TOP30房企研究,许家印辞任释放了哪些信号?

©️作者：庆龙、晓鹏

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许家印辞任的消息，登上了地产圈的头条。8月17日，国家企业信用信息公示系统显示，恒大地产管理层发生变化，许家印卸任董事长、柯鹏卸任总经理，赵长龙继任新任董事长、总经理和法人代表。据可研智库了解，赵长龙之前担任恒大物业执行董事兼副董事长，也是恒大集团最受重视的业务。

需要说明，许家印卸任的职位是恒大地产董事长，并非中国恒大集团董事局主席，恒大地产是中国恒大集团(03333.HK)的一家子公司。

恒大集团则回应，此举系与深深房重组失败的正常人事变动，未涉及到具体管理架构、股权的变化，董事长职位变更后，许家印仍为恒大地产实际控制人。此外，恒大冰泉、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络等其他恒大集团系上市公司董事长也不是许家印。

受到变化影响，当天恒大物业股6.42港元/股，收跌8.68％；中国恒大股价5.29港元/股，跌4.34％；恒大汽车股价12.62港元/股，跌5.11％，债券同样受到影响，“20恒大01”跌近5％。

有消息分析称，此举是中国恒大想要梳理管理层的职责、系统分工等，卸任恒大地产董事长意味着许家印能更好地专注于集团战略制定与管理。

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辞任行为或许是一场自救行为？

2017年，胡润研究院发布《2017胡润百富榜》，许家印短短半年身价上涨2000多亿，以2900亿首次问鼎中国首富。彼时，恒大集团也因高负债水平备受投资者的关注。

2018年，中国恒大总负债高达1.57万亿，负债率为83.58%。

2019年，中国恒大总负债高达1.84万亿，负债率为83.75%。

2020年7月，广发银行提前申请冻结恒大1.32亿财产上了热门，几经波折和解，银行加大对中国恒大的还款压力。2020年，中国恒大总负债为1.95万亿，负债率为84.77%。

2020年，监管部门发布“三道红线”标准，恒大条条踩线，融资规模严重受限，中国恒大被列入监管部门的重点监察对象。

2021年7月，廊坊发展股份有限公司发布公告称，恒大所持公司股份被冻结至2024年7月，恒大集团持有廊坊发展20%股份，这部分股权价值约3.47亿元。

8月10日，中国恒大、恒大物业、恒大汽车同时发布公告称，中国恒大正在接触几家潜在独立投资者，出售资产包括但不限于中国恒大在恒大汽车及恒大物业持有的部分权益。其本质目的是为了降低集团负债，缩小偿债规模。期间，中国恒大副主席夏海钧减持恒大物业、恒大汽车的股票，累计套现约1.15亿港元。

回想起今年3月的讲话，许家印明确给出了“三条红线“转绿计划：2021年6月30日将净负债率降至100%以下；2021年12月31日现金短债比达到1以上；2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。据恒大集团对外公布，通过楼盘促销、出售资产等方式缓解债务压力，截止到6月30日，公司净负债率已降至100%以下，顺利实现一条红线变绿。但是，未来债务自救目标能否实现仍保留疑问。

此次恒大地产的人事变更，将董事长、总经理的职位交给赵长龙，相当于自2017年底后赵长龙再次接管地产业务，重新担任决策人的作用。可研智库认为，2017年许家印接任恒大地产董事长的原因在于，恒大地产想通过并购重组等路径重回A股市场，此次的卸任本质是一场内部管理层的分工，发展理念是一致的，核心在于许家印这次的换帅行为能够让中国恒大加强集团战略制定与管理，加速处理资产债务，专注解决商票、债务等其他重点问题的治理。

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许家印真的能解除债务危机吗？

2020年，疫情袭来，是艰难的一年。“三道红线”、“集中拿地”、“40%销售额买地”、“房贷”等政策则被监管部门放大了房企“市场流动性难题”效应，部分房企未来可谓举步维艰。

许家印在恒大地产辞任的表面原因是恒大集团与深深房的重组计划终止，但更深层次透露出中国房地产企业在A股上市的窘境，以及许家印这些年在恒大地产董事局的无奈。

“债务问题”越来越成为中国恒大的最主要难题。出生于1958年的许家印已经63岁了，回顾之前的“金碧花园”债务风波、“申请上市”对赌条款，他可谓经历了层层难关。房地产行业还是相对保守的，任一家地产公司董事成员或高管换任都会引发较大的关注，互联网企业优势相对更为明显，其本身架构完善，组织严密，内部治理水平较高，换任行为能更好帮助年轻继任者带领企业转型。由此可见，恒大地产许家印的卸任引发了巨大关注，也就不足为奇了。

恒大地产的卸任更像是许家印从台前走向幕后，房地产经济的逻辑已经变了，卸任后能更加远离直接的诉讼、债务危机，规避掉不少风险，另一方面许家印本身较为强势，换一个对话人于外界或许可能更好。

中国恒大集团创立22年以来，累计为民生、扶贫、教育、环保、体育等慈善公益事业捐款超185亿，帮助贵州、广东、河南、陕西、新疆、甘肃、云南、江西、青海等9省区75个县就业、促进经济社会发展做出应贡献。未来，许家印可能还会面临争议，但他无疑是一个懂得感恩的人，债务危机或许能如期解除。