房屋贷款打击应该是一个何时而不是是否的问题

在所有严峻的经济新闻中，经济的一个部分似乎几乎是万无一失的：住房。

对于房主来说，悉尼房价在去年大幅上涨了 20.9%，而墨尔本房价则上涨了 13.1%，即使月度增长正在放缓，这可能是个好消息。但对于经济来说，事情就没有那么简单了。

尽管房地产繁荣确实加强了经济的某些部分，但不断增加的债务(更不用说负担不起的住房的社会成本)的金融风险却是众所周知的。最近，有警告信号表明其中一些金融风险正在增加。

这将向监管机构提出一些棘手的问题，即是否是时候通过引入贷款限制来控制房地产党，一些经济学家预计将在今年年底前进行此类干预。

但是，经济学家甚至在讨论贷款限制的同时，他们也在讨论我们是否处于衰退中，这是否让您感到奇怪?

当你考虑到房地产业的繁荣程度以及推动它的廉价债务浪潮时，它不应该。

去年，当当前局势首次冲击经济时，人们担心它会破坏住房市场，而住房市场约占四大银行贷款的三分之二。但模型显示价格可能下降多达三分之一是离谱的，我们最终以房地产繁荣结束。

这绝不是澳大利亚独有的，因为根本原因是全球利率暴跌。

澳大利亚央行大幅削减借贷成本的非凡举措——包括为银行提供 2000 亿美元的廉价信贷额度，以及一项政府债券购买计划——已将许多固定利率贷款的利率降至 2% 左右。购房者的反应就像他们在过去的降息周期中所做的那样：抬高房价。

用经济学术语来说，这种资产价格上涨是一种“传导机制”，通过降低利率刺激实体经济。房价上涨往往会促进零售等行业的活动并创造就业机会，因为房主会布置新房，而随着开发商致力于新项目，建筑活动也会增加。

即便如此，推高房价以推动经济增长的风险也是显而易见的。债务推动的资产价格飙升可能会鼓励更多人用借来的钱投机房地产，从而在不可避免的冲击发生时使一些家庭(和银行)更加脆弱。

储备银行很清楚这种风险，但已经确定就业增加的积极因素超过了房地产市场过热的风险。

但随着繁荣的继续，这种平衡行为将变得更加紧迫，尤其是在未来几个月解除封锁之后。

监管机构一直坚称，他们的责任不是设定房价，而是确保银行不会让信贷标准失效。然而，本周有进一步证据表明，至少一项高风险贷款指标正在上升。

无论监管机构今年干预以遏制高风险贷款，还是像其他人预期的那样等到 2022 年，这样的举措可能会给房地产市场带来一些热度。那不会是坏事。

澳大利亚审慎监管局 (APRA) 的数据显示，在过去几个季度中，向高负债借款人提供的新贷款一直在增加

APRA 表示，在 6 月季度，客户借款超过收入六倍的新贷款份额从 19.1% 跃升至 21.9%，这是自 2019 年开始收集该数据以来的最高水平。这一类别的新贷款仅为 16%。

另一个即将出现的风险是，许多持有固定利率住房贷款的借款人几乎肯定会在固定期限结束时面临更高的利率。银行已将其纳入信用评估中，但这仍然意味着许多家庭必须适应未来更高的还款额。

公平地说，其他趋势不太受关注。与过去的房地产繁荣不同，自住业主是当今市场的驱动力，尽管最近有迹象表明向投资者提供了更强劲的贷款。

APRA 数据还显示，在 6 月季度的贷款中，只付息贷款的比例较低，或向存款不超过 10% 的借款人提供。

所以，这是一个混合的画面。即便如此，监管机构也很难接受这样一个事实，即在封锁期间价格仍在飙升，住房信贷的增长速度远快于经济，而且更多的新贷款流向了负债累累的借款人。

出于这个原因，一些分析师预计，一旦封锁结束，监管机构不久就会推出被称为“宏观审慎”政策的贷款限制，就像他们在 2014 年底和 2017 年所做的那样。

杰富瑞银行分析师布赖恩约翰逊表示，一旦解除封锁，他预计会对贷款估值比率高的贷款进行某种信贷配给，并对债务与收入比率高的贷款进行限制。

“宏观审慎刹车是在问题发生之前阻止它，”约翰逊说。“我们应该预料到人们参与市场会越来越难。”

澳新银行经济学家 Felicity Emmett 还指出，最新的封锁措施可能会使利率保持在较低水平的时间更长，因为通胀和工资增长的任何提振都被推迟了。

“在某种程度上，这表明有更多的理由引入宏观审慎来减缓信贷，”埃米特说。“我们仍然认为很有可能在年底前采取一些措施，但存在时间推迟的风险。”

无论监管机构今年干预以遏制高风险贷款，还是像其他人预期的那样等到 2022 年，这样的举措可能会给房地产市场带来一些热度。那不会是坏事。