限制同类交易以及这对房地产市场意味着什么

同类房地产交易所或 1031 交易所多年来一直是房地产投资的一个组成部分，其历史可以追溯到 1921 年的《税收法案》。虽然这些规则随着时间的推移而演变，但核心目的保持不变：1031如果房地产投资者在规定的时间段内获得同等或更高价值的新财产，交易所允许他们推迟对已处置财产征收资本利得税。

根据当前的指导方针，只要“持有用于贸易或商业或投资的生产用途”，就可以交换不动产。不动产同类交换可以包括出租房屋、商业建筑、土地、零售物业等。然而，新的拜登政府提议的变化可能对房地产市场和房地产专业人士产生负面影响。

同类交换的背景

同类交换允许纳税人交换类似的不动产并推迟收益的确认。根据进入交易所的纳税人只是改变他们的投资工具的观点，目前允许延迟收益。如《国内税收法》第 1031 条所述，纳税人可以出售用于商业或投资目的的增值不动产，如果纳税人再投资于类似财产，则可以推迟对收益征税。换句话说，交易所的资产增值并未消除，而只是推迟到纳税人最终出售交易所收到的财产的较晚时间点。为什么1031交易所如此重要?同类交易允许房地产专业人士发展和多样化他们的投资组合，

什么是 1031 交换?为了符合第 1031 条的规定，必须交换为贸易或业务中的生产性用途而持有的不动产，或仅为投资而持有的同类财产用于贸易或业务的生产性用途或用于投资。股票、债券、票据和合伙中的部分权益等项目不符合条件。个人财产和主要用于出售的财产也不符合条件。同类不动产的定义极为宽松。例如，商业地产可以换成农田，根据目前的定义，可以享受同类待遇。

拜登行政税收提案

根据政府的 2022 财年收入提案(也称为“绿皮书”)，拜登政府提议限制 1031 次类似交易。对 IRC 第 1031 条的拟议更改将限制在类似交换下，如果单个纳税人的收益超过每年 500,000 美元，或在已婚个人提交联合申报的情况下超过 100 万美元，则允许递延的收益金额。返回。因此，任何超过 50 万美元或 100 万美元的同类交易收益都需要缴纳资本利得税。

除了限制 1031 项下递延的收益金额外，绿皮书还提议，对于调整后总收入超过 100 万美元的纳税人，长期资本收益应按普通所得税税率征税。根据绿皮书，应税收入超过 628,300 美元的已婚、联合申报纳税人和应税收入超过 523,600 美元的单身纳税人的最高普通所得税税率将从 37% 增加到 39.6%。1031 同类交易中可递延收益金额的限制，加上长期资本收益税率的提高，有可能导致高收入房地产专业人士的税单猛增。

限量 1031 的时间表

在完成 1031 同类变更的交易流程时，在识别和交换 1031 财产时有严格的 180 天政策。如果纳税人未能在 180 天期限内完成交易，则确认收益并计入应税收入。对同类交换感兴趣的纳税人有 45 天的时间来确定其放弃财产的转让结束后可能的替代财产。交换者还有 180 天的时间从他们放弃财产之日起获得替代财产。

政府已提议为 2021 年 12 月 31 日之后的纳税年度内完成的交易设定有限的 1031 递延规定的生效日期。考虑到 180 天的时间框架，在 1031 日或之后进行类似交易的纳税人2021 年 7 月 5 日，并用了整整 180 天完成，他们将在 2021 纳税年度完成他们的 1031 交易，这意味着如果金额超过 500,000 美元(已婚联合申报为 100 万美元)，纳税人的交易延期现在受到限制。考虑到这个时间框架，房地产投资者可能会在税收减免取消之前急于考虑交换房产。

房地产市场的未来

有了这些新的税收提案，高净值房地产专业人士应该仔细监测潜在的联邦税收改革。此外，对于在新的房地产交易中寻找下一次投资的房地产投资者，应探索使用共同租赁安排。这可能是有益的，并有助于限制未来 1031 延期实现的收益量，以确保其在限制范围内。虽然这个 1031 同类交换限制尚未通过，但很明显税收提案将改变房地产市场的行为，联邦所得税规划将变得更具挑战性。