房地产行业需要应对可持续性创新和技术挑战

KSI亚太战略研究所总裁丹斯里迈克尔杨在致欢迎辞中表示，在后大流行时代的行业和经济复苏过程中，住房和房地产行业需要解决三个关键挑战——可持续性、创新和技术。在 7 月 27 日举行的 2021 年马来西亚住房和房地产峰会上，题为“在新常态下重新设置和重建住房和房地产行业”。

他指出，该行业需要制定一条路线，让经济再次运转。“许多生计和企业受到影响，我们需要共同努力实现复苏。我们还需要政府更积极地响应商界的需求和考虑，与私营部门[合作]。这种合作至关重要……房地产和住房行业可以带头建设经济。”

“对于可持续性，我们需要确保我们能够保持可持续性，因为可持续性对住房和房地产行业很重要。二是产业要创新。我们需要能够发展创新，因为这将是重塑行业的关键。最后，技术是所有经济部门的重大游戏规则改变者。住房和房地产行业需要能够接受技术，以便更快地推出 IBS(工业化建筑系统)，以确保技术进一步融入行业。”

虚拟峰会由 KSI 亚太战略研究所组织，并由马来西亚国际房地产联合会 (Fiabci) 协办。为期一天的峰会由四场会议组成，共有 270 多名与会者注册。

Fiabci Malaysia 总裁兼 SP Setia Bhd 高级执行副总裁 Datuk Seri Koe Peng Kang 在他的欢迎辞中敦促该行业在隧道尽头坚持和前进，因为该国可能在 10 月之前实现群体免疫，这将允许经济重新开放。

“我们正处于隧道的尽头，当我们达到群体免疫时，经济将重新开放，所以不要放弃。Napic(国家房地产信息中心)的数据显示，2020 年的表现要好于 2019 年，悬空有所减少。此外，今天，我们需要改变我们的心态，这样我们才能向前迈进。我们必须在做事方式上进行一些创新，以适应市场需求。今天，设计理念是健康的生活方式、可持续性，最重要的是数字化，”他补充道。

“Fiabci 还将与政府讨论 MM2H(马来西亚我的第二故乡)，这是对高端物业的吸引力。我们需要制定政策来推动行业向前发展。让我们继续前进，让我们保持乐观。”

房屋及地方政府部长拿督祖莱达卡玛鲁丁在发表主旨演讲时指出，开发商已调整其业务策略以适应市场衰退，以保持竞争力并抵御经济挑战和不确定性。

但是，她警告说，在大流行后时代，房产可能不一定更便宜。“人们应该意识到，在后当前局势时代，房屋不一定更能负担得起。这是因为，在经济危机期间，不仅房地产市场在调整，其他市场也在调整，尤其是劳动力市场和金融部门。

“危机期间工资增长可能较低或为零，失业率可能会达到比其他任何时期都高的水平，从而导致家庭偿债能力为负。与此同时，银行可能会收紧贷款条件，以降低他们面临的抵押贷款违约可能出现的更高风险，从而使首次购房者更难进入市场。”

在新常态中寻找机会

第一场会议题为“新常态下的房地产行业：我们何去何从?”，由 Rahim & Co International Sdn Bhd 执行主席丹斯里阿都拉欣主持。小组成员包括 Country Heights Holdings Bhd 创始人兼执行主席丹斯里李金友、Eastern & Oriental Bhd 执行主席拿督 Tee Eng Ho、Juwai-IQI Holdings 首席经济学家 Shan Saeed 以及 UDA Holdings Bhd 总裁兼首席执行官 Mohd Salem Kailany。

Tee 指出，在后疫情时代，新产品开发需要着眼于财产安全;网络和数据稳定性;空间和现代设施的流通;以及私人和公共空间。

“开发商还 [需要] 研究业务和系统的数字化，以及我们如何开展营销活动和与买家互动。还将使用物业管理应用程序。大流行之后，购房者需要精心规划的布局和实用的私人空间，”他说，并补充说，购房者也可能会寻找具有特定用途的房产，例如宠物友好型开发项目或注重可持续性的房产。

李信奉“化危为机”。他建议政府通过让他们支付一年签证留在马来西亚来吸引高端游客，因为他们经常被高端物业所吸引。“这将使政府能够照顾其他收入阶层的财产......其次，我们希望向政府提出健康签证，人们可以进入马来西亚，在度假村隔离并注射疫苗。这就是我们所说的化危机为机遇。”

赛义德指出，房地产行业在过去 20 个月中经历了一些变化，因为它试图在大流行和经济之间取得平衡。他预计全球经济不会在 2023 年之前复苏，但观察到投资者现在仍在购买房地产，因为它是新的全球货币。

Salem 说：“开发商在未来的发布中也会更加挑剔，看看机会在哪里，[并且] 产品的规模会更小。还需要创新的施工方法，以确保在短时间内提供更优质的产品，但同时 [查看] 施工预算。”

可持续性是住宅项目的新优先事项

Alpha REIT Managers 主席 Datuk Stewart LaBrooy 在题为“房地产开发的可持续性——拥抱新常态”的会议上表示，在当前局势的爆发和气候变化的威胁下，可持续性是亚洲住宅房地产项目的新优先事项。

其他小组成员是毕马威管理与风险咨询私人有限公司执行董事(治理和可持续发展)Phang Oy Cheng、Pertubuhan Akitek Malaysia 副总裁 Abu Zarim Abu Bakar 以及 Veritas Architects Sdn Bhd 集团副总裁 Lillian Tay。它由仲量联行物业服务(马来西亚)私人有限公司国家负责人 YY Lau 主持。

“在房地产开发商看来，可持续性意味着设施对环境友好并确保居民的福祉，解决大流行引起的设计需求，同时对当地社区负责，”拉布鲁伊说。

“然而，可持续性远不止于此。ESG(环境、社会和治理)方法需要对环境管理、社会责任和良好治理做出深刻承诺，并渴望成为行业内外的领导者。它不是您的年度报告中的合规声明。它涉及为您的四个主要利益相关者提供服务，即员工、客户、社区和投资者。”

Phang 同意 LaBrooy 的观点，他说：“其中一个关键要求是您了解利益相关者在说什么，以及您需要如何改进 ESG 报告、管理和绩效以满足要求。他们还需要关注挑战在哪里以及需要考虑 ESG 风险。”

Abu Zarim 指出，房地产行业可持续发展的关键重要性在于回馈社会、为社区设计以及建立弹性。

与此同时，Tay 敦促城市和建筑做好准备，以应对后大流行时代反复出现的公共卫生危机和自然灾害。城市规划和建筑设计需要解决三个问题，即家庭封锁压力、医疗系统压力以及由于老年人和年轻人口比例高导致的脆弱性增加。

预计2022年反弹

主题为“房地产行业的战略前景和趋势”的小组成员表示，尽管价格在 2022 年将保持平稳，但预计房地产交易将激增。小组成员是世邦魏理仕 |WTW 集团董事总经理 Foo Gee Jen、Zerin Properties 董事总经理兼首席执行官 Previndran Singhe 以及私营部门 (PEPS) 总裁 Michael Kong 的估价师、物业经理、地产代理和物业顾问协会。Rahim & Co International 房地产代理公司 Siva Shanker 的首席执行官主持了会议。

Kong表示，当国家于 2020 年 3 月 18 日全面封锁时，市场健康，交易量为 72,867 笔，价值 285 亿令吉(2020 年第一季度)。然而，整个 2020 年第二季度表现平淡，销售额下降 41.1%，至 42,609 笔，价值 183.5 亿令吉。

他指出，在去年 5 月至 12 月的有条件运动控制令(MCO)和恢复运动控制令(RMCO)期间，市场以健康的交易价值和交易量收复了一些失地。然而，今年的复苏受到了 MCO 3.0 和 FMCO 的阻碍。

“2021 年第一季度的结果受到了影响，但有趣的是，这些数字略好于 2020 年第一季度。这可能是由于 2020 年第四季度的溢出效应。或许我们需要看看 2021 年第二季度的表现来进一步判断。”孔说。

他预测，由于实施了严格的封锁，2021 年第二季度的数字将会下降。他预计到今年年底大流行将得到控制(疫苗接种计划全面实施)，市场将在 2022 年出现强劲复苏。

Kong还呼吁重新启动去年年中暂停的马来西亚我的第二家园(MM2H)计划。他说，旅游、艺术和文化部已宣布对该计划的审查已经完成，并准备提交内阁批准。

Previndran 在谈到去年的房地产过剩问题时表示，由于 2019 年推出了许多房地产，巴生谷的数量和价值分别增长了 8.84% 和 12.88%。只是继续推出并没有[做]房地产市场研究买家想要什么以及买家能负担得起什么，“他说，并补充说今年这个问题仍然存在。

根据 Previndran 的说法，服务式公寓和有地住宅物业占了大部分的悬而未决。它们的范围在 50 万至 100 万令吉之间。“然而，在大流行期间，抵押贷款批准继续增加，开发商在推动销售方面发挥了创造力，”他说。

他补充说，2021 年第一季度的交易额和交易量分别增长了 28% 和 19.5%，这表明市场具有弹性和被压抑的需求。他指出，柔佛州的依斯干达马来西亚“是该地区受灾最严重的市场”，其悬垂量接近巴生谷的两倍。去年，依斯干达的悬挑增长了 27.94%，其中 73% 的悬挑单位是服务式公寓(50 万至 100 万令吉)。

“我预计，随着 2019 年的推出，明年依斯干达的 [悬臂单元] 也会增加。然而，柔佛精明的开发商看到了这一点，并很快转向有地房产，我们可以从即将到来的供应和计划供应中观察到这一点。这导致了非常好的销售(2021 年第一季度与 2020 年第四季度相比)。与 2020 年第一季度相比，2021 年第一季度的销量下降了 10%，但价值增长了 4%，”Previndran 说。

“最近几个月，抵押贷款申请和批准值仍接近历史峰值。我们去年的基数较低，但同比反弹接近 200%。这将继续受到强劲的被压抑的需求、有弹性的市场、低利率和正在进行的 HOC(房屋所有权运动)的推动，这将是一个好兆头。”

改变的风景

世邦魏理仕 |WTW 的 Foo 表示，写字楼、零售和工业子行业供过于求，而入住率处于历史最低水平，租金面临压力。

“公司、租户和房东需要为解除封锁做好准备。在大流行前的日子里，办公室结构很僵化，有总部、卫星办公室、项目现场办公室和灵活空间。展望未来，办公室将更多地依赖技术，混合工作将成为新常态，这取决于业务战略、劳动力和工作场所解决方案，”他补充道。

“它会像蜘蛛网一样。业务连续性计划将是一个问题，例如如何在所有员工远程工作的情况下维持业务。WFH 将是一个永久性的特征，但它会成为办公室结构中的主导因素吗?在我看来，它不会。

“健康将是向前推进的关键，公众关心返回办公室是否安全，以及办公室是否采用开放式或隔间式结构。这是房东和占用者可能需要考虑的事情。”

Foo 预计短期内对办公室的需求将会减少。但是，在中期，会出现溢价要求和更大的空间。“展望未来，将需要重返办公室，需求将在三到五年内恢复正常，特别是在 2022 年至 2023 年之间，有了新的办公环境。”

他补充说，空置率仍然可控，迄今已增加了 1.5% 至 2%。

他指出，与此同时，零售部门在大流行期间出现了两位数的下降，并持续到 2021 年第一季度，下降了 4% 至 5%。

Foo 认为，网上购物不会取代实体店，而安全和健康问题可能是引入“开放式概念”购物中心和高科技产品体验等其他功能的动力。“展望未来，电子商务、技术和大数据的采用，购物中心的设计和交付将彻底改变。尤其是电子商务，从 2015 年的 8% 增长了 18%(13.5 万亿美元)。这是一个我们需要关注的领域。”

至于工业和物流子行业，Foo 预计会采用新技术和“对数据中心的巨大需求”。大流行导致的对云存储、视频会议、在线教育、游戏娱乐、社交网络和在家工作平台的需求在 2020 年激增了 41%，而年增长率为 8%。

最后一场会议题为“住房和房地产行业的数字化和创新：数字技术如何成为房地产开发的新竞争优势”，由 REI Group & Propenomy.com 联合创始人兼首席执行官以及马来西亚房地产技术协会主持总统丹尼尔·甘贝罗博士。小组成员包括 Veritas Design Group 创始人兼集团总裁 David

Mizan Hashim、Yes Boss Corporation 总经理Poo Ching Loong 和居外IQI Holdings 执行主席Georg Chmiel。

Gambero 强调，今天，proptech 3.0 正在通过智能手机、平板电脑、WiFi 以及人工智能、机器学习和大数据利用可用且负担得起的技术。

Poo 评论了区块链和采用技术的后果。“未来会有一些颠覆者。技术将显着提高我们的生产力。未来10年，建设成本可能下降50%，建设时间缩短30%。随着大量能源的节约，质量也将得到改善。这将颠覆传统的经商方式。”