成为房地产开发商之前必须学习的三件事

当我这个年龄的大多数孩子都在玩耍时，我梦想着如何成为财务上独立的人。当我只有10岁时，我告诉父亲我想工作并自己赚钱。

当时，我的父亲和叔叔正在佛罗里达州太空海岸进行他们的第一个公寓开发工作。爸爸告诉我，如果我想找工作，我可以先清理建筑碎屑。我一小时赚2美元，那个夏天设法赚了260美元，那对当时的孩子来说还不错。

到16岁时，我正在监督海滨酒店的建设。我从头开始学习建筑，从悬挂石膏板，安装家具，固定装置和设备(FF&E)到手提凿岩机和混凝土工程-除了水暖和电气，这需要许可证。劳动建设激励着我上大学，获得了城市规划和房地产金融的双学位。我已经准备好迎接这个世界了，所以我想。

22岁那年，我成立了一家物业管理公司，从知名的管理公司雇用其他物业经理，这样我就可以了解他们的运作方式。在大学期间，我记得要特别注意组织结构和行为，并认为这是任何成功企业的基础。我会接触到物业管理手册，研究它们，然后编写我自己的手册。到23岁时，我已经管理了500多套出租公寓，其中22名员工。

在所有这些工作进行的同时，我在1992年获得了总承包商的许可。到24岁时，我正在运行七个项目，其中五个是我与主要的国家房屋建筑商竞争的单户住宅开发项目。在我的物业管理公司处于自动驾驶状态时，我正在处理一切，包括员工管理，社区设计，我们使用的产品，内部销售团队的建立，市场营销和许可。

到25岁时，我离开了家族企业，开始通过机构基金筹集资金，以开发更多的单户家庭社区和公寓。在1990年代后期，我看到了新的城市主义的趋势-用高层居住和混合使用环境重新开发市中心地带-激发了我对城市规划和发展的热情。我在西棕榈滩市中心启动了第一个混合用途开发项目，这为我敞开了翅膀，并在佛罗里达州的大城市(包括迈阿密，劳德代尔堡，奥兰多，那不勒斯以及现在的坦帕地区)建立了较大的混合用途项目打开了大门。

带我到今天。凭借在房地产开发各个方面超过30年的经验，我学到了很多东西。经常有人问我如何起步以及我对下一代的看法。尽管我对房地产开发有很多爱好，例如创造性和改善我们开发的建筑物内和周围居民的生活，但一切都有其弊端。我想自己成为一名开发人员之前，我必须自己学以下三件事。

1.不要喝自己的酷儿助剂。

我无法告诉您多少次，尤其是在我年轻的时候，我会爱上一个项目，但对市场指标，备考，成本影响和实现盈利结果的能力没有给予足够的重视。我会被这个项目看起来多么伟大，建筑，它将如何影响邻里而束手无策，并以我将要建立那个市场上最美丽，最令人向往的项目的想法而束手无策。

不要爱上您的项目。爱上您的备考并收紧您的商业计划。确保您研究市场，项目成本，吸收率，资金可用性以及项目财务成功的所有方面。确认您的设计不仅美观，而且构建效率高。事态发展就像婚姻：失败的事物很难解散。

2.错误的期望会导致失望。

无论您为项目做多准备，总会花费比您想像的更多的时间和金钱。批准，代码更改，市场波动和融资问题将始终导致延误或增加成本。我曾经有一个项目已经准备就绪，无法从该县获得水表。市政细节阻止了我的发言。

当然，您需要对业务模型有一定的期望。但是要保持保守，并在提交之前先确认一下。使所有这些火车保持准时运行可能会带来问题，其中一些问题有时会危及生命。这是一个令人恐惧的地方，因为当涉及到时间和预期交付时，这全都与金钱有关。这些类型的障碍和延误可能会给项目带来财务负担，因此请始终尽力将其纳入您的期望中。

3.您需要成为一名政治人物。

您需要成为一名政治人物才能经营房地产开发公司。通常，您要面对艰难而压力重重的情况，在这种情况下，生产线上会有很多钱，并且需要一定水平的技巧才能找到解决方案。无论您是要与自己的团队，城市官员，承包商，买家还是投资者进行对话，您都必须不断自信并知道您在说什么。

筹集资金是一个很好的例子，说明您什么时候需要成为一名优秀的政治家，不仅是为了最初的筹集资金，而且还需要获得资金后。资本集团希望得到您“已处理”的保证。如果出现问题，他们希望您进行交流。当项目执行或绩效超标时，每个人都会感觉很好。但是，当交易表现不佳时，甚至当项目失败时，谁都不会高兴。人们对金钱这个话题很敏感，特别是当有数百万美元即将上线时。永远记住，如果您失去某人的投资，他们将永远不会忘记。因此，请小心从谁那里筹集资金。