短期租赁投资者是否正在破坏亚利桑那州的房地产市场

短期租赁通常与Airbnb和 VRBO等公司有关，近年来作为度假者的住宿选择和业主创收的另一种方式越来越受欢迎。然而，一些亚利桑那州的居民认为短期租赁是邻里滋扰，剥夺了家庭的居住场所，而其他人则认为人们有权随心所欲地使用他们的私人财产。

“亚利桑那州的投资者正在购买原本会给家庭的房屋，并将其转变为长期或短期出租。五分之一的房屋被购买用于在全国范围内出租。在亚利桑那州，购买的房屋中有 30% 用于出租，”72 Sold 的首席执行官格雷格·黑格 (Greg Hague) 说，这是一家房地产公司，该公司在向买家展示住宅之前就积极推销住宅。

短期租赁的利润潜力巨大，尤其是在依赖旅游业的城镇。

“5 月下旬，塞多纳只有 17 套单户住宅。我和我的一位经纪人谈过，他说出售的一半是给投资者的短期租赁——普通买家无法竞争，”海牙评论道。

在与典型的购房者竞争时，投资者拥有一个明显的优势：充足的信贷。

“投资者可以找到价值 400,000 美元的房屋，并通过信用额度为整个项目融资。作为普通买家，您无法做到这一点，”Hague 说。“投资者通过这些租金赚了很多钱，他们可以支付他们需要支付的任何费用，以超过需要获得融资和评估的普通买家。”

短期租赁对社区的影响

杰罗姆是塞多纳西南约 30 英里的一个小镇，也看到了类似的住宅被购买并变成短期出租的趋势。这影响了当地企业、该镇的税基和居民共享的社区意识。

“想要将一块分区住宅物业以商业方式作为短期出租来经营的人很麻烦，而且他们也违反了我们的分区法规。这些人没有无限的财产权。他们购买了住宅，并将其用作商业活动，无需许可，也无需缴纳商业税，”前杰罗姆委员会成员、Amore Pin Up Boutique 和 Amore Pin Up Accessories 的所有者丽贝卡·肯尼迪评论道。

2016 年，亚利桑那州立法机构通过了参议院 1350 号法案，该法案禁止社区对购买用于短期出租的房屋施加任何类似分区的限制。这使得像杰罗姆这样的社区几乎没有追索权。住房供应紧张，这意味着一些居民负担不起住在城里的费用，他们正在搬下杰罗姆所在的山并搬到附近的克拉克代尔。

对酒店业的影响

租金的涌入也影响了当地的住宿业。Surgeon's House Bed & Breakfast 的老板安德里亚·普林斯 (Andrea Prince) 已经经营了 28 年。两年前，她注意到业务下滑，并联系了在杰罗姆当地拥有和经营住宿场所的其他五人。

“我在会议开始时说我的人数正在下降，如果你们所有人都告诉我，你们有很多年，这告诉我我做错了什么。但是每个人的人数都在下降，我们唯一能想到的是这与短期租赁有关，”普林斯解释道。“当然，如果你有一个五口之家，我们就无法超越房价来租房子，但我们应该能够控制这个行业并征税，”她补充道。

普林斯认为，选择短期租赁的人们更有可能自带杂货和自己做饭，从而剥夺了该镇额外的旅游收入。对于像肯尼迪这样住在七个短租公寓附近的房主来说，派对是一个持续的烦恼。

“有时当你说，‘嘿，别闹了’，他们就会向你扔啤酒罐。然后你必须打电话给拥有度假屋的人，他们说，'好吧，你为什么给我打电话，打电话给警察，'”前杰罗姆市长兼现任镇议会成员亚历克斯巴伯指出。

肯尼迪补充道：“我知道我们是一个旅游小镇，人们一直告诉我们，我们应该为如此受欢迎以至于每个人都想来这里而感到多么感激。然而，必须有一个平衡。我们要求的是尊重我们需要划出的界线，以便在居民和游客之间建立良好的关系。我们需要一个住的地方。”

私有财产支持者

倡导短期租赁业主权利的亚利桑那度假租赁协会(AZVRA) 明白，有一个亚利桑那人联盟希望看到短期租赁市场受到更严格的监管——立法机关的代表正在倾听。最近，众议院 2875 号法案和参议院 1554 号法案试图限制参议院 1350 号法案中为短期租赁业主提供的一些保护。这两次尝试都失败了，部分原因是 AZVRA 的竞选活动。

但仅仅因为 AZVRA 反对这些变化并不意味着它无视社区的行动呼吁。该协会向其成员推广“好邻居”政策，鼓励业主向邻居提供 24/7 的联系信息，执行当地噪音条例并禁止大型聚会等最佳做法。

“我们与拥有这些租金的人建立了一个协会，并制定了一个他们可以遵守的标准流程。通过加入协会，我们可以相互交流，倾听彼此的问题，并强调“好邻居”政策，”前美国国会议员、AZVRA 领导团队成员 Barry Goldwater Jr. 说。“但我们听到了抱怨，我认为该行业正在尽一切努力清理它并阻止一些聚会场所。”

Parsons Villas 全球增长执行副总裁兼 AZVRA 领导团队成员 Tim Scarpino 认为，麻烦制造者只占运营商的一小部分。“我们的首席数据官 Mark Beauvais 进行了我们的第一次实际经济影响研究。根据他使用斯科茨代尔市警方报告获得的数据以及 AirDNA 数据库中当前显示的度假租赁数量，他发现不良行为者占市场上 1% 的运营商的一半，”Scarpino 解释道。Goldwater 补充说，Airbnb 最近将 50 处经常收到和反复投诉的物业除名。

令人讨厌还是很高兴?

AZVRA 认为，新兴的短期租赁市场对该州来说是一个福音。根据该协会的研究，2020 年短期租赁为亚利桑那州贡献了 3.5 亿美元的税收，同年亚利桑那州的游客总支出超过 30 亿美元，该行业支持了 40,000 个工作岗位。“Airbnb 客人的平均入住时间为 5 晚，而传统酒店客人的入住时间为 2.8 晚。Airbnb 的客人在当地社区花费的钱是普通游客的 2.1 倍，”Scarpino 评论道。“酒店入住率的增长反映了短期租赁入住率的增长，这意味着我们并没有蚕食彼此的潜在客户，而是为该州带来了更多游客，并为亚利桑那州的旅游预算带来了更多收入。”

在房屋供应方面，Scarpino 坚持认为，短期租赁并没有以有意义的方式导致当前的供应短缺。“如果我们看看大流行前的数据，无论是成为长期租赁还是出售，短期租赁都在 2020 年减少了约 10%。但我没有看到任何统计证据表明短期租赁购买导致供应不足。”

根据戈德沃特的说法，亚利桑那州的吸引力吸引了来自全国各地的新居民，他们造成了供应紧张。“这不仅发生在这里，而且发生在博伊西、爱达荷、佛罗里达和德克萨斯等地。人们正试图摆脱纽约和加利福尼亚州的高税收和严格监管、经营不善的城市。需求大于供应，但最终这会自行解决，”他说。斯卡皮诺补充说，全国各地的城市都明显缺乏供应，即使在匹兹堡等短期租赁不高度集中的地方也是如此。

Goldwater 总结道：“我们很高兴有机会为想要旅行的人提供服务。我们尝试与当地政府和出租房产的房主合作，使其成为一个更好、更友好的社区。但这是自由的一部分。这是自由市场体系的一部分。我们只想提供服务，并为我们的努力获得回报。同时，我们不想踩到别人的脚趾。我们对这个问题非常警觉。我们正在努力使其变得更好。”