住房需求即将减弱 这就是为什么

谁能想到，当去年春天大流行来袭时，单户住宅会如此火爆?不是我。但住房一直在撕裂。房屋销售、房屋建设，尤其是房价飙升。

尽管被高估，但没有迹象表明房地产市场处于泡沫中。(当有投机行为时，或者当买家购买房屋的唯一目的是为了获利而快速出售时，就会出现泡沫，而今天这种情况不会发生。)但压力线开始出现，房地产市场即将降温.

飙升的价格

房价的上涨令人震惊。在全国范围内，房价在过去一年中上涨了两位数，这是自金融危机后房地产市场触底以来，房价连续十年稳步上涨之后。事实上，现有房屋的中位数价格——一半的房屋售价更高，一半售价更低——正在接近 350,000 美元，几乎是十年前的两倍。

想想如果你有勇气在金融危机后在市场底部购买中等价位的房子，你会获得的回报，比如典型的 20% 的首付。它带来了大约 560% 的回报。

现在根本没有足够的新房来满足需求，待售房屋的空置率从未如此低过。鉴于自金融危机以来的分区限制更加严格，以及最近劳动力和材料成本大幅上涨，房屋建筑商在建造更多房屋方面进展缓慢，尤其是价格较低的房屋。

房价上涨是由崩溃供电的固定抵押贷款利率至纪录低点在大流行。最近几个月它们有所上升，但仍低于 3%，使它们格外有吸引力。由于大多数购房者在抵押贷款支付允许的范围内购买尽可能多的房屋，因此较低的抵押贷款利率会迅速提高需求和房价，尤其是在房屋短缺的情况下。

进一步提高房价一直是大流行推动的随时随地工作的现象。这促使美国最大城市的公寓住宅家庭搬到郊区、郊区和小城镇的家庭。习惯于高房价的纽约人和加利福尼亚人将较小社区的低得多的价格视为便宜货，尽管他们支付的价格比以前的任何买家都要多。

联邦政府在大流行期间为支撑单户抵押贷款市场所做的努力也提振了房地产市场和房价。在暂停法拍和上忍政府支持的抵押贷款和学生贷款支付已经抢先心疼房屋的销售，通常是在大的价格折扣出售，从而打压房价。

应力线开始显现

但压力线开始出现在房地产市场。房价上涨如此之快，以至于它们已经被高估了。根据我的分析，在全国范围内，将房价收入比或房价租金比与其长期历史平均水平进行比较时，房价似乎被高估了约 10% 至 15%。一些市场，主要是南部和西部，被严重高估——超过 20%。

随着抵押贷款利率最终上升，被高估的住房市场很容易受到有意义的价格调整的影响。他们会的。在美联储认为经济将迅速恢复到完全健康，并表示它会因此很快开始利率正常化。此外，在任何地方工作，虽然可能是我们生活和工作方式的根本改变，但随着公司要求员工回到办公室，也肯定会部分放松。止赎暂停以及抵押贷款和学生贷款延期将在未来几周内到期。

住房需求将因此减弱。房价会有所调整。并不是说房价会出现广泛的下跌;这似乎仍然是一个小威胁。这将需要大幅增加抵押贷款违约和不良销售，鉴于自金融危机以来就业市场不断改善以及抵押贷款承保标准普遍收紧，这不太可能发生。

此外，房地产市场并不存在泡沫。根据我的分析，与我们在金融危机之前看到的房地产泡沫不同，房屋翻转(定义为上一次出售后一年内的公平出售)仍然很低。正在发生的大部分翻转是由投资者购买旧房屋，特别是在东北部和中西部的老城市，对其进行翻新，然后迅速出售。

但房价上涨肯定会降温很多。在房地产市场最被炒作的高端地区、二手房和度假屋以及在任何地方工作涌入最多的中小城市，价格甚至可能会出现一些小幅下跌家庭。虽然作为房主在经济上通常比作为租房者更好，但房主不应指望他们在过去十年中享受的巨额回报在未来十年接近重复。