流动空间是更好的住房和社区的未来

自从开始以来，我们的空间周围就已经有了整洁的盒子。你住在这里，在那里工作。我们的房屋周围有围栏，我们的办公室有庞大的停车场。

但是，据领先的建筑师称，未来将打破这些障碍。未来，空间将变得更加流动，共享，多功能，多用途，而不再需要单一用途的场所。这样生活不仅更好，更健康，而且因为我们对设计更精明，对空间的有效利用也更加周到。

“这是世代相传的时刻，社会经济和地缘政治周期正在发生可转换的变化，”建筑和设计公司Gensler的首席和全球混合实践领域负责人JF Finn说。“大流行使我们有能力重新考虑过去的障碍，而且我们没有大的窗口进行更改。现有的许多房地产都没有得到充分利用，效果也不是很有效，因此混合使用原则可以成为提供更可获得，更安全，舒适的住房的桥梁。”

现在也是重新思考我们如何评估房地产资产并以不同的方式考虑价值主张的时候，这可以从资本融资的角度来看，也可以从空间的感知价值来考虑。

芬恩说：“在过去的50年中，思维定势没有改变。”“当您尝试启动一个项目时，它与上限比率有关，它会促使您进入一个中上项目以获利并获得融资，但这并不总是为我们的社区创造最佳价值。”

简·格林特(Jane Greenthal)是全球建筑公司Perkins&Will的规划和策略副负责人，他同意提高密度的关键是立法变更和经济可行性，这两者都必须在开始设计之前就位。

房地产软件公司RealPage的首席经济学家格雷格·威利特(Greg Willett)指出，迫切需要提高开发密度以增加住房供应。RealPage信息显示，全美在建的所有公寓中约有50%位于中高层物业，而近期新增的30%将为高层项目，而20%将位于低层社区。

威利特说，混合用途的开发，特别是那些在设计中包含吸引人的开放空间的开发，是所需产品系列的一个组成部分。

位于马里兰州的全球战略设计咨询公司Streetsense的室内建筑高级设计总监Brian Miller表示：“我们已经看到，最佳的居住环境感觉用途最为广泛。”“巴黎正在推动15分钟路程城市的构想。我们将能够通过密度实现这种设计。”

米勒分享了一个家庭故事，这对于我们许多人来说都是真实的。他的一组祖父母搬到了佛罗里达州的一个退休社区，驱车仅需10分钟即可到达社区大门，不久他们便与世隔绝。他的另一个祖母住在罗德岛州的普罗维登斯，能够步行至任何她需要的东西。她喜欢拥有社区经验。

走向生活

在Gensler的几个项目中，以使居民和当地社区受益的方式，混合使用哲学正在变为现实。在波士顿，Gensler与办公室老板兼开发商Boston Properties和酒店公司特拉华北公司共同设计了The Cause on Causeway项目，该项目是混合用途的，芬恩说这使该地区焕发了活力，使其感到安全并可以作为拟议项目的催化剂，而且需要该区近2500套住房。

该项目使生活陷入了困境，同时利用基础架构和各种功能的共享设施使住宅部分更实惠。此外，以真正的15分钟城市时尚，社区可以连接公交系统，并且可以步行。

Finn报告称该项目所在的地方以前被认为是一个危险的社区，但是这些看法正在迅速消失。人口密度和日常活动已经改变了一切–由于全职居民和24/7全天候的乡村生活，安全感得到了100%的提高。

Greenthal警告说，在这样的项目中，更大规模地进行研究至关重要。

她说：“您必须开始着眼于邻近建筑物和更大范围的建筑，而不仅仅是为建筑物和城市街区做规划。”“房屋越密，就越需要支持设施。这一切都在一起。所有这一切必须同时进行以增强彼此。如果没有便利设施，您仍然必须上车然后去别的地方。”

在美国中部，Gensler还在卡布里尼格林(Cabrini Green)进行负担得起的混合收入住房开发的下一阶段，该建筑是芝加哥前臭名昭著的前公共住房综合体。该项目将在约9英亩的土地上推出约465套混合收入住房，以及20,000平方英尺的零售和商业空间。与其他以前的公共住房用地不同，前卡布里尼(Cabrini)用地毗邻该国一些土地价格最高的城市：中央商务区。该项目面临的挑战是，在住房市场炙手可热的城市核心地区，为卡布里尼居民提供可负担得起的住房单位和可替代住房。

芬恩说：“由于该市的承诺以及交付这些装置的承诺，该20分钟捕获区的估价上升了。”“土地价值现在已经上升，但并未传递给居民。该市正在承担其中一些估值。他们认为，展示如何建立更具针对性的社区非常重要。”

威利特(Willett)说，在本来就很密集的地方增加住房是一个挑战，但一些城市正在尝试允许使用奶奶公寓或其他后院住房。同时，其他城市也在重新评估并采取行动以改变空间的使用方式。2021年3月，大瀑布城的领导人改变了区域划分，以允许在该市6,000家商业性房地产的近一半中使用底层公寓。分区变更旨在使可用住房增加约50%，同时创建具有强大商业区的更好社区。

此外，分区的变化正在帮助那些无法找到办公室或零售租户来填补这些空间的挣扎的业主。

Finn是《 Gensler2021年设计预测》的合著者，《 Gensler 2021年设计预测》分享了智能多功能设计的其他示例，其中街道，停车位和人行道代表了将以前专用于汽车的空间转换回人类的机会。这些空间可以提供户外用餐和社交空间，并有助于过渡到以步行者为中心的社区，这些社区将更加方便，包容和活跃。

这些项目带来许多好处。首先，密度从更高水平的互动和参与中带来能量。由于规模经济，它也带来了价值。项目可以共享设施和服务。

芬恩说：“对于在铜锣湾的枢纽项目，我们在水和能源方面节省了20%到30%的成本，”“如果从长远来看评估节省的成本，他们将为大量的基础设施支付费用。”

Miller同意密度是我们无法利用的住房方程式的重要组成部分，因为许多地方已经制定了土地使用政策，这些政策不限制增长，而只是推波助澜。

“我希望我们看到更大的回旋余地，以提供更高的密度，例如更少的停车需求，”米勒说。“由于我们非常以汽车为中心，因此许多房屋并未针对我们今天的工作方式进行最佳设计。”

当Streetsense启动一个多户家庭项目时，它会评估房屋位置五分钟之内已经存在的房屋，并考虑面积将如何变化以及哪些将保持不变。在没有公园的地区，房屋设计将包括室内绿色空间。

由内而外更灵活

这些将项目与整个社区联系起来的混合使用和多功能的想法也被带到了室内。但是，正如米勒指出的那样，对于每个居民来说，这都是非常微妙的平衡。

“当您住在某个地方时，它必须始终适合您的一切，”米勒说。“这与一家特别适合当下心情的餐厅不同。过去我们通常将公共空间看成是居民会聚在一起并相遇的空间，但是居住单元可能比某些公共区域更嘈杂和繁忙，因此在某些情况下它可能是避难所。现在，我们认为公共空间必须感觉像是房屋的延伸。我们希望设计能够表明您是社区的一部分，但是您可以设置自己的参与程度，这不是强制性的约会。”

Miller的团队认真研究了居民实际如何思考和使用空间，因为对于居民而言，这全是一个空间。

他说：“居民在室内设计，租赁区，休息区，大堂，外部，庭院或便利设施上的区分线与运营商不同。”“您必须通过他们的眼光看待它，并创造出他们会喜欢并想要签署续约的东西。”

格林塔尔指出，建筑师已经发展了自己的实践，不再考虑结构化的空间类型学方法，而是将注意力集中在空间和建筑物上，而不再关注用户是谁以及他们在做什么—方式和原因。

现在正值紧要关头，因为项目的寿命越来越短，用户不断发展，租赁期也比以往任何时候都短。

她说：“现在是时候为应用而不是硬件进行设计了。”“这个行业现在需要不同类型的设计师和创意技术人员。您仍然拥有硬件，但是该应用程序可以做什么?它需要变得更加智能和更具适应性。用户变化的频率比以往任何时候都要多，设计也必须随之变化。它需要快速适应长期需求。”

Streetsense开始考虑使用更多具有更多功能的流动空间，以优化空间的使用小时数。在其位于华盛顿特区的Lockwood项目中，该设计带有一个带推拉门系统的小型健身中心，可在需要时将其从私人健身室转变为社交聚会空间。

米勒说：“这实际上是居民如何感到有权使用空间的问题。”“活动墙在一开始可能是新颖的，但只能使用一次或两次。我们正在朝着更基本的东西发展，例如滑动门或法式门，您可以轻松地做到这一点，而不必进行建筑操作。”

对于大流行后世界中居民的需求，米勒和芬恩有不同的看法。Miller发现在家中工作量的增加导致了对更多空间的需求。

米勒说：“现实是人们正在寻找的一切都会增加居住面积，并增加居住环境的成本。”“想要所有这些东西真是太好了，但是没有人会再有50%的额外预算来筹集资金。我们如何才能以最有效的方式利用和容纳共享区域，以使居民以对他们来说真正有用，自然和灵活的方式使用它们?舒适空间通常感觉像是建筑物的销售工具，而不是能为居民生活服务的实际物品。”

现在，米勒(Miller)正在寻找解决居民需求的方法，包括诸如正确的照明和正确的出口之类的细节。

另一方面，Finn并没有看到人们想要或需要更多空间。

芬恩说：“我们看到他们想知道自己有一个安全的环境，认为他们拥有自己所信仰的社区。”“人类喜欢与他人共处。”

为了持续关注多用途空间并应对日益增长的远程工作趋势，Gensler正在创建设计，以提供居民在家中工作并同时照顾儿童所需的所有服务。

该公司还正在考虑如何将空间出租给外部各方，以增加空间的使用量，并为居民创造一些回报。

无论采用哪种方法，所有这些设计师都同意，未来将需要提供更多的灵活空间。