有下降的空间，价格将继续攀升，”他警告说。

“收入分配在以色列也是一个问题，平均收入并没有随物价上涨，”本沙哈尔指出，该研究表明，一名员工的平均月薪从 8,500 新谢克尔(2,642 美元)适度增加到新谢克尔今天 12,500(3,886 美元)。

“经济状况较差的人甚至无法梦想成为房主，即使是那些收入较高的人，即 3 至 7 等分的人，也很难过，”他指出。

在特拉维夫，该国需求最大、最昂贵的住房市场，四居室公寓的平均价格在 2021 年第二季度达到了 4280,000 百万新谢克尔(1,329,671 美元)。 decile 将能够支付首付。”