为什么这次您不应该等待困境来预示市场复苏

在经济低迷之后，经常会通过清除不良资产来预示房地产复苏。机会主义的投资者通常会考虑挣扎，过度杠杆化或管理不善的房地产。低息债务和市场波动的希望-以及某些增值策略-推动了活动并预示着行业正在转机。

不过，2021年看起来已经不一样了。第一季度已经有明显的复苏迹象，尤其是在多户家庭领域，但是许多机会主义的投资者却想知道所有不良资产在哪里。与2009年或2010年不同，这次似乎没有多少困境，与2008年的危机相比，其吸收率更高且复苏更快。在Covid-19大会期间，下降的速度很快，并且在许多方面都与房地产的基本面背道而驰，而回升的方式似乎也很快。原因如下：

明确的脱臼部位

2008年的金融危机是明显的经济危机，导致估值遭受严重困扰。许多传统的贷方要么杠杆过度，要么杠杆率很高，这影响了其取消抵押品赎回权的能力。这导致了2009年后票据销售和止赎的浪潮。此外，流动性是一个主要问题，不仅影响了拆迁的房地产(即估值不再与市场一致的房地产)，而且几乎影响了每种资产类别和产品类型。市场上缺乏买家，而消费者对房地产的需求突然下降，这使得交易长时间处于搁置状态。

在2021年，风险资产将更加集中，这反过来可以更快地清除风险资产，从而带动纽约市的复苏。除此之外，在过去的十年中，传统贷方的做法变得更加保守，因此，如今它们的敞口要低得多。

话虽如此，以下三个领域确实存在困境或错位：

未售出的共管公寓或建筑物正在建设中

这些主要在豪华公寓市场中，并且其中许多单位都需要过渡贷款或夹层贷款来度过难关。

受HSTPA影响的多户租金稳定建筑中的过渡性贷方

过渡性放款人正在出售票据或收回财产，以与增值运营商合作，以便以后出售。除Covid之外，驱逐暂停令和HSTPA法律会影响房东提高租金以支付维修和升级等费用的能力，这对收款施加了下行压力，使房东处于困境。

以消费者为中心的资产，例如招待和娱乐。

有许多票据销售，抵押品赎回权和经营者将资产移交给贷方。一些机会主义债务基金正在介入并愿意冒险。例如，第一季度销量最大的沃森酒店成交价约为1.55亿美元，即每把钥匙260,000美元。这是自2019年以来，在Covid之前，曼哈顿曼哈顿Covid之前的平均每按键平均价465,000美元的明显下降。以44%的折扣，这是Covid如何影响酒店业的一个典型例子，因为前任所有者已拖欠其贷款汇丰银行。

但是，这些示例现在可能并不代表更广泛的市场。通常，整体增长遵循先出售不良资产的广泛趋势。如今，复苏和增长已在进行之中，而苦难的口袋仍在努力解决。随着疫苗接种率的上升和社会隔离距离限制的放宽，人们预计公寓单位将再次搬迁，餐饮和娱乐活动将变得更加可行，并且租金稳定的建筑物中的租金收入将恢复正常。

由于Covid高峰在国外某些地区持续存在，因此国际旅行仍将是款待的问题。结果，在人们重新参加其他活动之后，国际限制和消费者对旅游业的缺乏信心仍然存在，因此旅馆可能是从大流行中反弹的最后一个部门。此外，由于视频会议的广泛采用可能会减少航空旅行和火车旅行，因此商务旅行的长期未来还不清楚。

尽管如此，市场似乎并没有等待所有这些苦恼的口袋解决。

市场租金基本原理

大流行为开发场所带来了巨大的挣扎，由于不必要的建设停顿了几个月，因此造成了严重的延误。即使在项目现场恢复之后，劳动力短缺和供应链中断也推迟了交货日期，需要开发商和承包商提供新的桥梁和建筑融资，以度过难关。缓慢的租赁速度增加了业主和开发商的现金流。

不过，建筑工地又开始嗡嗡作响，随着学生返回亲自学习并且家庭恢复常规生活，今年9月租赁的引爆点的可能性很高。自2020年11月以来，住宅租赁市场中的空置已经发生了巨大变化。估计数字显示，与去年相比，已签订的租赁增加了50%至75%。虽然租金价格下跌了(尽管可能不会持续很长时间))，职位空缺也下降了。结果，随着活动的开展，优惠措施越来越少见，这些优惠措施是免费月租和免除费用以吸引租户的诱因。投资者已将对空缺的消极担忧转为对入住率增长的乐观看法。基本的假设是，租金价格将回升。唯一的问题是在未来36个月内它们将以多快的速度上升。

在商业领域，迹象喜忧参半，但总体上令人鼓舞。由于长期的消费者转移，零售业在Covid之前陷入困境，而且即使大流行结束后，这种趋势仍将继续。然而，亮点是，地理位置优越的零售资产因利用较低的租金而开始受到国家零售商的关注。

总体而言，有一种被压抑的公共需求才能恢复正常。人们想去商店，体育馆和其他店面生意。在餐饮领域，限制的放松意味着餐馆和酒吧开始再次嗡嗡作响。尽管许多较小的酒吧和餐馆没有在经济下滑和社会分化中幸免于难，但各地开始出现新的企业主接管旧租赁的情况。此外，幽灵厨房，仅提供送货服务的餐馆正租用许多空间，这些餐馆降低了管理费用，并且在许多情况下，通过在同一厨房和工作人员处同时经营多个餐饮品牌来最大程度地提高效率。

同时，随着疫苗的推出继续其成功趋势，办公室也看到了更多的员工回来。这种趋势只会随着雇主开始要求返回办公室而增加。到9月，办公室的人数应该会增加。随着新的办公室签约，前景变得越来越黯淡。但是，混合工作和在家工作的长期影响仍不清楚，因为业界希望在未来几年中看到随着较小的办公室租赁到期而发生的情况。

接下来发生什么?

随着增长和复苏出现在不良资产销售的浪潮之前，随着交易数量的增加为定价提供了清晰明晰的信息，交易量可能会增加，票据销售和止赎将减少，资产价值的重大转移也将减少。

例如，在2008年危机期间，多家族资产类别开始从2011年开始，即危机爆发整整三年的时间，才出现价值增长。大多数不良资产在2009年和2010年被清算-甚至在那之后还产生了一些挥之不去的影响。

这次，市场将不必等待那么长时间。与2020年的180亿美元相比，2009年纽约市的投资销售交易额为60亿美元(按通货膨胀因素调整后为74.1亿美元)。与2008年危机相比，这表明流动性强劲，与美元相关的确定性水平更高且更可预测商业资产基本面的恢复。尽管2021年第一季度仍然很慢，但这是一个滞后指标。

在过去60天内，纽约市投资销售的合同签署活动显着增加，这表明与2020年相比，交易量最有可能增长。2021年3月的销售活动与2019年第四季度的平均活动相当，实际上是一年半活跃的一个月。

基本面，特别是在住宅市场，显示出强劲的复苏迹象。投资者不应该等待不良资产活动的临界数量作为采取行动的线索。与过去的低迷之后相比，这种复苏的发展速度更快，而且市场参与者已经在进行交易。