建筑物的实际经营者及其贷款人的投资和融资

来源：腾讯 2021-02-18 15:19:23

几十年来，“标准”地租说，每20或30年，地租将调整到相当于目前评估价值的6%或7%的建筑物下的土地。在这些巨大的重置中，租金每年可能会上涨2.5%，或者每五年上涨10%。这一制度保护了土地所有者免受长期通货膨胀的影响。它支持建筑物的实际经营者及其贷款人的投资和融资。

但在过去十年，特别是过去几年，传统的租金重置条款已经摧毁了地面租赁建筑物的投资者及其贷款人。这在一定程度上是因为最近对商业房地产的评估-包括空置土地-使用了接近3%或4%的资本化或贴现率。土地价值有时会根据公寓开发的可比销售额进一步上升，这通常不是纽约地面租赁的一种选择，但直到最近，这一直是大多数纽约市最受欢迎的使用，在那里，分区允许它。

当租金重置公式将6%或7%的常数适用于部分由低得多的资本率和潜在的共管公寓开发价值得出的土地价值时，地租可以消耗建筑物的全部净营业收入，或更多。

最近在杠杆之家播放的动态。它帮助推动了克莱斯勒大厦的急剧贬值。在较不可见的交易中，即将到来的租金重置导致承租人和投资者将该房屋交还租赁贷款人，后者很快将该建筑物交还土地所有人。（相反地，1990年代初期的一些租金重置为租户带来了非常宝贵的租金。)

如今，开发商在谈判土地租赁时往往不愿同意传统的地租重置。然而，如果没有这些重置，土地所有者担心通货膨胀会使地租在几十年后显得愚蠢。土地所有者还记得上世纪70年代。

发展商有时建议采用传统的地租重置方法，对由此导致的租金加幅设定一个百分比上限，这是从起租年度或调整前一年计算出来的。当然，土地拥有人会假设，任何这类上限都会削弱所需的通胀保障。(租赁通常仍会有周期性的“小颠簸”。虽然它们不错，但它们也不能保护土地所有者免受重大通货膨胀的影响。)

带着一些困难和痛苦，一个土地所有者，至少在理论上，可以对重新设定租金上限感到满意，甚至可以在租期内每年收取固定的租金。土地所有者提出最坏的情况，并以补偿通货膨胀和其他风险的比率将其折现为现值。土地所有者然后决定，租金流的现值超过任何其他可能的交易，包括以较低的起租和更好的增加租金的土地租赁，或直接出售。就像对长期公司债券进行估值一样。虽然合乎逻辑，但这种做法对土地所有者没有多大吸引力。

一些新的地租使用消费价格指数(CPI)调整，每隔10年、20年或30年重新调整一次租金。如果不设定上限，他们就会为土地所有者提供合理的保护，使其免受通胀的影响，但并不能防范房地产价格上涨速度超过CPI的风险。任何开发商都担心CPI的上升速度可能快于房地产净营业收入。

作为回应，一些土地租赁公司根据土地价值或CPI，将较大的重置额限制在每年3.5%的累计复合涨幅上。这比近期通胀和房地产升值在任何重大回望期都要高。许多人认为，即便是曼哈顿的房地产，在考虑到上世纪70年代的纽约金融危机、20世纪90年代初的标准普尔危机(9/11)、2008年和2009年的大金融危机，以及如今的静态或缓慢贬值的价值，部分原因是政客们憎恨房地产业(除了作为税收收入和罚款的来源之外)之后，平均来说也没有升值多少。

因此，如果双方同意将较大的重置额限制在累积或复合的3.5%，那么开发商就会限制风险，同时为土地所有者提供合理的通胀保护，前提是通货膨胀不会大大超过其历史上的长期平均水平。这个公式给了双方一些保护，尽管这不是一个完整的解决方案。一个完美的解决方案在这个世界上可能并不存在。