马来西亚房地产市场的巨大鸿沟

大多数马来西亚人再也买不起当地的住房，这具有讽刺意味，因为该国的住房供应过剩一直处于高位。更重要的是，虽然在 当前局势 的冲击下，马来西亚的 GDP 在 2020 年萎缩了 5.6%，但房价平均上涨了 0.3%。在史无前例的健康危机和经济低迷时期，平均房价怎么还在上涨?

从历史上看，马来西亚人将家庭收入的 30% 左右用于购买经济适用房。然而，这个百分比在过去十年中大部分都在上升，因为房价的增长已经成倍地超过了实际收入的增长。

从 1990 年到 2019 年，平均房价上涨了 5.6 倍，即资本增值 460%。相比之下，实际人均收入仅增长了 2.8 倍，即 180%。

1990 年，平均房价相当于人均收入的 4.7 年左右，如今几乎翻了一番，达到 9.5 年。

在所有这些中，低成本住房的供应充其量是缓慢的。在 2020 年建造的总共 117,766 个新住房单位中，只有 14,094 个单位或 12% 是低成本的，或价格低于 RM400,000。这一数字未能达到国家经济适用房委员会每年建造 100,000 套低成本住房的目标。另一方面，马来西亚有 13,622 个悬垂单位的价格高于 RM500,000。

从本质上讲，鉴于人均收入的增长落后于房价的飙升，对于普通马来西亚人来说，无论是通过购买还是租赁，拥有房屋的成本都变得更高。这是一个波及整个经济的政策问题的征兆，将房屋转变为商品和“资产类投资”，使住房负担能力的不平等变得更加严重。

当前局势 进一步加剧了住房负担能力危机。失业率上升和家庭收入减少使一些人无法在自己的头上找到一个屋顶，并威胁其他人失去他们的屋顶。2021 年 1 月，失业人数约为 782,500 人，比 2019 年底的 512,200 人增加了 52.7%。此外，2020 年的工资中位数自 2010 年以来首次从 2,933 令吉下降至 2,062 令吉.

在此背景下，那种认为可以杜读管的Rumah期间lockdowns的无数次的迭代在家里或留是，在许多情况下，越来越不是一个选项。有鉴于此，我们现在需要解决马来西亚的住房危机。没有比这更重要的时刻来确保所有人都能获得负担得起的、足够的住房了。此外，整体、以人为本和可持续的政府保护计划对于解决马来西亚的住房危机至关重要。

缩小差距——如何确保所有人的住房安全

紧迫的是，政府、政策制定者、金融机构、开发商和相关利益相关者必须制定一个明确的、以目的为导向的战略，专注于确保人人享有安全住房的结果。考虑到这一点，我们需要解决三个基本问题。首先，我们如何减轻 当前局势 对住房安全的影响?

自去年年初以来，政府对住房的援助主要体现在住房所有权运动(HOC)的贷款暂停和延期。这些激励措施虽然有利于房主和资金充足的人，但却忽视了其他没有贷款的人，例如租房者和穷人。

此外，暂停贷款的问题在于付款只是延迟，而不是取消，这可能会在未来造成债务负担。这会导致借款人长期负债，即使在大流行之后也可能使一些人陷入贫困。

更重要的是，政府应紧急考虑为租房者提供救济，通过暂停租金、补贴和赠款相结合的方式针对弱势群体。此外，在此期间累积的欠款不应在任何时候用作驱逐的理由。

例如，在澳大利亚，暂停租金和拖欠租金补助计划提供给那些在紧急期结束后在财务上挣扎以支付租金的人，并且可供储蓄少于 10,000 澳元(31,000 令吉)的人和那些每周支付超过收入 25% 的租金。马来西亚需要得到提示并效仿。

其次，为什么楼价不适应供应过剩的市场流动?我们如何才能缓解住房供需之间的这种不匹配?要回答这个问题，我们首先需要了解马来西亚房地产市场是如何来到这里的。手头有许多系统性因素，但有两个主要问题需要立即采取行动。

首先，据媒体报道，该国许多私人开发商一直在人为抬高买卖协议(SPA)中规定的房价，然后由银行用来确定抵押贷款的规模。购买者支付的实际价格通常有很大的折扣。这对潜在购房者形成了强大的激励，因为这样他们可以有效地获得 100% 的融资。

这种看似“双赢”的局面有一个阴暗面：人为地保持高价会阻止市场适应供需动态。在供应过剩的正常情况下，价格会下跌以重新建立新的均衡。然而，这个过程在马来西亚被扭曲，越来越多的人无法拥有房屋。

其次是通过马来西亚我的第二家园计划(MM2H)扩大国际住宅房地产开发。MM2H 通过利用离岸投资来激励开发商建造高于 RM600,000 最低定价门槛的单位。

一个例子是马来西亚依斯干达，它规范了依斯干达公主城的国际区建设，为新加坡和柔佛南部之间的“过境生活”投机市场建造了超过 25,000 个高档住宅单元。

然而，大流行暴露了这种商业模式的不稳定性和脆弱性，而边界关闭和行动限制令则加剧了这种情况。结果，我们留下了许多普通马来西亚人无法企及的空置房产。

这些都是需要长期解决方案的系统性挑战。要恢复房地产市场的平衡，需要以社会平等和总体公共目标为重点的政策。这远非不可能。政府可以通过经过良好判断的监管来解决房地产行业的这些扭曲问题，例如强制对抵押贷款进行基于市场的估值或降低 MM2H 计划的吸引力(目前正在讨论修改 MM2H 标准)，同时解决问题的财产悬置。

此外，对开发商的贷款担保和退税可以附加更严格的条件，例如要求他们将利润再投资于造福社会的经济适用房。

最后，我们如何才能增加经济适用房的供应，更广泛地说，确保每个人都有自己的屋顶?

从本质上讲，马来西亚需要增加经济适用房的供应，并确保选择程序是连贯和透明的。

需要改进和保护租赁市场的监管，以平衡房东与租户之间的法律权力。就目前而言，租房通常不太安全。许多租户被限制将他们的房子作为自己的家，租户错过了拥有住房的税收和福利福利。有鉴于此，政府和政策制定者应考虑采取保护措施，例如取消“无理由”驱逐、延长最短通知期以及为长期租赁制定不同的制度。

对于已经无家可归或居住在人满为患的房屋中的人，应提供具有基本卫生设施的临时紧急住所。这一目标可以通过利用和改造废弃购物中心和酒店等未充分利用的私人建筑，并重新利用目前关闭的学校和社区中心等社区资产，作为城市穷人或无家可归者的短期解决方案来实现。

事实上，当前局势 放大了马来西亚住房负担能力危机的缺陷和分歧。然而，它给了我们一个独特的机会来重新思考、重新规划和重新设计将塑造我们未来生计的关键政策。当房地产市场扭曲的结果是封锁的城市充斥着无家可归的人，经济停滞不前，最严重的是，失去家园、基本设施和基本生命，我们再也不能等待。现在是采取行动的时候了。