未售出库存对房地产的影响

“卸载、卸载、卸载——摆脱你的库存”——这是去年住房和城市事务部长 Hardeep Singh Puri 对印度房地产开发商的建议。这一建议是在商业和工业部长皮尤什·戈亚尔 (Piyush Goyal) 发表类似声明之后提出的，因为封锁已将房地产行业从多年的低迷中恢复到起跑线。

根据戈亚尔先生的说法，开发商的选择很简单：以较低的现行利率出售他们的高价库存，或者由于市场缺乏流动性而拖欠贷款。这种 Catch-22 情况构成了库存过剩给印度房地产行业带来的负担的症结所在 - 仅在前 7 名城市中就被价值 37 万卢比的未售出住房拖累。

市场停滞，供应停滞：库存过剩带来的挑战

但是，出售未售出的单位不会像这些陈述让您相信的那样快速解决。房地产顾问仲量联行 (JLL) 报告说，印度未售出的库存将需要大约 3.3 年的时间才能出售，尤其是在与大流行相关的并发症导致需求冲击的情况下。

这给我们带来了开发商面临的主要挑战之一：他们的库存越旧，清算所需的时间就越长。这就形成了一个恶性循环，如果开发商选择等待愿意支付房产真实价值的买家，他们将面临其价值进一步贬值的风险。同时，为潜在购房者提供高折扣以进行销售可能会给开发商带来巨大损失。

但库存过剩不仅影响开发商的盈利能力;它们还有其他级联效应。由于开发商的资金被捆绑在不会出售的现有项目中，任何新项目的推出自然会受到影响，迫使他们停止建设管道。这对买家情绪产生了负面影响，因为对项目延迟的恐惧阻碍了新购房者进行大笔投资。

这场迅速蔓延的流动性危机对房地产行业产生了不利影响，由于 2016 年纸币废钞和 2018 年 IL&FS 危机等一系列危机和政策变化，房地产行业多年来一直面临流动性压力。大流行进一步加剧了这一问题。

对开发商的税收损害

简单地降低价格以刺激需求并不能解决这个难题，因为它会使开发商面临因违反现成计算率 (RRR) 而导致的所得税罚款。为了解决这个问题，财政部长尼尔马拉·西塔拉曼 (Nirmala Sitharaman) 在 2019-20 年预算中允许开发商和购房者在印花税循环税率下有 10% 的安全港限制，后来在 2021-22 年预算中提高到 20%。

然而，这只是一个临时解决方案，有效期至 2021 年 6 月 30 日。此外，安全港限制仅适用于价值不超过 2 千万卢比的住宅单元。此举排除了占未售出库存很大一部分的豪华住宅部分——估计有 7,364 套售价为 3 千万卢比及以上的单位，早在 2016 年 12 月就已推出，这些单位仍未售出且正在贬值。

如果库存超过两年，开发商还必须根据其名义租金收入对未售出的库存缴纳税款。这给房地产参与者带来了双重打击，尤其是在投入和土地收购成本高的市场中。以该国最昂贵的房地产市场孟买为例，该市场也占其未售出库存的最大部分。马哈拉施特拉邦的开发商支付高额的保险费、税费和其他税费，占该州项目总成本的三分之一。在某些情况下，保费可能会超过建设成本。对于此类物业的开发商而言，对未售出库存征税和为潜在购房者提供折扣可能会被证明成本太高而无法承受。

最终，未售出的库存对房地产行业的每个利益相关者都有根深蒂固的影响，给开发商造成现金流中断，并给投资者和潜在房主带来停滞的市场。考虑到到 2025 年印度的房地产将占经济的 13%，如果不加以解决，库存过剩有可能对经济产生连锁影响。

前进的道路

尽管面临这些挑战，开发商可以从改善购房者情绪中寄予希望，2020 年第三和第四季度的房地产销售急剧上升就是明证。此外，在 2020 年 11 月，该国最大的住房金融机构HDFC 银行报告了其第二高的业绩。历史上的每月支出。需求的增长是由创纪录的低住房贷款利率、不断扩大的经济适用房市场、马哈拉施特拉邦降低印花税等政府举措以及在大流行之后拥有房屋日益重要的推动。房地产行业从线下到线上的转变，加上开发商主动采用流动设计原则，也可能会提振投资者情绪。

印度储备银行维持的宽松财政政策以及由此产生的回购利率下调也刺激了该国的住房贷款。中央银行推迟支付定期贷款和营运资金贷款的决定也有助于减轻开发商的住房和建筑贷款负担，缓解他们的流动性限制。房地产投资信托基金等较新的投资渠道也有助于为开发商带来急需的流动性。

政府还采取了多项措施来提高房屋所有权，例如根据 Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) 为中低收入群体提供利息补贴。2019 年 11 月，政府甚至宣布设立 25,000 千万卢比的另类投资基金，以缓解 1,600 个停滞不前的项目，这些项目估计占 45.8 万套未完工住房。事实证明，此举对许多开发商有利，并且由于严格的合规支出限制了欺诈的可能性，因为它仅对 RERA 注册且净资产为正的项目开放。政府可以进一步考虑授予房地产基础设施地位，并引入急需的措施，如单一窗口清关和合理化的商品及服务税，以帮助降低开发商的资本成本。重新引入 GST 进项税抵免也将有助于降低开发商承担的纳税义务。印度房地产开发商协会联合会 (CREDAI) 还敦促政府通过银行和 NBFC 为开发商调动额外的机构资金。

然而，管理流动性限制的责任最终将落在开发商及其改变方法的能力上。在过去的一年里，鉴于政府推动出售现有库存，开发商为购房者提供了有吸引力的折扣、赠品和灵活的付款计划，以推动销售。无法提供此类优惠的较小的房地产公司可以考虑与较大的开发商合作以完成他们的项目。另一方面，住宅和商业项目的开发商也可以将其商业开发项目出售给境内外私募股权基金以获得流动性。一些开发商甚至将他们的住宅项目转换为商业项目，以改善他们的前景。

不仅仅是需求和销售，反映房地产市场实际健康状况的是行业优势。了解德里-NCR 市场如何在 2013 年之后见证价格因投资者兴趣减弱和库存积压增加而大幅下滑。然而，大约在 2018 年，由于古尔格拉姆、大诺伊达和加济阿巴德的住宅和商业房地产需求复苏，未售出库存水平下降了 15%，该地区的房地产市场新推出的房地产市场增加了 35%。这不仅促进了房地产增长，还创造了就业和经济机会。

这就是未售出库存对房地产市场的经济、商业和社会影响。通过解决上述痛点，行业利益相关者可以解决“悬而未决”的问题并释放其真正潜力。对于一个着眼于房地产行业来引领其大流行后复苏的国家而言，不进行干预不再是一种选择。