澳大利亚的边境关闭如何影响房价

去年 3 月 19 日，澳大利亚总理斯科特·莫里森 (Scott Morrison) 下令有效关闭澳大利亚的边境时，人们迅速开始担心房地产市场将如何发展。

看看这些数字，很容易理解为什么一些预测者预计房价将下跌 32%。

在过去的十年中，澳大利亚平均每年接待超过 200,000 名新移民来到我们的海岸，其中许多人将成为房主。但是自从大流行到达澳大利亚以来，移民不仅停滞不前，而且完全逆转。

2020 年 4 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日期间，净移民为 -73,900，因为永久离开的澳大利亚人远多于抵达的移民。

与此同时，自 2019 年 12 月达到季节性高峰以来，目前在澳大利亚的临时签证持有人(国际学生、技术工人等)人数已下降超过 70 万人。

基于平均 2.6 人的家庭规模，与没有大流行的情况相比，净移民的逆转和临时签证持有者的大量外流使总住房需求减少了约 375,000 套住房。

虽然可以肯定的是，移民通常居住在比普通家庭更大的家庭中，但事实仍然是，他们的集体缺席大大减少了对房屋的需求。

然而，尽管整体市场参与者有所下降，但房价相对迅速地遏制了大流行引起的下跌，并在今年年初真正开始在全国范围内起飞。

繁荣的驱动因素

由于市场上住房存量低、利率低和大流行驱动的需求，缺乏临时移民和新澳大利亚人来到我们的海岸的问题迅速出现在后视镜中。

然而，量化这些各自因素在多大程度上推动了当前蓬勃发展的房地产市场更具挑战性。

这可以说非常重要。

如果低利率是当前住房需求的压倒性驱动因素，那么繁荣可能还需要很长时间。毕竟，尽管利率上升的前景即将来临，但它们不会在不久的将来回到 2019 年的水平。

但是，如果当前的需求是由大流行驱动的因素(例如在家工作、想要远离家人或室友的空间或逃离城市)导致的暂时性买家热潮推动的，那么从长远来看，繁荣的未来可能会明显减弱学期。

这并不是说这些因素不会继续在潜在购房者的决策中发挥重要作用，它们肯定会。但我们可以说正处于或接近这些市场力量影响的顶峰，因为那些有能力购买房屋的人现在正在这样做。

长期市场参与者减少=需求减少?

澳大利亚总理斯科特·莫里森 (Scott Morrison) 最近宣布，入境澳大利亚的总人数将减少一半，这清楚地表明政府将在可预见的未来继续其“澳大利亚堡垒”战略。

此举还得到了多位州州长和联邦反对党领袖安东尼·艾博年 (Anthony Albanese) 的支持，表明两党支持澳大利亚与世界其他地区保持相对封闭。

自去年 3 月 31 日以来，房地产市场已经减少了超过 100 万参与者，并且该国的国际边界将一直关闭到 2022 年年中左右，因此与没有大流行的情况相比，这一数字只会继续增长。

与此同时，根据 ABS 建筑审批数据，正在建造的房屋数量创历史新高，整体住宅建设距离 2017 年底的高峰仅一箭之遥。

然而，与 2017 年底不同的是，来年我们不会欢迎超过 238,000 名新澳大利亚人来到我们的国家。相反，最近的联邦预算预测，净移民将在 2021-22 年期间再次逆转，预计将有 77,400 名澳大利亚人离开。

对于 AMP 首席经济学家 Shane Oliver 来说，越来越多的人担心由于低移民导致的人口增长疲软可能会导致房地产市场放缓。

在最近的市场更新中，奥利弗先生预测，在 2023 年房价下跌约 5% 之前，2022 年房价增长将放缓至 5% 左右。

并非所有城市都是平等的

随着房地产市场长期未来的不确定性不断增加，并非所有城市或地区都会受到移民减少的相同影响。

随着许多澳大利亚人对这种流行病的记忆犹新，维多利亚州和新南威尔士州都出现了大量居民流向其他州的情况。2020 年，维州净人口减少 12,737 人，新南威尔士州净人口减少约 19,000 人。

与此同时，昆士兰州的“阳光之州”从州际公路增加了 30,000 名新居民。

鉴于维州经济增长和住房需求都依赖人口增长，又一年关闭国际边界，维州人开始前往晴朗的天空，从理论上讲，墨尔本将成为受“澳大利亚堡垒”战略打击最严重的首府城市。

从这里到哪里

至少就目前而言，与没有大流行的情况相比，缺乏超过 100 万的住房市场参与者似乎不会产生重大影响。由于强劲的需求和市场上投资者活动的增加，价格继续飙升。

但从长远来看，市场将如何发展，前景要阴云密布。

随着房价快速上涨，而潜在购房者无法跟上悉尼等地每天上涨 1266 美元的房价，一年后市场的供需平衡情况谁也说不准。

虽然我们可能会看到未来 12 个月的移民减少开始影响房地产繁荣，但如果边境重新开放的速度比预期的更快，我们可能会看到大批外国买家希望享受我们相对没有问题的海岸。