随着其他地区降温 人口和就业增长使三角房地产市场保持火热

美国人口普查局和美国住房和城市发展部联合发布的新数据显示，与5月份相比，6月份新建房屋销售量下降6.6%，新建房屋中位价为361,800 美元。

新建筑许可数据显示，与 5 月份相比，6 月份全国范围内下降了 5.1%。

但是，三角地区和全国最大的建筑商之一的新房屋顾问、Home Builders 的前任总裁吉安·哈斯布鲁克 (Gian Hasbrouck) 表示，那些关注当地房地产市场的人不应认为这些数据意味着三角地区的房屋销售正在以任何方式放缓。达勒姆、奥兰治和查塔姆县协会。

Hasbrouck 说，还需要更多细微差别。

而且，尽管全国范围内的新建筑许可数量有所下降，但城市层面的数据显示，与 5 月份相比，罗利、达勒姆、莫里斯维尔和卡里的建筑许可总数在 6 月份有所增加。

“要了解三角市场，仅仅看国家数据是不够的，因为我们的基本面非常强大，创建市场的基本面与需求和供应有关，”Hasbrouck 说。

在需求方面，三角地区的人口继续增长，其中包括被该地区高薪行业和工作所吸引的工人从其他地区移民，学生选择在该地区的大学学习，退休人员选择Hasbrouck 说，他们搬迁到该地区以更接近他们的孩子和孙子孙女。

“我们过去 10 年的人口增长率位居全国前三名，人口增长率比全国平均人口增长率高出百分之二、三、四百倍，”哈斯布鲁克说。

主要原因：工作。

不仅仅是苹果和谷歌在该地区宣布了设施。威克县经济发展办公室本月早些时候发布的数据显示，自 2020 年 10 月 1 日以来，威克县宣布了 20,120 个潜在工作岗位，潜在投资为 45 亿美元。

威克县经济发展部表示，队列中有 45 个项目，还有近 9,000 个额外的潜在工作岗位和 25 亿美元的潜在新投资。

“了解人口基础至关重要，”哈斯布鲁克说。“当你有更多的人时，你需要更多的住房。这与就业有关，我们的就业增长同样显着更高——几乎是全国就业增长的 300%。

“自大萧条日落之前，高就业增长已经延续。”

人口普查数据显示，在 2010 年至 2019 年的十年间，最大的 25 个大都市区中只有四个建造了足够的房屋以与当地就业增长保持一致。住房单位与就业增长的“健康”比率介于 1 和 2 之间。

根据数据集，北卡罗来纳州所有五个最大的城市都属于这个比率范围，三角区的一个八县地区每个新住房单元发布的新工作岗位比率为 1.4 个。

当然，这些数据来自全球当前局势之前。

新房建设中发生了什么

哈斯布鲁克说：“在三角地区和全国范围内，新房销售下滑的部分原因在于供应方面。”“这与当前局势相关。”

在全球当前局势开始时，对住房的需求，尤其是新建住房，大幅下降。但是，当当局在 2020 年 5 月之前将住房行业视为必不可少且其工人必不可少的工人时，人们对新房建设的兴趣实际上有所回升。

潜在买家不想参观现有房屋。此外，许多拥有现有房屋的人原本可能考虑将其房产挂牌出售，但他们认为当前局势的不确定性、展示房屋的麻烦以及没有多少其他房屋挂牌出售的事实使他们认为有吸引力的选择。

“每次雪崩都始于一个小雪球从山上滚下，”哈斯布鲁克说。“我们的滚雪球是人们被困在家里。”

哈斯布鲁克说，这就是发生的事情。随着人们追求 DIY 项目或家庭装修，木材从零售货架上清除。由于新房建设仍在继续，这些建筑商需要木材来继续建造供应。

对木材的需求增加。“但问题在于木材行业，就像汽车行业一样，都在装配线上，所以如果线上 20 个人中有一个人感染了当前局势，那么整条生产线都会关闭，或者全部关闭工人必须隔离，”哈斯布鲁克说。

供应链窒息。然后，对来自加拿大的木材征收关税，加拿大木材占住宅行业所有木材的约 20%，改变了价格和供应链。

“当需求远远超过供应时，就会给定价带来巨大压力，”哈斯布鲁克说。“在当地市场，通常在全国平均而言，新房销售可能占所有房地产交易的八分之一或十分之一。”

但同样：该国和北卡罗来纳州正处于全球大流行之中。因此，本来可以是八分之一的情况却大不相同。

“人们并没有将他们的房屋投放市场。这使可用库存同比减少了 50% 到 70%，”Hasbrouck 说。“这导致 Triangle 市场的新房销售占现有房屋销售的比例最高，是全国平均水平的两倍多。”

现有房屋销售的定价也先是先高后高，然后是猛增。例如，根据 Zonda 早些时候在一次演讲中提供的数据，到 2021 年第一季度末，随着现有房屋价格的上涨，达勒姆新建房屋和现有房屋之间的中位数价格差距已大幅缩小今年去了达勒姆扶轮社。

“这给正在寻找成本的建筑商带来了更大的压力，”哈斯布鲁克说。三角区新建房屋的平均面积为 2,400 平方英尺，仅木材成本就约为 34,000 美元。这比以前高了很多。

“建筑商开始做的是试图通过提高已经拥有的产品的价格来收回成本，并减少他们发布的产品数量，因为通常当有人买房时，会有一个时间差，大约 6几个月，”哈斯布鲁克说。

哈斯布鲁克说：“建筑商开始考虑，如果他们在 1 月 1 日出售房屋，并在 6 月 30 日将其关闭，届时他们将承担该房屋的所有成本，”哈斯布鲁克说，他们会将钱留在交易桌上，他们面临着房地产市场快速变化的风险。“在防御方面，建筑商正试图保护自己。”

哈斯布鲁克说：“除了最大的建筑商之外，所有建筑商都无法在一段时间内免受价格变化的影响，尤其是从出售它到关闭它的这段时间。”

虽然当地居民可能会看到现有房地产资产的股权增长暴涨，但从考虑从旧金山或西雅图搬迁到三角区的异地搬家者的角度来看，历史升值低于该搬家者现有的在这些市场之一的家。此外，这栋 2,400 平方英尺的房屋在三角区可能在 40 万美元以下，但在旧金山可能是 120 万美元。

哈斯布鲁克说：“在现有住宅市场，需求如此之多，供应如此之少，挂牌价格类似于开盘价而不是市场价格。”“这些来自价格较高州的人是导致价格上涨并使许多当地人处于寒冷中的决定性因素，因为虽然三角区的资产增加了，但与来自旧金山的人所经历的增长方式不同，这创造了市场一片哗然。”

三角地区房地产市场的未来

哈斯布鲁克说，许多人可能会担心房地产市场正处于泡沫的最后阶段。他指出，鉴于导致大萧条的房地产市场崩盘之前的价格上涨，这是可以理解的。

但这也是一个错误的分析，Hasbrouck 说。

哈斯布鲁克说，即使是最新的新房销售人口普查数据显示 5 月和 6 月之间有所下降，也不能说明全部情况，尤其是考虑到国家层面的数据很少是关于新房销售情况的最佳信息来源。三角形。

以升值率为例。在该县的一些市场，如圣何塞、旧金山、西雅图或波士顿，升值幅度达到两位数并不异常。但哈斯布鲁克说，过去 15 到 18 个月，我们在三角区所经历的情况更像是一种反常现象。

“在我从事新房行业的 30 年里，三角区的平均升值率接近 4%，但在去年，现有和新房的升值率达到了 20% 的大关。”

根据 Hasbrouck 的说法，专家们继续预测三角洲的升值，预计同比变化将下降约 8% 至近 12%。这不是 20%，但也不是 4%。

“如果你看一部分数据，升值率已经从 20% 变为 8%，”Hasbrouck 说。“但更深入地看，这是对不可持续的事情的正常反应，与大衰退不同，大衰退的基本面不健全，尤其是贷款。”

如果有的话，指标指向持续的住房短缺。人口增长预计不会放缓，随着公司在该地区扩大团队、开设新办事处或建造更多设施，三角地区将继续公布工作岗位。