二手房指导价调控楼市威力几何？

日前，广州市住房和城乡建设局在官网发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格公布。多家银行表示，已跟进政策，按照指导价执行二手房贷。

二手房指导价，以过去一年二手住房网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素而形成，与市场挂牌价存在明显差异。根据报道，广州首批热点小区，指导价相比挂牌价普遍折价30%以上，有小区最高折价50%，相当于直接腰斩。

在广州之前，已有深圳、上海、成都、西安、宁波等地出台了二手房指导价、参考价或核验价政策。随着楼市调控不断加码，未来或将有更多热门城市持续跟进，土地限制溢价率、新房备案价、二手房指导价等组合拳，有望成为新一轮楼市调控的标配。

广州这次跟进二手房指导价政策，并不令人意外。过去一年多来，广州个别区域房价出现明显异动，二手房同比涨幅已经超过深圳，位居全国前列，在“房住不炒”的调控原则下，广州已经先后祭出多个调控组合拳：先是不断提高房贷利率，首套房贷利率从年初的5.1%上升到6%左右；接着出台增值税“2改5”新政，天河等9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；随着黄埔、南沙等地收紧人才购房政策，再加上这一次的二手房指导价，广州正在织密楼市调控的政策网。

与传统的限购、限售相比，二手房指导价的影响更为显著。二手房指导价的出台，能有效挤出存量房市场的挂牌价格泡沫。过去一段时间，多个城市出现了业主抱团涨价、中介违规炒房等乱象，二手房挂牌价不断飙升，不仅刺激了市场情绪，还扰乱了市场正常秩序。

在传统认识里，二手房随行入市，不那么容易被垄断被操纵，但这一轮楼市行情打破了这一观念，尤其是抱团涨价的出现，让人看到当利益共同体联合起来，就有了足以影响市场价格的力量。这背后的原因也不难理解，二手房价由边际价格决定，即由最新成交的那套房子价格决定。一个小区，去年成交一套均价5万元，今年成交一套均价10万元，虽然两年只成交了2套，但却给人以房价涨幅翻倍的误导。

所以，各地新政均明确，中介机构不得发布价格虚高的二手住房房源。该政策一旦落地，诸如抱团涨价等现象将得到明显遏制，一些小区或炒房团体通过不断推高挂牌价而制造的房价暴涨的游戏，则将行不通。

二手房指导价的威力不止于此。根据新政，多地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。无论挂牌价有多高，无论业主想要的成交价有多高，银行只会按照更低的指导价进行放款。

不难想象，一旦房价被指导价强制打折，那么买房所能获得的房贷也将随之而锐减，二手房指导价政策，从而有了限贷的效果。一套1000万元的房子，如果指导价只有700万元，按过去最高70%的房贷额度来看，按揭贷款额将从700万元直降到490万元，而首付从300万元提高到510万元。

信贷，向来是楼市的七寸。一旦首付被变相提高、贷款额度同步减少，加上房贷利率不断上调，那么目前的挂牌价是否还能维持，显然成了疑问，楼市里的买方与卖方之间的博弈格局，必然也随之发生变化，二手房市场将会趋于规范。

作为首个出台二手房指导价政策的城市，深圳楼市已经告别火热态势，高房价也出现了明显松动，不复当初一路上涨不回头的凶猛态势。这背后，当然不乏提高落户购房门槛、严查经营贷等政策的助力，但二手房指导价在其中的贡献不容忽视。

可见，二手房指导价政策，不仅能缓解市场焦虑情绪，进一步遏制抱团涨价等乱象，还能通过信贷等手段，来遏制炒房热情，从而让市场回归稳定健康发展的轨道上来。

日前，在国务院新闻办公室举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部明确表示，持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

不难看出，楼市调控不会轻易退场。凡是楼市仍旧高热不退的城市，调控必然如影随形，只要房价上涨态势无法扭转，政策层层升级也会是必然选择。房住不炒和住有所居，正在成为未来房地产发展的重要指导原则，凡是与此相违背的炒房行为，必然会被纳入调控之列。（凯风）