REITs对整个国家的金融产品的丰富性和完整性来说是非常重要的一步

二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网 2020年的疫情改变了很多东西，大健康、物流、物业等服务业态强势崛起，居家办公变得必须以及流行。

这一次和中信资本房地产部执行合伙人及主管、高级董事总经理程骁远先生的对话，也只能以视频方式进行。

虽然隔着屏幕，还是可以明显感受到他的亲和以及彬彬有礼。接近一个小时的采访中，程骁远为我们详细介绍了中信资本房地产部上半年逆势扩张的投资逻辑，也对中信资本房地产部在资产管理上的经验进行分享。

他多次提到要关注资产本身的价值，不管是面对物流、养老等不同业态项目的投资选择，还是疫情下的特殊投资项目，资产本身的价值永远是中信资本第一考虑的要素。

近年来，物流行业的价值逐渐被发现，很多基金开始发力加入，推动了行业加速整合。程骁远透露，中信资本对未来物流资产投资有着极大信心，早在疫情之前就与行业龙头顺丰达成了合作协议，疫情期间更是助推双方共同成立了物流基金。

采访过程中，除了中信资本的投资策略外，感受更明显的还有对于风控和资产管理的敏感把握。

程骁远坦言，中信资本不盲目追求高回报，而是通过提升资产管理能力来提高现金流，尽管路途艰辛，但能让中信资本越走越远。

疫情下逆势扩张

疫情爆发对上半年各行各业行业来说是巨大的冲击，包括房地产。

然而，可以看到中信资本动作频频，在萎靡环境下加大了投资力度，布局物流地产、增持麦当劳中国，还完成了杜斯曼中国的收购和顺丰快运的融资等业务。

程骁远表示，中信资本对传统的优质资产还是抱有非常强的信心，在一线或人口聚集密度比较高的城市，第三产业比较兴旺发达的地区，这些优质资产都是值得去看的。

他进一步阐明，因为上半年的疫情影响，会有一些机会出现——有些开发商或者资产持有人想重新对资产做一些调整，这些对中信资本来说都是很大的机会。

对于和顺丰成立的物流基金，程骁远表示并非是因为疫情促使中信资本看到物流的发展潜力，而是中信资本早早就开始在物流地产布局。

他透露，在顺丰之前的储架式ABS计划里面，中信资本都是担任基金经理，因此双方保持着良好的合作关系，渊源颇深。

近期中信资本牵头完成对顺丰控股(002352,股吧)旗下全资子公司3亿美元可转债融资，而此前的2月，中信资本还与顺丰合作成立3-4亿美元基金，布局物流地产项目。

在物流基金方面中信资本和顺丰形成互补，中信资本作为基金经理对投资管理、未来退出都有着长足经验，而顺丰在物流方面的实力，则可以为物流仓储业务做出更多的贡献，进一步提升资产的价值。

程骁远透露，未来物流行业会形成非常强的竞争格局，头部企业的集中速度会比其他行业更快一些。因此和头部企业合作，不仅是基于长期经营的考虑，亦是让投资者资金可以实现安全回报的保证。

其次是经营者的管理能力，物流需要长期经营才能产生可观的现金流，因此需要一个比较有实力的经营者和资本，来支持运转。而在将来退出的时候，优质企业的退出通道也会比较容易实现。

访谈过程中，不只是物流，中信资本也表现出了对养老的看好。

根据国家统计局最新数据，截至2019年末，65岁及以上人口为17603万人，占总人口的12.6%，而且每年逐渐上升。中国注册登记的养老服务机构共3.7万个，床位429.2万张，与1.76亿老龄人口比起来杯水车薪，可见未来养老的需求仍将扩大。

中信资本对养老已经开始做一些准备，面对这种服务+资产的项目，中信资本仍有可能采用物流地产的方式，与拥有实力的运营商进行合作，发挥各自的优势做好运营，提升物业的价值。

大家都无水晶球

程骁远向我们讲述了中信资本的风险管控理念：“任何投资原则上就是一个风险回报问题，大家都没有水晶球，对所有的风险来说，是需要有一定的承担能力。”

而对成功的投资基金经理来说，程骁远认为唯一的信条就是不要亏钱，不能够为了高回报去承担不应该承担的风险，“这个是我们一直以来坚守的信念。”

作为全球化的另类投资机构，中信资本凭借具备丰富经验的投资管团队，以及来自股东及中信资本综合平台的广泛资源，为客户创造了极其可观的回报收益。

截至2020年一季度，中信资本管理的资产总额超过300亿美元，在中国乃至世界都处于领先地位，这一切都离不开中信资本优秀的资产管理能力。

国际普遍能够反应项目价值的指标是资本化率，而资本化率主要是由项目的经营净收益体现。中信资本通过深入分析项目的优质潜力，并凭借自身优秀的资产管理能力对项目进行改造升值，提升项目收入、减少经营成本，净收入自然水涨船高。随着现金流的增加，未来对项目的估值退出都有着极大的增益。

程骁远坦言：“我觉得挑选好的项目，挑选好的经营团队，然后努力地把执行环节做好，自然就会创造一个受投资人看好的项目。”

他进一步表示，中信资本的投资管理团队具备国际视野及丰富的本土经验，再加上有实力强劲的行业龙头企业助力，对项目的经营管理有着极大的信心。

采访的最后，程骁远对中国未来的房地产信托投资基金行业发展，也提出了自己的看法。

之前公募REITs试点开启让他看到了国内通道的逐渐放开，这对金融产品的丰富性和完整性是非常重要的一步。

虽然目前对投资标的还有限制，但他相信这是政策对国内市场的安全性和稳定性的保障，试点成功以后再推展到其他的资产类别如商业地产等指日可待。

除此之外，疫情影响下的商业地产未来，则让程骁远透出些许担忧。

他提及，目前商业地产被归类于普通地产，在贷款、税收等方面受到很大限制，需要将资产类别再细分，对不同的区域区别对待，以推动行业发展，给地产行业未来带来更多的机遇。

以下为观点地产新媒体对中信资本高级董事总经理程骁远先生的采访实录(部分)：

观点地产新媒体：不久前中信资本与顺丰合资成立了物流基金，双方在基金里各自扮演什么样的角色呢?

程骁远：在这之前我们就与顺丰有合作，第一次合作推出储架式ABS计划的时候，中信资本已经在里面担任基金经理了。

顺丰的发展非常迅速，而且他们希望能够在物流这个行业投入更多，同时我们也非常看好他们，所以顺其自然做了这样一个基金。

就分工来说，中信资本是作为一个基金经理的角色，基本上聚焦在基金管理，包括未来的退出。

而顺丰作为一个优秀的物流企业，他们在开发、经营物流仓储资产上会有更多的贡献。我们认为这是一个互补性非常强的合作，也可以让资产得到最大程度的升值。

观点地产新媒体：就之前的合作来看，中心资本对物流基金的投资管理有哪些心得?

程骁远：物流行业是一个讲究规模和经营能力、开发能力的行业。首先，物流的土地指标是一个很珍稀的资源，在大量资金进入物流市场的情况下，获取更多的土地资源是首要任务。

第二是对管理水平的要求。我们对资金的安全回报是有要求的，而物流是一个需要长期经营的产业，所以管理水平是非常重要的因素。

最后还需要考虑到的是退出阶段。有一个实力强劲的合作伙伴作为发行人，未来的发行机会肯定比中小型企业大得多，这也是物流基金的一大重点。

观点地产新媒体：国内疫情基本受控的情况下，中信资本比较看好物流以外的哪些业态呢?

程骁远：我们对传统意义上的优质资产还是抱有非常强的信心，比如一线城市或者人口聚集密度比较高的城市的办公、零售等商业地产。

而且由于疫情爆发，某些优质资产的持有人可能会进行资产调整，我们也会不断寻找这种机会进行投资。

我们比较看好的是养老产业，已经在做一些前期准备，进行了不少研究和探索，也比对了很多不同的经营模式。

我们可能会先找一些项目运作起来，实验理念和想法是否能够实现，等有了实操的经验和管理能力后，再考虑对养老的布局。

还有现在经常提到的产业园区，如果能够找到经济发展比较快的区域，同时政府的支持力度比较大，然后园区本身也具有良好的基建条件以及人才储备的话，这也不失为一个投资机会。但还需要考虑的是产业园区的长周期，对基金来说会是不小的挑战。

观点地产新媒体：中信资本对于风险把控有哪些具体的措施?

程骁远：任何投资原则上就是风险和回报，承担多少风险，能够获取多少的回报。

大家都没有水晶球，对所有的市场风险来说，大家是需要具有一定的承担能力的，只能努力做好方向性的判断尽量减少风险。

在资产类别方面，我们会根据项目数据以及经验来进行判断。至于经营风险则要看跟什么样的合作伙伴合作。我们的交易对手的信誉，经营商的经营能力，这些要进行很多的沟通，也必须在市场上有更多的了解才能够确认。

这些风险总结来说都是一些经验的累积，因为房地产是一个地域性非常强的行业，不论去到哪个城市，都必须能够对这个市场非常了解。所以在区域和项目的选择上来说，还是需要专注专精，不然的话风险还是会比较大。

对投资基金经理来说，唯一的信条就是不要亏钱，所以说为了追求规模而去做一些风险很大的项目的话，其实是不理性的。不能够为了高回报去承担一些不应该承担的风险，这个是我们一直来坚守的信念。

观点地产新媒体：中信资本在疫情的影响下，是否进行了一些调整?未来怎么保持自己的优势?

程骁远：疫情对全球所有的行业都造成了影响，当然对酒店、办公、商场来说影响会大一些。在这个过程中，首要任务就是要保证安全，包括员工的安全、消费者的安全。

第二，我们一直关注节流，在成本上面下功夫。这种情况下，银行也会很担心大家的资产情况，但是因为我们一直维持着比较合理的杠杆，所以基本上所有的项目还能够继续得到银行的支持，这也是一个很重要的因素。

对于未来的经济形势我们持有比较保守的看法，尤其是对经济反弹的力度。未来的疫情即使过去了，很多行业也可能仍会受到影响，对地产商的影响是什么?资产未来是不是有一些改变的空间?

我们要不断的去迎合不同的需求，一定要在创新方面，还有在科技方面，以及数据化方面有更多的投入。

观点地产新媒体：今年两会金融开放也成为了一个热点，国内机构面对这种情况要怎样提高竞争力呢?

程骁远：其实现在国内的很多机构竞争力也非常强，随着市场的开放，要怎样保持竞争力来赢得更多发展空间是重点。

我想比较多考虑的还是两个方面，一个是银行的融资方面，另外一个就是在寻找投资人的方面。目前来看，我们的投资还是趋向于比较保守，大家都还是喜欢做一些有增信之类的投资产品。未来外资进来以后或许会有一些改变，因为外资会更灵活、更进取。

就我们所接触，中资保守有几个原因，首先是对投资产品的不熟悉，第二是责任的规划，就是指终身责任制，这些都限制了很多中国的投资专业人士能够做决策的空间，所以我想这一方面肯定是需要有一个比较大的突破。

我觉得机构需要更大的决心，同时投资界也需要对产品有更大的宽容心，另外就是国内银行资金或许能够更灵活一些。

我们目前的项目有些也采用了境外的贷款结构，优势一是比较灵活，二是境外贷款在结构上的安排，也比较符合项目的投入和退出匹配，所以在这方面我觉得国内还有改善的空间。

观点地产新媒体：中信资本也发行过一些权益类的REITs，您认为这些项目是怎样依靠权益打动投资人的呢?

程骁远：首先当然是项目的选择，未来的增长潜力，处在什么区域，物业的形态。其次在具体的运营上，是不是能够创造更多的价值，对于这些我们一般采用资本化率的指标来衡量。

资本化率其实就是从经营净收入反推出来的，所以要关注经营上的反馈，经营净收入增加的话资产的价值就会体现。

把最基础的东西做好，物业就会有一个升值的过程。我觉得挑选了好的项目，好的经营团队，然后努力的把执行这个环节做好，自然就会对权益类投资人创造价值。

其实我们的权益类投资虽然没有主体增信，但还不是一个纯粹的权益类产品。所以我们一直期待着投资人能够越来越开放，这对我们来说是非常重要的一步。

观点地产新媒体：您怎么看待公募REITs试点的开启?对于未来可能更广泛的一些标的资产，公募REITs的打开，您有一些什么样的期待?

程骁远：首先这肯定是一个好事。其实在中国REITs市场很庞大，大家都估算肯定是比美国要大，大一倍两倍都有可能。

面对这么大的市场，第一步的试点尤其重要，因为所有的政策制定者都会对安全性、稳定性有非常强烈的要求，之所以会选择这样一些行业，这样一些要求，我相信都是有原因的。

目前与地产有关联的物流、产业园，其实本身也是一个地产的性质，但是这些产业会关注更稳定的收益，所以我想目前第一步是求稳，第二步是看这个模式能不能够运行，第三个是能不能吸引投资资金的兴趣，这三步在未来的几年里面都可以得到一些证实。

如果未来效果不错，下一步推广到商业地产的可能性是非常大的。尤其是在中国现在进入老龄化的阶段，很多的险资、养老金及年金对一些能够产生现金流，未来还可能资产升值的投资机会是非常看好的。

REITs对整个国家的金融、产品的丰富性和完整性来说，是非常重要的一步。