深圳的二手房市场已经出现明显的降温势头

深圳楼市新政重磅落地已一周时间。上周三(7月15日)，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称715新政)，共提出八项措施，涵盖限购、信贷、税收等方面内容，堪称深圳史上最严楼市调控政策。

新政的出台无疑是为了打击今年以来深圳楼市中过热的炒房情绪，抑制房价魔幻般的上涨行情。如今新政落地仅一周，但是深圳的二手房市场已经出现明显的降温势头。

“新政策出台，对市场肯定是有压制的，房价的话会稳中有降”，一位链家地产中介告诉新浪财经，新政影响范围最大的是750万以上的房子，“这类二手房必须得降价，不降的话，突然间就多了几十万的税费”。

二手房网签量大降，房价涨幅环比收窄

自2016年实施新一轮房地产市场调控以来，深圳先后出台了“深八条”、“深四条”等文件。而715新政则被业内视为近几个月以来深圳楼市过热的必然结果，同时也是历年来调控力度较为严厉的一次。

在深圳中原董事总经理郑叔伦看来，715新政的重磅落地，一方面控制购房需求，围堵落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢房等各类炒房途径，另一方面则通过限制豪宅成交，保障刚需，抑制房价的升幅。

虽然新政仅落地一周左右，但深圳的二手房市场已经出现一定程度的降温势头，可见新政的威慑力十足，对过热的深圳楼市的压制作用正在显现。

深圳楼市降温的一个表现是，二手房网签量的大幅下跌。深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，新政发布当周(7月13日-7月19日，也称为“29周”)，深圳二手房网签(含自助网签)数量为5143套，较前一周10023套的网签量大降48.7%。

深圳市房地产中介协会预计，随着新政效应的逐渐显现，未来深圳二手房网签量将会快速下滑，井保持低位运行。

此外，深圳房价的涨幅亦明显收窄。根据业内机构提供的数据显示，715新政发布当周，深圳二手住宅挂牌价格为70373元/㎡，环比微升0.05%，价格涨幅相比前一周收窄0.29个百分点。

从业主涨价房源占比来看，自25周起，深圳业主涨价房源占比连续上升，且上升幅度较大，超2.5个百分点。但29周在新政发布后，业主涨价房源占比为67.8%，与前一周相比上升0.8个百分点，上升幅度收窄5.4个百分点。

业内专家指出，严格执行715新政的话，预计深圳未来半年投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显下调，跌幅在5%以上，过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

但专家也补充称，深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然需要得到解决，否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表是北京，二线城市代表是长沙，均为供应增加叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。

新增房源减少，750万以上住房影响大

根据715新政内容，深圳普通住宅的标准再次修订，在去年双11取消“豪宅税”房屋总价条件逾半年后，新政重新增加并将该指标提高至750万元。同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“豪宅税”重启并定到750万元，比上一轮的豪宅税标准高很多。对于福田中心区、宝安中心区、南山、龙华的部分楼盘来说，影响很大，“这些区域，特别是学位房的价格经过炒作之后，很多楼盘价格都在750万元之上。”

“新政策出台，对市场肯定是有压制的，房价的话会稳中有降”，一位链家中介告诉新浪财经，新政影响范围最大的是750万以上的房子，“这类二手房必须得降价，不降的话，突然间就多了几十万的税费”，另一类则是不满5年的房子，不满5年的房子需要缴纳全额的增值税，相当于多了5个百分点的税费。

“那种满5年的又没超过750万的房子，新政对它们的影响是最小的，这种房子价格也会比较坚挺，比较硬气”，该中介人士称。

自去年11月深圳放宽“豪宅税”征收标准以来，深圳楼市进一步上行，尤其是疫情高峰后，深圳楼市在四个一线城市中率先回暖，甚至释放出过热的信号。2020年上半年，深圳的一二手住宅网签成交6.07万套，其中二手房住宅成交44000套，同比增加4成。6月深圳二手住宅成交量更是突破万套，刷新了2016年以来的新纪录。

不过有中介人士表示，去年双11后的购房高潮已经将市场上的房源消化了很大一部分，目前手头的房源已经相对比较紧张，叠加715新政的影响，之后新增房源数量也会大不如前。

一位某中介的中介人士解释称，“因为有些不着急卖房的业主，本来他觉得房子价格挺不错的，可以卖了，但是出了政策之后，客户也少了，理想的价格也卖不出去，所以就不卖了。”

“我们现在系统上挂牌的，之前前海片区有700多套在售，从上个月开始就少了，现在只有500多套”，前述链家中介人士表示。

中介交易停摆，购房需求或向临深城市扩散

“715新政”中最重磅的内容，莫过于“最严厉”限购政策的出台：深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须落户满3年，且连续缴纳36个月个税或社保才有购房资格。

该条政策被视为对此前深圳限购政策的“打补丁”。此前，深户居民落户即可购房，并未对落户时间、缴纳个税和社保的时长作出要求。

但“最严”限购政策出台后也直接“误伤”了部分刚需购房群体。落户深圳的购房者韩旭(化名)目前仅缴纳了2年社保，他原本已经看好了一套婚房，首付也凑齐了，打算在本月20日签购房合同。为了让父母从老家过来深圳“确认一下”，韩旭的买房进度延缓了几天，而没想到715新政后他就直接失去了购房资格。

像韩旭这样“瞬间”失去购房资格的刚需客不在少数。在新浪财经走访的过程中，不少中介表示，新政或会将这类购房者引流至公寓市场或者深圳周边的东莞、惠州市场。

业内研究中心的数据显示，深圳楼市调控新政后，惠州和东莞新增求购客户量明显上涨。7月13日-7月17日，惠州大亚湾片区的成交量持续上涨，17日涨幅最大。惠阳成交量则在新政出台后开始反弹，同样在17日达到成交峰值。

不过，临深片区的热度已经引起官方关注。7月以来，东莞市相关部门接连出台了加强楼市监管的文件，其中对于商品住房的价格涨幅，以及对销售监管等均予以加强。

据了解，随着715新政对深圳楼市供需市场的影响持续深化，不少房产中介交易也基本停摆，部分门店甚至已经是零交易。在新浪财经走访的周末下午，本该是带客看房的高峰时间，但在现场却可以看到不少中介门店内坐满中介销售。

“这个月的话，生意肯定是有一些影响的”，前述链家地产中介人士表示。还有一位负责前海片区的房产中介表示，“门店交易量现在基本上已经停了”。

但不少房产中介人士还是对深圳楼市比较乐观。“深圳的房地产行情，一般是等一年火一段时间。这次新政调控还是蛮严厉的，往年每次调控以后，深圳房地产市场都会有最起码半年至一年的价格横盘变动”，“深圳市场适应的能力是比较快的，预计三个月之后，市场会有些波动变化”，接受采访的中介人士表示。