宏观审慎政策对房地产市场的影响

信贷标准仍然审慎，但家庭债务水平上升或高债务收入比贷款进一步上升可能会触发信贷条件收紧。

随着房地产价值持续上涨和抵押贷款债务水平的增长速度超过其长期平均水平，对住房信贷政策的关注变得越来越强烈。

如今，澳大利亚央行很少发表声明，而不包括维持住房贷款贷款标准的重要性。央行在 9 月董事会会议后的最新声明也不例外，其中包括：“鉴于房价上涨和低利率的环境，央行正在密切关注住房借贷趋势，保持贷款标准很重要。 ”

信贷政策的任何收紧都可能对房地产市场产生直接的抑制作用，其程度将取决于信贷紧缩的范围和严重程度。通过前几轮宏观审慎政策和皇家银行业委员会认为住房信贷难以获得，对住房活动和价值增长的影响是显而易见的。

第一轮宏观审慎政策干预(2014 年 12 月宣布)涉及对年度投资者信贷增长速度限制 10%，由于 APRA 采用的协商方法，直到 2015 年年中才产生影响。到 2015 年 5 月，房屋价值增长率开始下降，在 2015 年 11 月至 2016 年 4 月期间进入负值区域。

第二轮宏观审慎政策公告于 2017 年 3 月发布，其中涉及新发放的只付息住房贷款流量的 30% 基准。这一政策设置的影响更为直接，导致自实施之日起房屋价值升值速度明显放缓。因此，全国房屋价值在 2017 年底至 2018 年初之间下降。

皇家银行业委员会进一步收紧了信贷政策和住房贷款可偿还性评估，住房价值再次出现负面反应。

在每一个信贷紧缩时期，对住房趋势的影响在已经增加了规则风险的市场中更为明显。例如，悉尼是投资活动的中心，在 2015 年初，投资者占抵押贷款需求的近 56%。因此，在每个信贷政策调整期间，悉尼的房价下跌幅度均超过全国平均水平。

在当前环境下，信贷紧缩的风险可能更侧重于整个家庭部门的整体债务累积，而不是投资贷款或只付息贷款。

净投资信贷增长(即新增贷款减去偿还的债务)的速度有所加快，但仍低于平均水平，而且实际上在截至 7 月份的两个月内呈下降趋势，反映出整个投资部门对减债的意愿。另一方面，自住信贷增长自 2020 年 6 月以来一直呈上升趋势，自去年 11 月以来一直高于十年平均水平。

高债务收入比的贷款比例是另一个警告信号。APRA 的最新数据显示，截至 6 月季度，债务收入比超过 6 倍的住房贷款占贷款的近 22%;与一年前相比大幅提升，当时只有 16.0% 的新贷款的债务收入比如此之高。

APRA 六月季度的其他指标则不那么谨慎。只付息贷款仅占房屋贷款的 17.2%，而贷款估值比率大于或等于 90%(即存款为 10% 或以下的购房者)自去年 12 月以来一直呈下降趋势，包括仅占 6 月季度新增贷款的 8.6%。

正如澳大利亚央行行长上个月在众议院经济常务委员会的证词中强调的那样，包括澳大利亚央行、澳大利亚审慎监管局、ASIC 和联邦财政部在内的金融监管委员会的重点是高度关注趋势的可持续性在家庭借贷方面。家庭债务增长速度持续高于收入增长速度的持续时期意味着中期风险的积累可能引发信贷政策收紧。

家庭债务数据截至 2021 年 3 月，并将于本月晚些时候更新。这一趋势表明，自 2019 年中期达到近期峰值以来，家庭债务水平略有下降。然而，家庭债务与家庭年化可支配收入的比率在 3 月份确实小幅上升，并且可能进一步上升。同样，住房债务和家庭债务与收入的比率也有所下降，但最近小幅上升。考虑到在收入增长疲软的背景下住房信贷的增长速度，到 2021 年底，家庭债务(其中住房债务是主要组成部分)很可能达到或接近历史高位。

对这些中期风险的可能反应可以从对借款人的更高的服务能力评估中看出——本质上提高了评估借款人是否可以偿还贷款时使用的最低利率，或者可以对贷方施加投资组合水平限制，可能侧重于建立可以发行的高债务收入比贷款比例的坚定基准。

这两种选择中的任何一种都会对信贷可用性产生影响，并限制相对于借款人收入或服务能力的贷款规模。最终，如果引入更严格的信贷条件，购房活动将减少，并加剧住房负担能力恶化、新建供应水平提高和海外移民停滞等不利因素。

当然，一旦解除或解除封锁，持续低的抵押贷款利率和改善的经济状况将有助于保持住房需求的底部。澳大利亚央行在 9 月董事会会议后的最新声明中重申，他们仍预计现金利率最早将保持不变，直到 2024 年。