黑石地产板块的年均净收益达到16% 超过了传统业务PE在内的资产类别

前不久，苏世民的新书《苏世民：我的经验与教训》在国内出版发行，许家印、郁亮、王文学、马云、马化腾、马明哲、基辛格等大佬，都纷纷为其新书站台。苏世民之所以有如此能量，是因为他是大名鼎鼎的黑石集团的创始人、董事长，中文译名是史蒂夫·施瓦茨曼。

成立于1985年的黑石集团，主要业务有房地产、私募股权、对冲基金、信贷4大板块。截至2019年底，其管理资产规模达5711亿美元，是全球规模领先的私募股权投资基金之一。其中，房地产的管理规模为1632亿美元，却给黑石带来15.02亿美元的可分配利润，占去年公司总体利润的近一半。

30年来，黑石地产板块的年均净收益达到16%，超过了包括传统业务PE在内的其他资产类别。因此，早在十几年前，诸如万科、万通等国内房企，就试图学习黑石。随着国内房地产市场逐步由增量开发向存量时代转轨，这一需求变得越发迫切。因为存量时代，意味着要从产销模式转向资管模式，黑石十分值得借鉴……

然而，迄今为止，还没有哪家房企有黑石的雏形。谁是中国的黑石?明源君认为，也许并不会诞生于房企，而会是其他机构。比如平安不动产。截至2019年底，其资产管理规模已超4400亿人民币，只有黑石的1/9。然而，作为一家“投资及资产管理公司”，平安不动产不仅具有专业的投资能力、投后管理能力、风险控制能力及优质项目，特别是商业地标的打造能力——在商业地产领域的管理是覆盖全价值链的既为投资、规划设计、建设、运营管理，并且还在积极的推进科技化建设。很可能是未来的投资商和运营商巨头。

前瞻布局，瞄准一二线，两条腿走路

抢占先机，又有效地分散了投资风险

财报显示，截至2019年底，平安不动产的资产管理规模超过4400亿元，稳居国内不动产资管规模龙头位置。这与其前瞻性的布局，增量和存量双轮驱动，以及主要布局一二线城市紧密相关。

一、布局早，1995年就已经开始介入

黑石是1991年才开始进军地产业务，当时，美国的城市化率是75.70%，早已进入城市化稳定发展阶段，是真正的存量时代。可是，在较长一段时间内，黑石的房地产业务一直不温不火。根据黑石2007年披露的上市路演材料可以发现，彼此，黑石在私募股权、房地产和对冲基金领域优势明显，私募股权投资还是黑石的第一大投资部门。一直到2010年之后，黑石集团的房地产部门才逐步壮大。

△来源：联合国、明源地产研究院

相比之下，平安不动产的布局要早得多。早在1995年，深圳市平安物业投资管理有限公司即注册成立，当时中国的城市化率仅为30.96%，正处于城市化加速阶段的起跑线上。

2013年开始，平安不动产进入加速发展阶段。当年资产管理规模超400亿元;2014年，资产管理规模超800亿元;2015年，资产管理规模超1600亿元……

因此，早在2012年万科喊出“白银时代”之后，各企业就纷纷开始转型。但一些房企看到增量行情再次开启之后，就迅速放弃了转型。平安不动产的成功源于前瞻也有坚持。

仅凭一波增量开发市场的牛市，并不能改变整个行业由增量转向存量的大趋势。受短期诱惑放弃转型的企业，后续将很可能错失存量市场的门票。

二、双轮驱动，增量存量两条腿走路

查尔斯·汉迪认为，一个组织和企业必须要在“第一曲线”达到巅峰之前，找到企业的“第二曲线”，并在第一曲线达到顶点之前开始增长，才能实现持续增长。

平安不动产进入不动产资产管理领域的时间足够早，一开始其主要聚焦于商业地产领域，但其也没有放弃增量开发领域的机会。毕竟，直到今天，我国仍然处于城市化发展的加速阶段。增量开发的空间巨大，且利润丰厚。

平安不动产2012年发力开发投资业务领域。由于其是真股权投资，而且与开发商的合作过程中是纯粹的“财务投资人”，“不操盘、不并表”，解决了开发商冲规模过程中的资金压力，深受开发商欢迎。这使得平安不动产在布局未来的同时，又能享受当下的利润，并且也能够帮助其更好地在资产管理领域的耕耘。

根据查尔斯汉迪的“第二曲线”理论，企业转型的最佳时机是A点，如果到B点再考虑转型，最终往往会错过“第二曲线”。那些提前进行存量布局，前瞻性打造自身“第二曲线”的企业更容易抢占未来的先机。

△资料来源：明源地产研究院

三、主要投资一二线城市，分散风险

受疫情冲击，今年不少企业信贷质量面临下行压力，导致其信用评级遭下调，一季度穆迪作出负面评级行动的次数达到过去五年来的最高水平。

可是，在一片评级下调声潮中，穆迪发布对平安不动产的首次信用评级结果是“Baa2”——投资级长期信用评级，展望稳定。

虽然我国的疫情防控十分精准高效，但国内商业地产普遍还是受到了不小的冲击，为何平安不动产能够得到穆迪的另眼相看?

穆迪的说法是“公司拥有稳定的业务增长前景……资产管理业务现金流稳定、盈利能力强……平安不动产在筛选优质合作伙伴、被投项目监督方面拥有严谨的控制流程。”

这又跟公司的布局密不可分。目前，平安不动产已布局5大区域，深耕数十座城市。

从区域分布看，平安不动产主要投资一二线城市核心区域，符合不动产资产管理的布局逻辑——因为这些区域人口聚集度高，经济增速快，区位优势明显，一定程度上保障了其商业资产的处置价值。

△中国各线城市的城镇化率水平

△资料来源：国家统计局、明源地产研究院

在国内的深圳、上海、北京、天津等核心城市，平安不动产都投资打造了地标性建筑。这些投资性物业不仅沉淀了优质的不动产资产，而且在平安不动产投入运营并加持精细化管理后，物业价值得以提升，实现了资产的保值增值。

资金募集、双专业优势等4大能力

确保规模增长的同时净利连年翻番

除了黑石，凯德在不动产投资和资管领域也是顶尖机构，国内试图模仿的开发商、地产基金公司不少——进入的时间较早，而且也是两条腿走路，甚至布局的城市也不少，可是，有的做着做着就消失了，现存做的出色的也极少——一是规模较小，二是业绩波动比较大。

可是，平安不动产却表现得十分稳健，不仅资产管理规模逐年快速增长，营收和利润也表现出色——2018和2019年，其归属母公司所有者的净利润连年翻倍增长，分别增长153.24%和100.68%。

如此高速增长下，使得早在2019年底，平安不动产就以不到黑石4成的资产管理规模，创造了相当于黑石近7成的净利润(仅限房地产业务)。

明源君认为，这得益于平安不动产强大的资金实力、双专业优势、资产管理和风险控制能力。

一、可以多渠道获取低成本资金，将业务周期长短组合，股债权形式灵活配置

资金密集型是不动产行业的典型特征，不论是投资还是资产管理，资金都是基础中的基础。

平安不动产的资金来源有三部分：自有资金、保险资金和第三方资金(机构和个人客户)。

由于背靠中国平安(601318)，平安不动产有着获取低成本资金的天然优势。然而，这只是一方面。平安不动也在不断推进多元化的融资渠道。

比如，在金融化创新方面，平安不动产依托中国平安的综合金融优势和自身资源优势，持续推进供应链ABS等资产证券化业务布局，打通资金端和资产端的连接，开拓公司新的业务增长点。

今年，基础设施领域公募REITs试点已宣布启动，商业地产公募REITs落地越来越近。对平安不动产这家专业的不动产投资及资产管理公司来说，意味着更大的蓝海。

概而言之，由于平安不动产具有全过程金融产品的设计能力，募资能力强大，使得其能通过“融、投、管、退”的全价值链路径，将业务周期长短组合，股债权形式灵活配置，进行多样化的金融产品布局和主动管理，推动不动产价值提升，获得高安全边际。

二、金融+地产双专业，能够深入挖掘房地产全产业链的价值，投资能力强

前几年，很多房企宣布做金控平台，对此，冯仑就表示，现在金融产品复杂多样，有金融牌照后可以快速解决资金问题。当年，中国台湾有几家地产公司都快不行了，通过卖寿险解决自己的资金链问题。但是，现在急着往金融跑的，很多都是资金链出了大问题，面临着很大的困难。相反，如果从金融往地产跑的，往往又快又好。

为何会这样?因为二者的逻辑不同，前者是为自己输血，不管好坏;后者有自己的逻辑和严格的筛选标准。平安不动产的稳健经营就离不开其专业的投资能力。

当前，市场上一些债性融资、明股实债的出资方，主要是根据房企的信用评级、还款信用来做决断。相较之下，做真股权投资的平安不动产在筛选项目时，不仅关注合作方评级等基础指标，而且考量其盈利能力、专业能力。

在选择项目和合作方的眼光上，虽然平安不动产不参与项目直接操盘，但是对项目所有信息掌握第一手资料，因此会从定量的维度考虑项目的成本控制、溢价水平、营销能力和投资收益回报，并进行综合排名;还会从定性的角度对合作方的多个维度进行评价，包括工作效率、问题解决能力、工作流程的控制能力等。

由于这些都是由一线直接接触项目的员工来打分的，最终汇总统计形成对这些合作方的内部排名。这样甄选出的合作方与项目，往往具有很大的价值成长空间。

而且，平安不动产从不冒进，即便是在大行情下，股权投资的机会明显多于之前，公司也要选择最合适的合作方、最合适的时间点，优中选优，一步一个脚印地推进不动产股权投资落地。

这种通过金融赋能，深入挖掘房地产全产业链价值的模式，反过来又进一步帮助平安更好地捕捉投资机会。

三、资产管理能力强，能够在高成本条件下，持续打造众多标杆商业地标项目

财报显示，2019年平安不动产营业收入同比增长17.73%，归属母公司股东的净利润同比增长100.68%，净利润增长率高于营收增长率，而且净利润的数值也高于营收。

为什么净利润比营业收入还高?这其实就是不动产资产管理的迷人之处——因为除了有营业收入外，资产也在不断的增值!而这，也体现了平安不动产的资管能力。

在持有型资产方面，通过精准的投资区域选择(核心城市核心地段)和投资产品定位，平安不动产从设计、规划、运营、管理全流程打造了诸多匠心地标，并对其进行全价值链运营管理。

目前，平安不动产已经在深圳、杭州、天津、北京、长沙、济南等地打造了众多地标性建筑。这些项目不仅沉淀了优质的不动产资产，而且还在平安不动产投入运营以及加持精细化管理后，实现了资产价值的提升。

△深圳平安金融中心

平安集团而今的总部大楼——深圳平安金融中心，就是由平安不动产全流程设计、打造、运营、管理的。

这座获得“2019年度全球400米以上最佳建筑奖”的大厦，是世界最高办公建筑。包括商场、写字楼、酒店、观光层等4大业态。

作为一家投资和资产管理公司，要在高成本的前提下，要打造精品项目，对全生命周期的投资和资产管理提出了很高的要求;平安不动产的作品和业绩证明了它拥有这样的作品力和专业能力。

依托平安的综合资源优势，平安不动产有足够的资源、能力、精力、心力进行精雕细琢和产品打磨，甚至能精细化到一种石材的挑选与品质把控。

这一投资及资产管理能力，使得其在行业结构分化、行业生态蝶变的环境中显得特别的突出。

文章来源：明源地产研究院微信号