房地产企业之所以积极入股地方AMC 其实还有着更大的算盘

“房地产企业之所以积极入股地方AMC，还有着更大的算盘——即通过不良资产处置，房地产企业有机会‘拿到’更有开发价值的土地，以及大量金融机构廉价融资，从而将两者结合起来，以轻资产运作方式获得更高的业务利润。”

在不良资产处置市场对外开放提速同时，国内主营不良资产处置的地方性资产管理公司(AMC)也悄然迎来新一轮扩容。

近日，湖南省第二家地方资产管理公司——长沙湘江资产管理有限公司正式挂牌;不久前，深圳市投资控股有限公司、万科与深圳市罗湖引导基金投资有限公司、中国国新资产管理有限公司共同发起深圳AMC——深圳资产管理有限公司。

一位省级AMC副总经理向21世纪经济报道记者表示，近期地方AMC数量增加，一方面是相关部门允许有意向的省级政府可以增设一家地方AMC，为AMC扩容提供操作空间，另一方面在疫情冲击下，地方政府发现不良资产呈现明显的区域化特征，包括今年以来地方新增不良资产主要集中在联保联贷风险对外传导、产能过剩型地方企业经营压力骤增，以及地方国企历史遗留问题发酵等，需要熟谙地方经济的地方AMC妥善处置。

在他看来，相比全国性AMC侧重于不良资产的整合打包交易，地方AMC在妥善处置地方不良资产同时，还得承担有效缓解当地失业问题与化解区域金融风险的职责。

“毕竟，众多不良资产具有本地化特征，处置效果好不好与快不快，直接取决于AMC对当地人文环境、司法环境、政企关系等方面的了解，因此地方不良资产的处置，本质上是一项接地气的风险化解工作。”他指出。

值得注意的是，在地方AMC悄然扩容同时，越来越多房地产企业正“隐身其中”。比如长沙湘江资产管理有限公司的股东方——长沙南润投资公司旗下拥有秀龙地产，万科则直接担任深圳资产管理有限公司的第二大股东。

一位房地产企业业务总监向记者直言，目前不少地方不良资产的底层资产是商业地产、土地、厂房等，若房地产企业通过AMC对后者进行重新规划与改造，恢复它们的造血功能，不但有助于妥善处置不良资产，更能给房地产企业创造新的业务拓展空间与利润源。

地方AMC的多重使命

“目前，省政府正在考虑创建一家新的地方AMC。”上述省级AMC副总经理向记者透露。究其原因，一是地方政府部门认为增加地方AMC数量有助于促进彼此业务竞争，推动地方不良资产处置趋于市场化发展，二是在疫情冲击下，地方不良资产规模开始回升，光靠一家地方AMC似乎“忙不过来”。

他回忆说，此前地方政府也曾考虑邀请全国性AMC接手部分地方不良资产，但后来他们发现两者定位有所不同，因此考虑由地方AMC承担大部分不良资产处置任务。具体而言，全国性AMC更多扮演不良资产贸易商的角色，通过将各地不良资产进行整合打包交易，找到新的不良资产处置方;而地方AMC在妥善处置不良资产同时，还需确保相关企业不出现大幅裁员、消除区域性金融风险爆发等隐患。

“比如当地政府目前最担心的，是当地企业联保联贷比较普遍，只要其中一家企业出现巨额坏账，其他联保联贷企业就会受波及被追债，导致更多企业陷入破产重组风波，触发联保联贷风险对外快速传导。”他指出。因此他所在的地方AMC做了不少业务创新，包括对风险企业进行托管，先通过自身的资金担保“阻断”联保联贷风险对外传导，再邀请地方政府与银行等各类债权人协商，按照银行承担一点坏账损失，担保企业分担一点还贷压力，地方政府给予一些扶持措施，尽可能让风险企业重新生产并恢复自我造血功能，从而在妥善处置不良资产同时确保就业与区域性金融风险不爆发。

此外，他们还得扮演资产管理人角色，在地方企业破产重整前提前介入对企业资产进行核算，并快速拿出让所有债权人满意的清偿方案，加快企业破产清算步伐以避免当地营商环境受冲击。

“这也是地方AMC与全国性AMC的最大业务定位差别。”这位省级AMC副总经理表示。目前他们面临的最大操作难点，一是如何让无力挽救的不良资产尽可能快地被处置，最大程度减少损失，二是帮助有价值的不良资产尽早恢复造血功能，令债权人获得尽可能多的回款。这都很大程度需要地方政府给予相应的“配合”与扶持措施。

在他看来，地方AMC最大的优势，恰恰是根植于地方，对地方政府、地方企业经营状况、当地人文和司法环境相当熟悉，从而可以更高效地做好各类沟通工作，令不良资产妥善处置效率大幅提升。

房企入股的算盘

值得注意的是，在地方AMC悄然扩容之际，越来越多房地产企业现身股东队列。

上述房地产企业业务总监指出，其实房地产企业对入股地方AMC青睐已久。此前，房地产企业只能通过银行委托贷款，或借道信托公司产品等渠道，向一些需要资金救急的地方中小型企业提供资金支持，以便后者盘活当地房地产项目开发或土地规划建设。但当这些项目出现烂尾或资金断裂状况后，房地产企业无法直接参与上述项目风险处置，只能由信托公司与银行出面“代行职责”，导致相关不良资产处置效率相当低下。

“通过入股AMC，房地产企业就可以直接出面参与上述不良资产处置，解决了流程缓慢与处置权利不清晰等问题。”他向记者分析说。更重要的是，如今大量地方不良资产底层资产都挂钩土地、商业地产与厂房等，若房地产企业能从中找到有价值资产进行盘活并恢复其造血功能，将给予债权人与地方政府超预期的不良资产处置效果。

记者了解到，这也是不少地方政府愿意引入房地产企业作为地方AMC股东的主要考量之一。毕竟，房地产企业相对成熟的项目开发建设运营经验以及投资眼光，恰恰是传统不良资产处置团队缺乏的。

一位地方AMC风险处置业务主管向记者透露，此前他所在的地级市出现烂尾楼，令当地经济发展与营商环境受到不小冲击，且各个债权人因各有算盘而无法达成不良资产处置共识。所幸他们引入了一家地方大型房地产企业作为财务顾问，由后者在获得相关资产处置清偿优先权的情况下，出资完成烂尾楼改造并出租运营。如今这栋烂尾楼已变成当地知名商业地产楼盘，不少债权人也收到部分回款。

“这令地方政府对房地产企业入股地方AMC持积极态度。”他告诉记者。近期他所在的AMC在增资扩股协商期间，地方政府主动推荐了当地大型房地产企业参与入股谈判。

在这位风险处置业务主管看来，房地产企业之所以积极入股地方AMC，还有着更大的算盘——即通过不良资产处置，房地产企业有机会“拿到”更有开发价值的土地，以及大量金融机构廉价融资，从而将两者结合起来，以轻资产运作方式获得更高的业务利润。

(作者：陈植 编辑：张星)