驱逐禁令和租金援助的不确定性如何影响住房安全

美国一家上诉法院于 8 月 20 日拒绝终止疾病预防控制中心在大流行期间暂停驱逐的禁令，从而为最高法院的一场战斗设定了禁令。

但随着关于联邦驱逐禁令的法律争论仍在继续，住房倡导者和法律专业人士以及代表业主的组织告诉 PBS NewsHour，他们客户的担忧远远超出了这一禁令的未来。在一些县，法官拒绝执行禁令并在大流行期间推动驱逐，而该国某些地区的房东和租户仍然难以获得租金援助。此外，暂停仅涵盖某些类型的驱逐，这意味着它们无论如何都会继续发生，即使它们的提交率低于大流行前几年。

“不幸的是，从一开始就存在困惑，”德克萨斯州里奥格兰德法律援助中心的律师马修·加西亚 (Matthew Garcia) 在谈到疾病预防控制中心的暂停驱逐时说。他回忆起他今年早些时候目睹的一个案例，租户被拒绝根据暂停提供保护，因为他们通过电子邮件向房东发送了一个链接，该链接指向申请人必须签署才能获得资格的表格，而不是打印表格。由于从未签署过该表格的硬拷贝，房东的律师辩称房客不在暂停令范围内，他们被驱逐。

此外，加西亚与客户合作的圣安东尼奥市贝克萨尔县的一名法官表示，他不会执行CDC 新的暂停驱逐令，这意味着租户的命运可能仅取决于他们住在哪里，以及他们是否被分配到法官谁是遵守禁令。

加西亚说：“当租户知道暂停付款并了解他们的权利并知道如何利用保护措施时，该命令肯定会起作用。”“但如果你是一个不知道暂停令的租户，不知道如何获得保护，或者如果你最终进错了法庭，那么它就行不通了。”

虽然去年 9 月实施的第一个联邦驱逐禁令于 7 月 31 日结束，但拜登政府制定了一项新的 CDC 禁令，该禁令将于 10 月 3 日到期，此前民主党立法者要求延长禁令。这项全国性的暂停现在面临着由阿拉巴马州房地产经纪人协会领导的挑战，该协会将向最高法院提起诉讼。

与此同时，白宫已敦促州和地方政府扩大其分配的 465 亿美元联邦紧急租金援助，该援助由国会分配，以应对 COVID-19 大流行。但美国财政部 8 月 25 日公布的数据发现，这些资金中的大部分都没有找到途径进入苦苦挣扎的租户的腰包。根据该报告，到目前为止，州和地方计划仅分配了其中 11% 的资金来支持弱势租房者。

“这太官僚了。瓶颈太多了。联邦租赁援助计划的国家租赁房屋委员会执行董事大卫霍华德说，这笔钱没有像它需要的那样有效地流出。

由于该国某些地区的租金援助分配不确定，以及暂停驱逐的命运现在掌握在最高法院手中，倡导者担心租户将在今年秋天发现自己的住房状况更加不稳定。与此同时，代表业主的组织担心，暂停令的不确定性将刺激更多业主出售——尤其是拥有单户住宅的所谓“夫妻档”房东——导致已经出租房屋的短缺。市场紧张。

暂停是如何运作的，又是如何运作的

根据当前的 CDC 暂缓驱逐令，租房者必须向房东提供一份签署的声明，说明他们符合某些收入标准，并已尽最大努力支付租金，并获得政府租金或住房支付援助。如果租户符合条件，则应防止他们在等待联邦援助以帮助支付租金时被驱逐。

然而，在目前没有执行暂停令的县，房东可能不太愿意等待这种援助，而是决定推动他们的房客被驱逐。

哥伦布法律援助协会的律师梅丽莎·本森解释说，俄亥俄州富兰克林县目前就是这种情况，泰德·巴罗斯法官于 8 月 5 日宣布，他的法庭将进行驱逐。Barrows 的决定基于最近第六巡回上诉法院的裁决，该裁决裁定CDC无权在全国范围内实施驱逐禁令。

本森说：“暂停确实做了和不再做的事情——因为它没有得到执行——是让租户有时间获得租金援助资金。”负责分配租金援助的主要组织 IMPACT Community Action 在大流行前一年仅处理了约 300,000 美元的住房援助，并负责分配联邦政府通过 CARES 分配给各州的数百万美元行为。IMPACT 的首席执行官 Bo Chilton 表示，自去年 6 月以来，他的组织已向 15,000 多个家庭分发了约 3,300 万美元的租金援助，到 2022 年秋季，当联邦拨款时，仍有约 6,500 万美元用于支出。到期。

Chilton 表示，申请通常需要大约 20 天的时间来处理，但有时如果租户有被赶出家的风险，租金援助会在短短两天内完成。他补充说，如果申请缺少任何一方的信息，则该过程可能会拖延数周。

奇尔顿说，租户和房东都可以通过他的组织申请租金援助，“在大多数情况下，房东与我们密切合作，试图在此期间让人们安全居住。”

但本森观察到，他们现在看到富兰克林县的房东表示他们不会再这样做了，因为市法院不再执行暂停驱逐令。她说：“我预计，我们将看到更多人无法获得租金援助，因为另一方面没有激励措施。”

“无论法院是否允许提交文件，暂停令都阻止了一些房东提交文件，”本森继续说道。“而且情况将不再如此。我们预计驱逐申请将大幅增加。”

本森说，巴罗斯法官不执行暂停令的决定在她的一些客户中引起了混乱。在她与 PBS NewsHour 交谈的那天早上，她刚刚与一名面临驱逐的妇女通了电话，该妇女计划提交 CDC 驱逐声明，为自己争取更多时间寻找新家。“我向她解释说她可以这样做，但法院不会批准它，”因为第六巡回上诉法院的决定让俄亥俄州的法官可以选择不执行禁令，本森说。

Chilton 还表示，他们最近有一位客户被驱逐，因为她的房东不想再等待租金援助了。该妇女是一位有孩子的母亲，她的房东曾鼓励她在 4 月份申请援助，但等了好几个月才申请。当 IMPACT 回到房东那里说他们可以为她的住房付款时，奇尔顿说，“他们已经受够了，他们说，不，他们想要租客出去。”

租赁援助通常难以驾驭

虽然美国的社会安全网在大流行期间扩大了——例如，联邦政府暂时为失业、即将失去住房或努力维持其业务的美国人提供了额外的支持——但申请并收到了许多这些好处可能既费时又复杂。

虽然德克萨斯州自 2 月以来一直在处理联邦租金援助的申请，但与德克萨斯州低收入住房信息服务中心合作开展法院观察计划的艾莉哈里斯说，与她一起面临驱逐的人并不总是意识到可以获得经济援助，有时很难访问它。

哈里斯就他们的选择为面临驱逐的客户提供建议，她说，治安法官主持她在哈里斯县(包括休斯顿)观察到的驱逐案件的方式似乎取决于他们在政党路线上的位置。

“最自由的法官是那些给租户机会的人，而他们中最保守的法官是......在房东的口袋里，他们的竞选活动很可能是由房东资助的，”哈里斯说。“正义并不统一。”

如果租户最终与房东一起出庭，他们胜诉的几率可能会很大。根据美国公民自由联盟的数据，虽然 90% 的房东在驱逐案件中由法律顾问代表，但只有不到 10% 的租户有代表。但国家租赁房屋委员会执行董事大卫霍华德指出，并非所有业主都有雄厚的财力和政治关系，也不是精明地解决暂停驱逐的问题。

“对于业主来说，暂停驱逐令很难破译，”霍华德说，他的组织代表单户出租房屋——其中 90% 为较小的“夫妻档”房东所有。“许多业主面临着非常务实和实际的担忧，”霍华德说。“其中最明显的是，如果我是业主，而且我没有收到全部或部分租金，我将如何支付账单?”

“一般来说，较大的运营商有足够的现金来写出这样的东西……但对于独立租赁业主来说，这是一个灾难性的事件，因为他们没有现金储备来完成这件事，”总裁鲍勃·平尼加 (Bob Pinnegar) 说。全国公寓协会。

霍华德指出，虽然房东可以代表他们在一些州的租户申请联邦租金援助，但该计划的效果因地区而异。

虽然霍华德承认有很多地方机构“正在努力实现这一目标”，但他说，在政府为租户和房东提供帮助时，“似乎没有太多一致性”。涵盖住房支付。

一些租房者在使用租赁援助系统时面临类似的障碍。德克萨斯州康弗斯的罗伊娜·佩雷斯 (Roegina Perez) 说，她和房东在今年年初失业后，自 3 月份申请以来一直在等待租金援助。

佩雷斯说，她已经能够通过打零工和申请失业救济来支付她所欠的租金，但担心其他人可能没有那么足智多谋。

“我无法想象我几乎不会说英语的祖母会是什么样子，”她在谈到租赁援助系统时说。“我有这些项目的经验，而且我确实担任过办公室助理，所以我熟悉流程、文书工作和术语，但不是很多人。”

在 8 月 26 日发给 PBS NewsHour 的电子邮件中，德克萨斯州住房和社区事务部的高级通讯顾问克里斯蒂娜·蒂洛尼说，支票已邮寄给佩雷斯的房东，但从未兑现。蒂洛尼表示，德克萨斯州租金救济付款团队已向房东重新签发了一张新的支票付款。通过电话联系到佩雷斯，她说她一直与拥有这栋建筑的房东保持联系，截至两天前，他还没有收到邮件付款。

“无论发生什么，这仍然是一段过多的时间，”她说。