如何释放大学房地产的价值

来源：互联网 2021-01-23 13:19:55

校园没有消失。草地四方形，历史悠久的宿舍和最先进的实验室全都空无一人，空荡荡的学生，但高等教育机构本身仍然存在，租金，抵押和基本运营成本也是如此。尽管各大大学都在探索吸收虚拟校园建设新成本的方法，但物理校园的运营支出并没有显着减少，尽管先前产生的住房和餐饮收入已经消失了。

要求行政管理人员占卜：如果入学率或校园内居住人数减少，我们是否应该投入到捐赠基金中，为数周(或一学期或一年)的虚拟教育提供资金?我们是否应该维护校园，以期将来恢复正常?如果教室和住宅只能用一半的容量，我们可以负担得起吗?

校园本身可能是一个解决方案。物理校园是该机构的心脏，但它也是具有真正价值的不动产。管理者可能可以求助于商业房地产领域中常见的创新性房地产所有权结构，从而为该机构注入现金，而无需将校园的珍贵部分出售给一个不知名的开发商，使其转变为办公园区。

从机构房地产资产创造现金流的第一步是对机构的全部房地产资产进行分类和审查。大学和大学的投资组合通常由各种类型的不动产组成-构成校园核心的连续地块以及附近物业的租赁或其他位置的较小地块(有时完全远离那些租金最高的地区)该机构的财务决策困难)。我们律师事务所的加利福尼亚客户最近意识到，它在亚利桑那州拥有一个空置的小农场，这是几年前慷慨的捐助者愿意向该机构提供的家庭财产。管理员可以与律师或产权公司合作，以确定该机构是否拥有以前可能被忽视的财产。

对机构的资产进行分类后，下一步就是根据货币，战略和情感价值对这些资产进行评估并确定优先级。财产可能价值数亿美元，但如果它是学校顶部的建筑物，那么就不值得以任何价格出售。相比之下，一件财产对机构的性质可能没有什么重要的意义，但对潜在的开发商或第三方用户却具有极大的吸引力。

您可以通过评估该机构作为租户的所有租赁来确定初步的成本节省，以确定该租赁是否可以按其条款终止或减少租金。一些租约明确包含了在租户无法运营时会中断租金的规定。即使租赁不包含这些规定，也可能会提出有创意的论点，即租户有权根据适用法律享有延期或减免租金的义务。房东甚至可能渴望允许租户终止或转租，尤其是在过去几年租金上涨或普遍严重不支付租金的市场中。与律师审查租约后，精明的机构将与房东联系，以商讨创造性的解决方案。

尽管消除或减少机构账簿上的租金义务可以减轻一些负担，但从房地产产生实际收入或流动性的方法是处置其中的一些利息。那不一定需要出售。房地产可以从租金，抵押贷款或合资企业中产生现金，所有这些都使机构能够对财产的使用或重新开发方式保持一定程度的控制。您可以灵活地安排这些安排，以使您的机构在校园再度充满时可以收回部分财产。